행정
공인중개사인 원고가 자신의 딸과 사위가 매수인이 된 분양권 거래를 알선하는 과정에서, 중개대상물 확인·설명의무 및 거래계약서 서명·날인 의무를 위반하여 3개월의 업무정지 처분을 받았습니다. 원고는 자신의 행위가 중개행위가 아니며 보수도 받지 않았다고 주장했으나, 법원은 원고의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 중개행위에 해당한다고 판단하고, 업무정지처분이 적법하다고 보아 원고의 항소를 기각했습니다.
공인중개사 A는 자신이 운영하는 중개사무소를 통해 분양권을 매도하려는 F와 J 부부를 알게 되었습니다. 이 분양권은 A의 딸 H와 사위 G가 매수하기로 하였습니다. 이 과정에서 A는 매도인과 매수인 사이의 매매계약 체결 및 후속 절차에 깊이 관여했지만, 공인중개사로서 중개대상물 확인·설명서를 교부하지 않고 거래계약서에 서명·날인을 하지 않았습니다. 이에 덕양구청장은 A에게 3개월의 부동산중개사무소 업무정지처분을 내렸습니다. A는 자신의 행위가 중개행위가 아니며 딸과 사위를 도운 것일 뿐이고, 중개 보수도 받지 않았으며, 관련 형사사건에서도 불기소 처분을 받았으므로 이 업무정지처분이 부당하다고 주장하며 처분 취소 소송을 제기했습니다.
이 사건 분양권 거래에 대한 원고의 행위가 공인중개사법상 '중개행위'에 해당하는지 여부, 중개행위로 인정될 경우 중개대상물 확인·설명의무 및 계약서 서명·날인 의무가 원고에게 있었는지 여부, 그리고 관련 형사사건의 불기소처분 결과가 행정처분의 적법성 판단에 영향을 미치는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
원고의 항소를 기각하고, 3개월의 부동산중개사무소 업무정지처분이 정당하다고 판단한 제1심 판결을 유지했습니다.
법원은 공인중개사인 원고가 자신의 딸과 사위가 매수인이 된 분양권 거래에 관여하여 매도인과 매수인 사이의 매매를 알선한 행위는 객관적으로 보아 사회통념상 중개행위에 해당한다고 판단했습니다. 매수인이 원고의 가족이라거나 중개 보수를 받지 않았다는 사유만으로는 중개행위가 아니라고 볼 수 없으며, 중개대상물 확인·설명 및 계약서 서명·날인 의무가 면제되지 않는다고 보았습니다. 또한, 관련 형사사건에서 불기소처분을 받았더라도 형사책임과 행정책임의 증명 기준과 정도가 다르므로, 그 불기소처분만으로 행정처분이 위법하다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 이에 따라 원고에게 내려진 업무정지처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.
공인중개사법은 부동산 중개업의 건전한 육성과 국민경제에 이바지함을 목적으로 합니다(제1조). 이 법에서 말하는 '중개'는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 등 권리 득실 변경 행위를 알선하는 것을 의미합니다(제2조 제1호). 대법원 판례(2014. 7. 10. 선고 2012다42154 판결)는 중개업자의 주관적 의사보다는 객관적으로 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 중개행위를 판단해야 한다고 명시하고 있습니다. 특히 계약 체결 후 중도금 및 잔금 지급, 목적물 인도 등 계약상 의무 실현에 관여하는 행위도 중개행위의 범주에 포함됩니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개업자가 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고 근거 자료를 제시해야 한다고 규정합니다. 이러한 확인·설명의무는 중개 보수를 받지 않았다고 해서 소멸되는 것이 아닙니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결). 공인중개사법 제25조 및 제26조는 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서의 작성·교부 의무를 부과하여 건전한 부동산 거래 질서를 확립하고 국민의 재산권을 보호하고자 합니다. 마지막으로, 민사소송이나 행정소송에서 사실의 증명은 자연과학적 증명이 아닌 고도의 개연성을 증명하는 것으로 충분하며, 관련 형사재판에서 무죄나 불기소 처분이 내려졌다고 하더라도 형사책임과 행정책임은 지도 이념, 증명 책임, 증명의 정도 등에서 서로 다른 원리가 적용되므로, 그러한 사정만으로 행정소송에서 처분 사유의 존재를 부정할 수 없습니다(대법원 2018. 4. 12. 선고 2017두74702 판결, 대법원 2020. 1. 9. 선고 2018두61888 판결 등).
공인중개사는 거래 당사자가 가족이거나 지인인 경우에도 해당 거래가 객관적으로 '중개행위'에 해당할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 중개업자의 행위는 거래 당사자의 보호라는 공인중개사법의 취지에 따라 중개업자의 주관적 의사가 아닌, 사회 통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위인지에 따라 판단됩니다. 중개 보수를 받지 않았다고 하더라도 중개대상물에 대한 확인·설명의무, 확인·설명서 교부, 계약서 서명·날인 의무는 여전히 존재합니다. 중개업자는 매매계약의 체결뿐만 아니라 중도금·잔금 지급, 소유권 이전등기 등 계약 이행의 전 과정에 관여하는 경우에도 중개행위의 범주에 포함될 수 있으므로, 관련 법규에서 정하는 의무를 철저히 이행해야 합니다. 또한, 관련 형사사건에서 무죄나 불기소 처분을 받았다고 해서 행정처분상의 책임까지 면제되는 것은 아니라는 점을 인지하고 있어야 합니다. 형사소송과 행정소송은 증명의 기준과 정도가 다르기 때문입니다.
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