음악연습실 임대차 분쟁: 용도 위반 주장과 갱신 거절 사건

건물주 A는 임차인 E가 음악연습실 용도로 임대한 건물을 불법적으로 고시원 형태로 변경하여 사용하고 다른 사람에게 전대하였다는 이유로 임대차 계약 해지 및 건물 인도를 요구하였습니다. 선택적으로 임차인의 의무 위반으로 계약 갱신을 거절하여 임대차 기간이 만료되었다고 주장하며 건물 인도와 임료 상당의 부당이득 반환을 청구했습니다. 이에 대해 임차인 E는 계약을 위반한 사실이 없으며, 상가건물 임대차보호법에 따라 계약이 갱신되어 임대차 기간이 만료되지 않았다고 반박하며 오히려 건물주에게 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임차인이 건물의 용도를 불법 변경하거나 전대하였다는 건물주의 주장을 받아들이지 않았으며, 임대차 기간이 만료되었다는 주장 역시 기각했습니다. 결과적으로 건물주의 본소 청구는 모두 기각되었고, 임차인의 반소 청구 중 일부(1,829,272원 및 지연이자)만 인용되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 본 건물(지층 142.49m²)의 소유주이자 임대인
• 피고(반소원고) E: 본 건물 임차인으로 음악연습실을 운영한 사람

분쟁 상황

건물주 A는 2018년 12월 10일 임차인 E와 보증금 2천만 원, 월 차임 123만 원(부가세 별도), 기간 2018년 12월 31일부터 2020년 12월 30일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 임차인 E는 건물을 음악연습실 용도로 인테리어 공사를 한 후 영업을 시작했습니다. 이후 건물주 A는 임차인 E가 음악연습실 용도가 아닌 고시원 용도로 불법 변경하여 사용하고 타인에게 전대하였다는 이유로 임대차 계약 위반을 주장하며 계약 해지와 건물 인도를 요구했습니다. 또한 임차인 E의 계약 위반 및 중대한 사유를 들어 2020년 10월 6일 갱신 거절을 통지하였으므로, 임대차 계약이 2020년 12월 30일 기간 만료로 종료되었다고 주장했습니다. 이에 임차인 E는 용도 변경이나 계약 위반 사실이 없으며, 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 계약이 갱신되어 유효하다고 반박하며 건물주 A에게 손해배상을 청구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임차인이 임대한 건물의 용도를 계약과 다르게 불법적으로 변경하여 사용했는지 여부와 그로 인한 임대차 계약 해지 및 건물 인도 가능성입니다. 또한 임대인의 계약 갱신 거절 통지가 상가건물 임대차보호법상 적법한지에 따라 임대차 계약의 기간 만료 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. 마지막으로 임차인의 주장에 따른 손해배상 청구가 인정될 수 있는지도 다투어졌습니다.

법원의 판단

원고 A는 피고 E에게 1,829,272원과 이에 대한 지연이자(2021. 3. 24.부터 2022. 5. 25.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)를 지급해야 합니다. 원고 A의 건물 인도 및 부당이득 반환에 대한 본소 청구는 기각되었습니다. 피고 E의 나머지 손해배상 반소 청구는 기각되었습니다. 소송비용 중 본소로 인한 비용은 원고가, 반소로 인한 비용은 원고가 2/5, 피고가 3/5를 부담합니다.

결론

법원은 임차인 E가 건물의 용도를 음악연습실에서 고시원 등 숙박시설로 불법 변경하여 사용했거나 전대했다는 건물주 A의 주장을 받아들일 증거가 부족하다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약이 건물주의 주장처럼 계약 위반으로 해지되거나 기간 만료로 종료되었다고 볼 수 없으므로, 건물주의 건물 인도 및 임료 상당 부당이득 반환 청구는 모두 기각되었습니다. 반면 임차인 E가 건물주 A에게 청구한 손해배상 반소 중 일부가 인정되어, 건물주 A는 임차인 E에게 1,829,272원 및 지연이자를 지급하게 되었습니다. 이는 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 계약 갱신 요구권이 보호되며, 임대인이 계약 해지나 갱신 거절을 주장하려면 그에 대한 명확한 증거를 제시해야 함을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 주로 상가건물 임대차보호법과 민법의 관련 조항들이 적용됩니다.

1. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)​: 이 조항은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 특별한 사유(예: 임차인의 3기 연체, 무단 전대, 임대인의 동의 없는 목적물 훼손, 고의 중과실로 인한 목적물 파손 등)가 없는 한 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다. 또한, 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다. 본 사건에서 임차인 E는 상가건물 임대차보호법에 따라 계약 갱신을 주장했고, 법원은 임대인 A가 주장하는 계약 위반(용도 변경, 전대) 사유를 인정하지 않았으므로, 임대인의 갱신 거절 주장을 받아들이지 않아 임대차 계약이 유효하게 갱신된 것으로 보았습니다.

2. 민법 제610조(차주의 보존의무와 용법준수 의무) 및 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)​: 민법 제610조는 임차인이 임대차 계약 또는 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 목적물을 사용하고 수익해야 할 의무가 있음을 규정합니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 다른 사람에게 전대(다시 임대)하거나 임차권을 양도할 수 없으며, 이를 위반할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시합니다. 본 사건에서 건물주 A는 임차인 E가 음악연습실 용도를 고시원으로 불법 변경하고 무단 전대했다고 주장하며 임대차 계약 해지를 요구했으나, 법원은 A가 제출한 증거만으로는 이러한 사실을 인정하기에 부족하다고 판단하여 계약 해지 주장을 기각했습니다.

참고 사항

임대차 계약 시에는 건물의 용도를 구체적으로 명시하고, 임차인이 다른 용도로 사용하거나 구조를 변경할 경우 반드시 임대인의 사전 동의를 받도록 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 임차인이 주장하는 불법 용도 변경이나 전대 행위가 의심될 경우, 임대인은 객관적이고 명확한 증거(예: 변경된 내부 사진, 전차인과의 계약서, 구체적인 영업 형태 증명 등)를 충분히 확보해야 합니다. 단순히 칸막이가 설치되거나 빨래 건조대, 신발장이 보이고 다수의 사람이 왕래한다는 사실만으로는 법원에서 용도 변경을 인정하기 어려울 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 계약 갱신 요구권을 강력하게 보호하므로, 임대인이 임차인의 계약 갱신을 거절하려면 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 하며 이를 입증할 책임이 임대인에게 있습니다. 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 일정 요건을 충족하면 최대 10년까지 임대차 계약 유지를 요구할 수 있음을 인지해야 합니다. 이 사건처럼 본소(건물주가 제기한 소송)와 반소(임차인이 제기한 소송)가 동시에 진행되는 경우, 각자의 주장에 대한 증거 준비와 법리적 대응이 복잡해지므로 철저한 준비가 필요합니다.