건축/재개발 · 행정
원고 A가 이주자택지 분양권을 피고 B에게 매도하는 계약을 이주택지 공급계약 체결 전에 맺었는데, 이후 정식 분양계약 체결 및 명의변경까지 완료된 후 원고 A가 이 초기 분양권 매매계약이 무효라고 주장하며 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 초기 계약은 무효였으나 이후 원고와 피고 B가 공급계약 체결 후 시행사의 동의를 받아 명의변경을 신청하고 완료하는 등 무효인 계약을 추인했다고 보아 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고 A는 이주자택지를 분양받을 자격이 있는 사람으로, 아직 한국수자원공사로부터 이주택지를 공급받기도 전인 2018년 11월 1일 피고 B에게 장래에 받을 이주택지 분양권을 매도하는 계약을 맺었습니다. 당시 원고는 피고 B로부터 2억 4천만 원을 받았고, 손해배상을 담보하기 위해 4억 8천만 원의 약속어음 공정증서까지 작성해주었습니다. 이후 원고 A는 2019년 12월 30일 한국수자원공사와 정식으로 이주택지 분양계약을 체결했습니다. 전매가 가능해지자 원고 A와 피고 B는 2020년 1월 10일 별도의 부동산 매매계약서를 작성하고, 한국수자원공사에 분양 토지 매수인의 명의를 원고 A에서 피고 B로 변경해달라고 신청했고, 한국수자원공사는 2020년 2월 12일 이를 승인하여 명의변경이 완료되었습니다. 그러나 원고 A는 나중에 이 초기 분양권 매매계약이 전매 제한 기간에 체결된 것이므로 무효라고 주장하며, 피고 B와 한국수자원공사를 상대로 계약 무효 확인 소송을 제기했습니다.
이주자택지 공급계약 체결 전 분양권 매매계약의 효력과 무효인 법률행위(분양권 매매계약)의 추인 여부 및 요건이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고 A가 피고 B를 상대로 제기한 '이주택지 분양권 매매계약 무효확인' 및 '한국수자원공사의 명의변경 무효확인' 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고 A가 부담하도록 결정했습니다.
법원은 원고 A와 피고 B 사이에 체결된 최초 분양권 매매계약이 이주택지 공급계약 체결 전에 이루어져 택지개발촉진법상 전매 제한 규정에 따라 무효였다고 판단했습니다. 그러나 이후 원고 A가 한국수자원공사와 이주택지 분양계약을 체결하여 전매가 가능해진 시점에, 피고 B와 다시 부동산 매매계약서를 작성하고 한국수자원공사에 명의변경을 신청하여 승인을 받은 일련의 과정을 무효인 행위를 유효하게 '추인'한 것으로 보았습니다. 즉, 원고가 무효임을 알면서도 스스로 권리 이전을 승인하는 의사를 표명했다고 판단하여, 결과적으로 매매계약 및 명의변경은 유효하다고 결론 내렸습니다.
택지개발촉진법 제19조의2 (택지의 전매행위 제한 등): 이 법은 택지를 공급받은 자가 소유권 이전등기를 하기 전까지는 원칙적으로 그 택지를 전매할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이는 주택난 해소와 투기 방지를 목적으로 합니다. 다만, 대통령령으로 정하는 특별한 경우에는 전매 제한이 적용되지 않을 수 있습니다. 본 사건에서는 이주자택지 공급계약 체결 전에 이루어진 분양권 매매계약이 이 조항에 위반되어 무효라고 판단되었습니다. 시행사의 동의 없는 전매는 원칙적으로 무효이며 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 (택지의 전매행위 제한의 특례): 이 조항은 전매 제한이 적용되지 않는 예외적인 경우를 규정합니다. 특히 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지'의 경우, 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자가 '시행자의 동의'를 받으면 전매 제한이 적용되지 않습니다. 법원은 이 '시행자의 동의'는 택지 공급계약이 체결된 이후에야 가능한 것으로 보았습니다. 무효인 법률행위의 추인: 민법상 무효인 법률행위라도 당사자가 그 무효임을 알고 추인(追認)하면 새로운 법률행위로 보며, 추인은 무효 원인이 소멸한 후에 이루어져야 효력이 있습니다. 본 사건에서 법원은 원고가 이주택지 분양계약 체결 후 전매가 가능해진 시점에 피고 B와 다시 부동산 매매계약을 작성하고 한국수자원공사의 명의변경 동의를 얻는 등 일련의 행위를 통해, 무효였던 초기 분양권 매매계약을 사실상 추인하여 유효하게 만든 것으로 판단했습니다. 추인은 묵시적인 방법으로도 가능하며, 본인이 법적 지위를 충분히 이해하고 그 행위의 결과를 자신에게 귀속시키려 했다고 볼 만한 사정이 있으면 인정될 수 있습니다.
택지개발촉진법 등 관련 법령은 택지 공급계약 체결 전의 분양권 전매를 원칙적으로 금지하고 있습니다. 따라서 분양권을 거래할 때는 해당 택지에 대한 정식 공급계약이 체결되었는지, 그리고 시행사의 동의 등 전매에 필요한 절차가 모두 완료되었는지 반드시 확인해야 합니다. 설령 초기 계약이 법률상 무효였다고 하더라도, 이후 당사자들이 그 무효임을 알고 새로운 계약을 체결하거나 기존 계약의 내용을 유효하게 인정하는 듯한 행동(추인)을 한다면, 법원에서는 해당 계약이 유효하다고 판단할 수 있습니다. 즉, 무효인 계약이라도 당사자들의 후속 행동에 따라 그 효력이 바뀔 수 있습니다. 부동산 계약 관련해서 중요한 금전 거래나 명의 변경이 이루어지는 경우, 단순히 서류상의 절차만 확인하는 것이 아니라, 법적 효력을 충분히 숙지하고 진행해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 분양권과 같이 전매 제한이 있는 경우에는 더욱 주의가 필요합니다. 매매대금 지급, 약속어음 공정증서 작성, 명의변경 신청 및 완료 등 일련의 과정은 법률 행위의 유효성을 판단하는 중요한 증거로 작용할 수 있습니다. 계약의 무효를 주장하더라도 이러한 구체적인 행동들이 계약을 추인한 것으로 해석될 여지가 있습니다.
