올 전세형 아파트 광고 후 월세 부과 문제 사건

부동산 개발 회사가 5년 임대 후 분양 전환되는 아파트를 '올 전세형', '월 임대료 부담 없음'이라고 대대적으로 광고했습니다. 하지만 실제 계약 조건은 최초 1년 동안만 전세형이었고, 이후에는 월 임대료가 부과되는 방식이었습니다. 이에 공정거래위원회는 해당 광고가 소비자를 속이는 기만적인 광고라 판단하여 시정명령, 통지명령과 함께 9,600만 원의 과징금을 부과했습니다. 회사는 이 처분이 부당하다며 소송을 제기했으나, 법원은 광고의 기만성을 인정하고 공정거래위원회의 처분이 적법하다고 판결했습니다.

관련 당사자

• A 주식회사(구 B 주식회사): 이 사건 아파트를 개발하고 임대한 부동산 개발 및 임대 사업자입니다.
• 공정거래위원회: 이 사건 아파트 광고의 공정성 여부를 심사하고 제재 조치를 부과한 정부 기관입니다.
• 이 사건 임차인들: 원고 A 주식회사의 아파트에 임대차계약을 체결한 세입자들입니다. '올 전세형' 광고를 믿고 계약했으나 1년 후 월세 부과 통보를 받았습니다.

분쟁 상황

원고는 부산도시공사 택지에 5년 임대 후 분양 전환되는 공공건설임대주택 1,515세대를 건설하여 분양했습니다. 원고는 2017년 1월부터 10월까지 일간지, 온라인 신문, 라디오 등 다양한 매체를 통해 '전체 전세형 임대주택으로 월세에 대한 부담이 없다', 'ALL 전세형', '1515세대 all 전세형 명품아파트' 등의 내용으로 광고했습니다. 그러나 실제 계약에서 임차인들은 최초 입주 후 1년 동안만 '예치 보증금'을 일시 납부하는 전세 방식을 선택할 수 있었고, 1년 후에는 월 임대료 29만 원이 부과되는 조건이었습니다. 2020년 9월경 원고가 재계약 시 월 임대료를 부과한다는 안내문을 발송하자, 임차인 632명이 월 임대료 납부 의무가 없다는 채무부존재 확인소송을 제기했지만, 민사소송에서는 임차인들이 패소하여 판결이 확정되었습니다. 이와 별개로 공정거래위원회는 해당 광고가 기만적이라 판단하여 원고에게 시정명령, 통지명령 및 9,600만 원의 과징금을 부과했고, 이에 원고는 처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

아파트 분양 광고에서 '올 전세형' 문구를 사용하여 월 임대료가 없다는 인상을 주었으나, 실제로는 1년 후 월 임대료가 부과되는 계약 조건을 명확히 알리지 않은 것이 '기만적인 광고'에 해당하는지 여부와, 이에 대한 공정거래위원회의 시정명령 및 과징금 부과 처분이 재량권의 범위를 넘어선 것인지가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A 주식회사의 청구를 모두 기각하며, 공정거래위원회의 시정명령, 통지명령 및 과징금 납부명령이 모두 적법하다고 판결했습니다. 법원은 원고가 이 사건 아파트를 분양하면서 임대의무기간 5년 동안 월 임대료를 부담해야 한다는 사실을 광고에서 누락하거나 은폐하여 소비자를 기만했으며, 이는 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정된다고 보았습니다. 또한 과징금 9,600만 원 부과 역시 재량권 일탈·남용으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

결론

결론적으로, '올 전세형'이라고 광고했음에도 실제로는 1년 후 월세가 부과되는 아파트 분양 광고는 소비자를 속이는 기만적인 광고로 인정되어, 관련 사업자는 공정거래위원회로부터 시정명령 및 상당한 과징금 처분을 받게 되었습니다. 사업자의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'(구 표시광고법)과 관련된 내용입니다.

• 구 표시광고법 제3조 제1항 제2호 (기만적인 표시·광고 행위 금지)​ 이 법 조항은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 광고를 금지합니다. 광고가 기만적인지 여부는 '보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상'을 기준으로 객관적으로 판단됩니다. 이 사건에서 원고는 '올 전세형', '월 임대료 부담 없음'이라는 문구로 광고했으나, 실제로는 최초 1년 후에 월 임대료가 부과된다는 중요한 사실을 누락했습니다. 법원은 이러한 사실 누락이 소비자가 월 임대료 부담이 없다고 오인하게 하여 공정한 거래 질서를 해칠 우려가 있는 기만적인 광고라고 판단했습니다. 광고의 기만성은 광고가 게재된 시점을 기준으로 광고 자체로 판단하며, 계약 체결 과정에서 소비자가 알게 된 사정은 고려하지 않는 것이 법의 입장입니다.

• 구 표시광고법 제7조 (시정조치)​ 공정거래위원회는 부당한 표시·광고 행위가 확인될 경우, 해당 행위의 중지, 법 위반 사실의 공표, 기타 시정을 위해 필요한 명령을 내릴 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 부동산 개발 및 임대업을 계속하는 점 등을 고려하여, 향후 동일하거나 유사한 행위를 반복할 우려가 있다고 판단되어 '향후 행위 금지 시정명령'과 임차인들에게 법 위반 사실을 알리는 '통지명령'이 부과되었습니다.

• 구 표시광고법 제9조 (과징금)​ 공정거래위원회는 부당한 표시·광고 행위에 대해 법이 정한 기준에 따라 과징금을 부과할 수 있습니다. 과징금 부과 여부 및 금액 결정에는 공정거래위원회의 재량이 인정됩니다. 이 사건에서 원고는 9,600만 원의 과징금을 부과받았는데, 이는 이 사건 아파트의 공급 대상이 주로 다자녀 가구, 신혼부부 등 무주택 서민이어서 광고가 소비자에게 미치는 영향이 크다는 점 등이 고려되었습니다. 법원은 공정거래위원회가 위반 행위의 중대성, 기간 등을 종합적으로 고려하여 과징금을 산정한 것이 재량권 일탈·남용에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

참고 사항

비슷한 아파트 임대 또는 분양 계약 시 광고 내용과 실제 계약서 내용을 꼼꼼히 비교 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히 '전세형', '월세 없음' 등 임대료 부담이 없음을 강조하는 문구가 있다면, 해당 조건이 적용되는 기간이나 예외 사항이 있는지 계약서의 모든 조항을 면밀히 검토해야 합니다. 광고만 믿고 계약을 체결하기보다, 입주자 모집 공고문, 임대차계약서, 특약 사항 등 모든 공식 문서를 통해 임대조건(임대보증금, 월 임대료, 보증금과 임대료의 변동 가능성 및 시기)을 정확히 파악해야 합니다. 중요한 내용은 구두 설명에만 의존하지 않고 문서로 확인하거나, 필요시 서면으로 문의하여 답변을 받아두는 것이 좋습니다. 또한, 공정거래법상 부당한 표시·광고 행위는 민사상 계약 책임과 별개로 공정거래위원회의 제재 대상이 될 수 있음을 인지하고 있어야 합니다.