계약금
원고는 피고로부터 상가를 분양받으면서 특정 프랜차이즈 카페 입점과 카페 운영에 적합한 구조라는 설명을 듣고 계약을 체결했습니다. 그러나 실제 상가는 카페 운영에 부적합했고 프랜차이즈 입점도 이루어지지 않자, 원고는 분양계약의 해제, 취소 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고가 프랜차이즈 카페 입점이나 상가의 카페 운영 적합성을 계약 내용으로 합의했다고 볼 증거가 부족하고, 원고의 착오가 피고에 의해 유발되었거나 계약의 중요한 내용이라고 보기 어려우며, 피고의 기망행위도 인정되지 않는다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
원고는 2020년 5월 28일 피고로부터 시흥시 'E 상가' F호를 14억 2,500만 원에 분양받았습니다. 원고는 이 계약을 체결할 당시 피고 측 직원으로부터 이 상가에 프랜차이즈 카페(G 또는 H 매장)가 입점될 것이 확실하며, 상가 구조가 카페 운영에 적합하다는 설명을 들었다고 주장했습니다. 2021년 5월경 분양대금 전액을 납부하고 소유권이전등기를 마쳤으나, 원고는 상가 F호의 천장고가 낮고 수 개의 기둥으로 인해 면적 활용이 어렵고 외부 간판 설치 공간이 협소하여 카페 운영에 부적합하다고 판단했습니다. 또한 약속했던 프랜차이즈 카페 입점도 이루어지지 않았습니다. 이에 원고는 이 사건 분양계약이 해제되거나 취소되어야 한다고 주장하며, 납부한 분양대금 및 법정이자 내지 지연손해금의 반환을 요구하고, 피고의 기망행위로 인한 손해배상도 청구하며 소송을 제기했습니다.
피고가 분양 당시 약속했던 특정 프랜차이즈 카페의 입점 확정 및 상가가 카페 운영에 적합한 구조라는 점이 분양계약의 내용에 포함되는지 여부, 상가의 실제 구조와 프랜차이즈 입점 불발이 분양계약의 해제 또는 동기의 착오나 사기에 의한 취소 사유가 되는지 여부, 그리고 피고의 고지의무 위반이 기망행위에 해당하여 손해배상 책임이 발생하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담합니다.
법원은 피고가 분양 당시 프랜차이즈 카페 입점이나 상가의 카페 운영 적합성을 계약 내용으로 합의했다고 볼 수 없으며, 원고가 주장하는 동기의 착오나 피고의 기망행위도 인정하기 어렵다고 보았습니다. 따라서 원고가 제기한 분양계약 해제, 취소 및 손해배상 청구는 이유 없다고 판단하여 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다.
이 사건은 주로 민법상 계약 해제, 동기의 착오에 의한 계약 취소, 사기에 의한 계약 취소 및 손해배상 청구와 관련된 법리가 적용됩니다.
계약 해제 (민법 제543조 등): 계약 내용에 포함된 의무를 상대방이 이행하지 않았을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 법원은 이 사건에서 피고가 특정 프랜차이즈 카페 입점이나 상가의 카페 운영 적합성을 분양계약의 내용으로 합의했다고 볼 증거가 부족하다고 판단했습니다.
동기의 착오에 의한 계약 취소 (민법 제109조): 의사표시의 동기에 착오가 있었고, 그 동기를 계약의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시했으며, 그 착오가 중요한 부분에 해당할 때 계약을 취소할 수 있습니다. 이 사건에서는 법원이 'G 또는 H와 같은 프랜차이즈 카페 매장의 입점'이나 '카페 운영 목적 구조'가 피고에 의해 제공되거나 유발된 동기 또는 분양계약의 중요한 내용으로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
사기에 의한 계약 취소 및 손해배상 (민법 제110조 및 제750조): 타인의 기망행위로 인해 계약을 체결했을 때 계약을 취소하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 기망행위는 적극적인 행위뿐만 아니라 법률상 고지의무가 있는 자가 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 그 사실을 고지하지 않는 부작위(소극적 행위)로도 성립할 수 있습니다. 다만, 부작위에 의한 기망은 일반 거래 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에 한정됩니다. 이 사건에서 법원은 피고가 상가 F호의 카페 운영 목적 적합성에 관해 원고가 착오에 빠져 있음을 알면서도 고지하지 않았다고 보기에 증거가 부족하다고 판단했으며, 설령 충분한 정보를 제공하지 않았더라도 그것이 상거래 관행과 신의칙에 용인될 수 없는 위법한 기망행위에 해당하지 않는다고 보았습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항 (담보책임): 이 조항은 집합건물을 분양한 자가 분양 당시 설계도서와 다르게 건축되었거나 이용에 필요한 시설 등이 시공되지 않아 하자가 발생했을 때 분양받은 자에게 손해배상책임을 지는 것을 규정합니다. 원고는 상가 구조가 카페 운영에 부적합하다는 점을 들어 이 법률에 근거한 해제를 주장했으나, 법원은 위에서 언급된 이유로 원고의 청구 전제를 부정하여 더 이상 이 법률 조항의 적용 여부를 판단할 필요가 없다고 보았습니다.
상가 분양 계약을 체결할 때 구두로 들은 설명이나 홍보물에 담긴 내용만으로는 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다. 특히 특정 업종의 입점 보장이나 상가의 특정 용도 적합성과 같이 중요한 내용은 반드시 계약서의 특약사항으로 명확하게 기재해야 합니다. 계약서에 '이 계약서 외의 별도 특약사항은 계약서에 명기해야 하며, 계약서에 명기되지 않은 내용은 인정하지 않는다'는 조항이 있다면, 구두 약정의 효력을 인정받기가 더욱 어렵습니다. 상가 투자는 본인의 책임과 판단 하에 이루어지는 투자 행위이므로, 층고, 기둥의 위치, 외부 간판 설치 공간 등 상가의 현장 구조와 건축 계획을 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 설계 변경에 대한 동의서를 제출했다면, 해당 내용이 추후 분쟁 발생 시 영향을 미칠 수 있으니 동의서의 내용을 신중하게 검토해야 합니다. 기망행위(사기) 주장은 단순히 기대했던 목적이 달성되지 않았다는 사실만으로는 인정되기 어려우며, 시행사가 법률상 고지의무를 위반하여 계약 상대방을 착오에 빠뜨리려는 의도가 있었고 그로 인해 계약을 체결했다는 점을 명확하게 입증해야 합니다.
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