학교법인 소유 아파트 임대인 책임과 보증금 반환 다툼 판결

이 사건은 학교법인 A가 소유한 아파트에 거주하거나 퇴거한 임차인들이, U 주식회사를 통해 체결한 임대차계약의 임대인이 학교법인 A라고 주장하며 임대차보증금 반환을 청구하고, 이에 대해 학교법인 A는 U 주식회사가 전대차계약을 맺은 전대인일 뿐 자신은 직접적인 임대인이 아니라고 주장하며 건물 인도 및 차임 상당의 부당이득 반환을 요구하는 본소 및 반소 사건입니다. 법원은 학교법인 A가 U 주식회사에 임대 대행 권한을 수여했다고 보아, U 주식회사가 학교법인 A의 대리인으로서 임차인들과 임대차계약을 체결한 것으로 판단하여 학교법인 A에게 보증금 반환 책임이 있다고 판결했습니다. 또한, 임차인들의 건물 인도의무는 학교법인 A의 보증금 반환 의무와 동시이행 관계에 있다고 보았고, 일부 임차인들에게는 미지급 차임 및 관리비를 지급하라고 명했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고)들: 학교법인 A가 소유한 아파트에 임대차계약을 맺고 거주하거나 퇴거한 임차인들로, 본소에서 학교법인 A에게 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 이들 중 이미 퇴거한 임차인들을 '퇴거 원고들', 여전히 거주하고 있는 임차인들을 '거주 원고들'이라고 칭합니다.
• 피고(반소원고) 학교법인 A: 이 사건 아파트 건물의 소유자이자 V중학교와 W고등학교를 운영하는 학교법인입니다. 자신은 임대인이 아니며 U 주식회사와 임차인들 사이에 전대차계약이 있었다고 주장했습니다.
• U 주식회사: 2011년 12월 9일 설립된 부동산임대업 법인으로, Y이 유일한 사내이사입니다. 학교법인 A와 약정을 맺고 임차인들과 임대차계약서(전대차계약서)를 작성한 당사자입니다.
• 피고보조참가인 B: 피고인 학교법인 A를 보조하여 소송에 참여한 측입니다.

분쟁 상황

학교법인 A는 V중학교와 W고등학교를 운영하는 법인으로, 아파트 건물의 소유자였습니다. 이 학교법인은 2011년 Y과 '건물 임대사업의 포괄적 대행'에 관한 약정(제1 약정)을 체결했고, 이후 Y이 설립한 U 주식회사와 Y의 권리·의무를 승계하는 약정(제2 약정)을 맺었습니다. 이 약정에는 '포괄적 임대 운영을 U(Y)가 대행'한다는 내용과 함께 U 주식회사에 '임대 대행'에 동의한다는 내용의 '임대(전대)동의서'를 교부했습니다. U 주식회사는 원고들(임차인들)과 임대차계약서(또는 전세계약서)를 작성하면서 임대인을 U 주식회사로 기재했으나, 피고의 사업자등록증과 피고의 인감증명서 등을 교부하며 피고가 실질적인 임대인이라는 인식을 주었습니다. 그러나 시간이 지나면서 U 주식회사가 차임을 연체하는 등 문제가 발생하자, 학교법인 A는 U 주식회사와의 임대차계약을 해지하고 임차인들에게 건물 퇴거를 요구했습니다. 이에 임차인들은 학교법인 A가 실질적인 임대인이므로 임대차보증금을 반환해야 한다고 주장하며 본소를 제기했고, 학교법인 A는 자신은 임대인이 아니며 임차인들이 U 주식회사와 전대차계약을 맺었을 뿐이라고 주장하며 건물 인도 및 부당이득 반환을 청구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대인 주체 확인: 학교법인 A가 U 주식회사에 '학교법인 A를 임대인으로 하여 임대차계약을 체결할 대리권'을 수여했는지 여부.
2. 계약의 성격: U 주식회사와 임차인들 사이에 체결된 계약이 '학교법인 A를 대리한 U 주식회사가 맺은 임대차계약'인지, 아니면 'U 주식회사가 임차인으로서 임차인들과 맺은 전대차계약'인지 여부.
3. 보증금 반환 의무: 학교법인 A가 임차인들에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부.
4. 건물 인도 의무 및 부당이득: 임차인들이 학교법인 A에게 건물을 인도해야 하는 의무가 있으며, 불법 점유 또는 부당이득으로 인해 차임 상당액을 지급해야 하는지 여부.

법원의 판단

법원은 제1심 판결을 변경하여 다음과 같이 판결했습니다.

본소 (임차인들의 보증금 반환 청구)​

1. 임대인 책임 인정: 학교법인 A는 U 주식회사에 임대 대행 권한을 수여했으며, U 주식회사는 학교법인 A의 대리인으로서 임차인들과 임대차계약을 체결한 것으로 보았습니다. 따라서 임차인들과 학교법인 A 사이에 임대차계약 관계가 존재하며, 학교법인 A는 임대차보증금 반환 의무를 부담합니다.
2. 보증금 반환: 학교법인 A는 퇴거 원고들에게 별지 6 표에 기재된 임대차보증금 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 퇴실일 다음 날부터 2023년 2월 1일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산합니다.
3. 동시이행 판결: 학교법인 A는 거주 원고들로부터 호실을 인도받음과 동시에 거주 원고들에게 별지 6 표에 기재된 임대차보증금을 지급해야 합니다. 이는 거주 원고들의 인도의무와 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있음을 인정한 것입니다.

반소 (학교법인 A의 건물 인도 및 부당이득 반환 청구)​

1. 건물 인도: 거주 원고들은 학교법인 A로부터 임대차보증금을 지급받음과 동시에 해당 호실을 인도해야 합니다.
2. 차임 및 관리비 지급: 일부 원고들(C, D, E, F, H, I, J 등)은 특정 기간 동안의 월차임 상당액의 금원 또는 미지급 관리비(G, I, J 등)를 학교법인 A에게 지급해야 합니다. 예를 들어, 원고 G은 21,533,900원 및 이에 대한 연 12%의 지연손해금을, 원고 J는 29,196,940원 및 이에 대한 지연손해금(일부 연 5%, 일부 연 12%)을 지급해야 합니다.
3. 부당이득/손해배상 청구 기각: 임대차보증금 반환의무를 이행하지 않은 상태에서 임차인들이 건물을 점유한 것은 불법 점유로 볼 수 없으므로, 학교법인 A의 임차인들에 대한 불법점유로 인한 손해배상 청구는 기각되었습니다.
4. 차임 약정 없는 경우 부당이득 기각: 차임 약정 없이 보증금만 지급한 이른바 채권적 전세계약의 경우, 보증금에 대한 이자 상당액이 점유·사용에 따른 임료 상당액과 대가관계에 있다고 보아, 학교법인 A가 보증금 반환 의무를 이행하지 않았다면 부당이득을 얻었다고 볼 수 없으므로 해당 원고들에 대한 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다.

소송 비용: 본소와 반소를 통틀어 소송 총비용의 20%는 원고들이, 80%는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 학교법인 A가 U 주식회사에 임대 대행 권한을 수여한 것으로 보아 임차인들에 대한 임대인 지위를 인정하고 임대차보증금 반환 책임을 부담한다고 판결했습니다. 거주 중인 임차인들의 건물 인도의무는 보증금 반환과 동시이행 관계이며, 일부 임차인들에게는 미지급 차임 및 관리비를 지급하도록 함으로써 양측의 채권·채무 관계를 정리했습니다. 학교법인 A는 임대차보증금의 상당 부분을 반환해야 하고, 소송비용의 대부분을 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음과 같은 법률과 법리를 근거로 합니다.

1. 민법 제125조 (표현대리)​: 본인이 제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 때에는 그 타인이 그 대리권의 범위 내에서 행한 행위에 대하여 본인은 책임이 있습니다. 이 사건에서 법원은 학교법인 A가 U 주식회사에 임대사업을 '대행'할 것을 명시하고 사용인감계와 '임대(전대)동의서'를 교부한 행위 등을 통해, 임차인들에게 U 주식회사에 임대 대행 권한을 수여했음을 표시했다고 보았습니다. 비록 U 주식회사가 계약서에 자신을 임대인으로 기재했더라도, 학교법인 A가 임대인으로서 책임을 져야 한다는 법리가 적용될 여지가 있었습니다. 그러나 이 사건에서는 명시적인 대리권 수여가 인정되어 표현대리 법리까지 나아가지는 않았습니다.

2. 상법 제48조 (상행위의 대리)​: 상행위의 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 아니하여도 그 행위는 본인에 대하여 효력이 있습니다. 임대사업자로 등록한 학교법인 A가 입주자들과 임대차계약을 체결하는 행위는 상행위에 해당합니다. 따라서 U 주식회사가 학교법인 A를 대리하여 임대차계약을 체결할 때, 본인인 학교법인 A를 위한 것임을 명시적으로 표시하지 않았더라도 그 계약의 효력은 학교법인 A에게 미친다고 법원은 판단했습니다. 이는 임차인들이 U 주식회사를 임대인으로 알고 계약했더라도, 실질적으로는 학교법인 A가 임대인이라는 판단의 중요한 근거가 되었습니다.

3. 임대차보증금과 동시이행 관계: 임대차계약 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있습니다. 즉, 임차인은 보증금을 돌려받기 전까지는 건물을 인도하지 않아도 되며, 임대인 역시 건물을 돌려받기 전까지는 보증금을 주지 않아도 됩니다. 이 사건에서 법원은 거주 원고들이 보증금을 반환받을 때까지는 건물을 인도할 의무가 없다고 판단하여 동시이행 항변을 받아들였습니다.

4. 부당이득 반환 의무: 임대차 종료 후 임차인이 건물을 계속 점유·사용하는 경우, 임대인이 보증금 반환 의무를 이행했거나 이행 제공을 하여 임차인의 동시이행 항변권이 상실되지 않는 한, 임차인의 점유는 불법점유가 아니며 손해배상책임을 지지 않습니다. 다만, 사용·수익으로 얻은 실질적 이익이 있다면 부당이득으로 반환해야 합니다. 이 사건에서 법원은 학교법인 A가 보증금 반환 의무를 이행하지 않았으므로 임차인들의 점유를 불법 점유로 보지 않았습니다. 그러나 월차임을 약정한 임차인들에 대해서는 그 월차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 판단했습니다.

5. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 (용어의 정의) 및 제14조 (주택임대관리업 등록 및 보증 가입)​: 이 법은 임대주택의 공급·관리 및 지원에 관한 사항을 규정하여 국민의 주거생활 안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다. 피고는 U 주식회사가 임차인으로서 전대차계약을 체결한 것이라면 '자기관리형 주택임대관리업'에 해당하고 보증상품 가입 의무 등을 위반한 것이라고 주장했습니다. 법원은 위 형사판결과 달리, 이 사건은 계약의 해석 문제이며 U 주식회사가 학교법인 A의 대리인으로 계약을 체결한 것으로 판단했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약 당사자 및 임대인 명확히 확인: 계약서를 작성할 때 '임대인'으로 기재된 당사자가 건물의 실제 소유주인지, 아니면 대리인 또는 전대인인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 대리인이 계약을 진행한다면, 대리권의 범위와 대리권을 증명하는 서류(위임장, 인감증명서 등)를 꼼꼼히 확인하고 본인의 의사를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
2. 전대차 계약의 위험성 인지: 전대차 계약은 임대인과 전차인(실제 거주자) 사이에 직접적인 임대차 관계가 없으므로, 전대인(원래 임차인)이 임대인에게 차임을 연체하거나 임대차 계약이 해지될 경우 전차인은 임대인으로부터 건물 인도 요구를 받을 수 있습니다. 또한, 전차인이 지급한 보증금 반환 의무는 전대인에게만 있으므로 전대인이 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있습니다. 이러한 위험을 충분히 인지하고 신중하게 계약해야 합니다.
3. 확정일자 및 대항력 확보: 임대차 계약 시 전세권 설정 등기 또는 주택 인도 및 전입신고, 확정일자 부여 등을 통해 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 이 사건의 임차인들도 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 것으로 인식했지만, 실제 임대인이 누구인지에 따라 법적 효력이 달라질 수 있음을 인지해야 합니다.
4. 의심스러운 특약사항 확인: 계약서에 명확하지 않거나 상식적이지 않은 특약사항이 있다면, 그 의미와 법적 효력을 철저히 확인해야 합니다. 특히 본 사건처럼 '전대차 계약'임을 명시하는 특약사항이 있다면 그로 인해 발생할 수 있는 모든 법적 관계와 책임 범위를 정확히 이해해야 합니다.
5. 임대사업자의 법적 의무 확인: 임대주택법 등 관련 법령에 따라 임대사업자가 지켜야 할 의무(예: 자기관리형 주택임대관리업자의 보증상품 가입 의무 등)가 있습니다. 이러한 법적 의무가 제대로 이행되고 있는지 확인하는 것이 임차인의 권리 보호에 도움이 될 수 있습니다.
6. 권리 관계 변화 공지 주시: 임대차 계약 도중 건물 소유주가 변경되거나, 관리 주체가 바뀌는 등의 공지가 있다면 그 내용이 임대차 관계에 미치는 영향을 주시하고 필요시 법적 조치를 취해야 합니다.