세입자 보증금 대위변제 후 임대인 상속인에게 청구한 사건

주택도시보증공사는 임대차 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게 보증금 2억 5,500만원을 대신 지급했습니다. 이후 임대인이 사망하자 보증공사는 사망한 임대인의 상속인들에게 대위변제한 보증금을 상속재산의 범위 내에서 돌려달라고 소송을 제기했고 법원은 이를 받아들였습니다.

관련 당사자

• 원고 주택도시보증공사: 임차인에게 전세금반환보증금을 대신 지급하고 임대인에게 구상권을 행사한 보증기관
• 피고 A, B: 사망한 임대인 C의 상속인으로 한정승인을 통해 상속받은 재산의 범위 내에서만 책임을 지게 된 사람들
• 망 C: 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있었으나 사망하여 그 의무가 상속인들에게 승계된 임대인
• 임차인 D: 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하여 주택도시보증공사로부터 보증금을 대위변제받은 세입자
• E: 이 사건 부동산의 최초 임대인

분쟁 상황

임차인 D는 임대인 E와 보증금 2억 5,500만원으로 임대차 계약을 맺고 입주했습니다. 이후 임대인이 E에서 C로 변경되었고 주택도시보증공사는 임차인 D와 전세금반환보증계약을 체결했습니다. 임대차 계약 만료 후 임대인 C는 보증금을 반환하지 않았고 이에 임차인은 주택도시보증공사에 보증채무 이행을 청구했습니다. 주택도시보증공사는 임차인에게 보증금 2억 5,500만원을 대위변제했고 임차인은 임대인에게 부동산을 인도했습니다. 이후 임대인 C가 사망하자 주택도시보증공사는 망 C의 상속인인 피고 A과 B를 상대로 대위변제한 보증금에 대한 구상금 청구 소송을 제기했습니다. 피고들은 망 C의 채무에 대해 상속재산의 범위 내에서만 책임을 지는 '한정승인' 신고를 법원으로부터 수리받았습니다.

핵심 쟁점

주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대위변제한 후 사망한 임대인의 상속인들에게 상속재산의 범위 내에서 구상권을 행사할 수 있는지 여부가 주요 쟁점입니다. 특히 상속인들이 한정승인을 한 경우 보증공사의 채권 회수 범위가 어디까지 인정되는지가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고 주택도시보증공사의 청구를 인용하여 피고 A과 B는 망 C으로부터 상속받은 재산의 범위 내에서 각 127,500,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 피고 A의 경우 2024년 11월 1일부터 2024년 12월 31일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 피고 B의 경우 2024년 11월 1일부터 2025년 2월 7일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액입니다. 소송비용은 각자 부담하며 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

주택도시보증공사는 임대차 계약 만료 후 임차인에게 대위변제한 보증금 전액 2억 5,500만원을 사망한 임대인의 상속인들로부터 상속받은 재산 범위 내에서 돌려받게 되었습니다. 상속인들은 한정승인을 통해 상속재산이 채무보다 적더라도 그 초과분에 대해서는 책임을 지지 않게 됩니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차인에게 보증금을 대위변제하면서 발생한 구상권과 임대인 사망 후 상속인들의 '한정승인'이라는 법률적 쟁점이 주요하게 다루어졌습니다.

대위변제와 구상권 (민법 제481조)​: 주택도시보증공사가 임차인에게 전세금 2억 5,500만원을 대신 갚아준 것은 '대위변제'에 해당합니다. 민법 제481조는 '변제할 정당한 이익이 있는 자가 변제로 인하여 채권자를 대위하는 경우 그 대위할 범위 내에서 채권자의 모든 권리를 행사할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이에 따라 주택도시보증공사는 임차인이 임대인에게 가졌던 보증금 반환 채권을 대신 행사할 수 있는 권리 즉 '구상권'을 갖게 됩니다.

상속과 한정승인 (민법 제1019조, 제1028조)​: 임대인 C가 사망하면서 그의 재산과 채무는 상속인인 피고 A, B에게 승계됩니다. 일반적으로 상속인들은 피상속인의 채무를 무한정으로 책임져야 하지만, 민법 제1019조에 따라 상속인들은 '한정승인'을 할 수 있습니다. 한정승인이란 상속인이 상속받은 재산의 범위 내에서만 피상속인(사망한 C)의 채무를 갚겠다고 신고하는 제도입니다. 민법 제1028조에 따르면 한정승인을 한 상속인은 상속으로 취득할 재산의 한도에서만 피상속인의 채무와 유증을 변제할 책임이 있습니다. 따라서 피고 A과 B는 망 C으로부터 상속받은 재산이 2억 5,500만원에 미치지 못하더라도 상속받은 재산의 범위 내에서만 보증공사의 청구에 응할 책임이 있습니다.

지연손해금 (민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)​: 채무자가 정해진 기한까지 채무를 이행하지 않아 발생하는 손해를 '지연손해금'이라고 합니다. 이 사건에서는 임대인이 보증금을 반환하지 않았으므로 지연손해금이 발생합니다. 원고가 구하는 바에 따라 임대차 부동산 인도일 이후부터 민법 제379조에 따른 법정 이율 연 5%가 적용되고, 소송이 제기된 이후부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%의 이율이 적용됩니다. 이는 소송이 진행되는 동안 채무 이행을 지체하는 채무자에게 더 높은 책임을 부과하여 조속한 분쟁 해결을 유도하기 위함입니다.

참고 사항

임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 전세금반환보증에 가입되어 있다면 주택도시보증공사와 같은 보증기관을 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 임대차 계약 기간 만료 시 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임대인이 사망한 경우 상속인들은 피상속인의 채무를 포함한 모든 재산을 상속받게 됩니다. 이때 상속받은 재산의 범위 내에서만 채무를 변제할 책임을 지는 '한정승인' 제도를 활용할 수 있습니다. 이는 상속인이 감당하기 어려운 채무를 상속받는 것을 방지하는 중요한 제도입니다. 보증금을 대신 지급한 보증기관은 대위변제 후 임대인 또는 그 상속인들에게 구상권을 행사할 수 있으며 상속인들은 한정승인을 한 경우 상속받은 재산 범위 내에서만 책임을 집니다.