손해배상
상가 임차인 A는 임대인 C로부터 두 개의 상가 부동산을 임차했습니다. 임대차 계약 종료 후 A는 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나 C가 이를 거절했습니다. 이에 A는 상가를 비우고 열쇠를 공탁한 후, C를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 임대차 보증금 반환을 청구하는 본소 소송을 제기했습니다. 반면 C는 A가 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았고, 원상회복 지연으로 인한 손해 및 부당이득을 취했다고 주장하며 반소 소송을 제기했습니다. 법원은 C의 권리금 회수 방해 행위를 인정하여 A에게 손해배상금 1,600만 원과 보증금 2,109만 6천 원(원상회복 비용 50만 4천 원 공제 후)을 지급하라고 판결했습니다. C의 나머지 본소 청구 및 모든 반소 청구는 기각되었습니다.
원고 A는 2019년 3월 29일 피고 C와 상가 임대차 계약을 체결하였으며, 계약은 2024년 3월 29일 종료되었습니다. 계약 만료 전 A는 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나, C는 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했습니다. 이에 A는 임차 부동산에서 퇴거하고 2024년 5월 16일 법원에 열쇠를 공탁했습니다. 이후 A는 C를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 임대차 보증금 반환을 요구하는 본소 소송을 제기했고, C는 A에게 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상과 부당이득 반환을 청구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.
임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임차인 주선을 거절한 것이 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부, 임대차보증금 반환 시 임차물의 원상회복 비용 공제 범위, 임차인의 통상적인 사용으로 인한 손모(손상 및 마모)가 원상회복 의무의 대상에 포함되는지 여부, 임차인의 원상회복 지연으로 인한 손해배상 및 부당이득 반환 의무가 발생하는지 여부.
법원은 피고(임대인 C)가 원고(임차인 A)에게 권리금 회수 방해에 따른 손해배상금 1,600만 원과 임대차보증금 2,109만 6천 원을 지급하라고 명령했습니다. 이에 따른 이자는 각각 2024년 4월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%, 2024년 5월 16일부터 2025년 6월 24일까지 연 5% 그리고 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%로 책정되었습니다. 원고 A의 나머지 본소 청구와 피고 C의 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 A가 10%, 피고 C가 90%를 부담하게 되었습니다.
이 사건은 상가 임대차 계약 종료 시 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 부당하게 방해한 경우 손해배상 책임이 인정되며, 임차인의 원상회복 의무 범위는 통상적인 사용으로 인한 손모를 제외한 실제 발생한 훼손에 한정된다는 점을 명확히 한 판결입니다. 법원은 임대인의 권리금 방해 행위를 인정하고 임대차 보증금을 반환하도록 했으며, 임대인의 반소 청구는 대부분 증거 부족이나 통상 손모를 이유로 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 주로 「상가건물 임대차보호법」 제10조의4(권리금 회수 기회 보호)와 임대차보증금 반환 및 원상회복 의무에 관한 법리가 적용되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호): 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 본 판결에서 피고 C의 행위는 이 조항에서 정한 권리금 회수 방해행위에 해당하여 손해배상 책임이 인정되었습니다.
임대차보증금 반환의무 및 공제: 임대차보증금은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 부담해야 할 모든 채무, 예를 들어 밀린 차임, 목적물 훼손으로 인한 손해배상금 등을 담보합니다. 따라서 임대차 계약이 종료되고 목적물이 반환될 때 임대인은 보증금에서 임차인의 채무액을 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다. 본 판결에서는 원상회복비용 50만 4천 원이 임대차보증금에서 공제되었습니다.
임차인의 원상회복 의무와 통상의 손모: 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 임대 당시의 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무를 집니다. 그러나 임차인이 임차물을 사용하는 동안 발생하는 통상적인 마모나 손상, 즉 '통상의 손모'는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않습니다. 이 사건에서 법원은 에어컨 설치 구멍, 외부 간판 관련 구멍, 대문 기둥 훼손 등에 대한 수선 비용을 '통상의 손모'로 보아 원고 A의 원상회복 의무가 있다고 단정하기 어렵다고 판단했습니다.
상가 임대차 계약이 종료될 때 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다. 임대인이 정당한 이유 없이 신규 임차인 주선을 거절하거나 권리금 계약 체결을 방해한다면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이때 임차인은 신규 임차인 주선 노력과 임대인의 거절 사유 등을 명확히 증명할 수 있는 자료를 미리 확보하는 것이 중요합니다. 임대차 보증금 반환 시 임차인의 원상회복 의무는 임대 당시의 상태로 되돌리는 것이 원칙이나, 임차인이 통상적으로 사용하면서 발생하는 자연스러운 손모(시간 경과에 따른 가치 감소 또는 낡아짐)에 대해서는 원상회복 의무가 없습니다. 따라서 임차인은 입주 전후의 상태를 사진이나 영상으로 기록하여 통상적인 손모와 실제 훼손을 구분할 증거를 마련하는 것이 유리합니다. 또한 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차물을 임대인에게 반환했음을 증명하는 것이 중요한데, 임대인이 수령을 거부할 경우 법원에 열쇠를 공탁하는 등의 조치를 고려할 수 있습니다. 임대인 역시 원상회복 미이행으로 인한 손해배상을 청구하려면 구체적인 훼손 내용과 그에 따른 수리 비용 등을 객관적인 증거(감정 결과, 견적서 등)로 입증해야 합니다.
