부동산 매매/소유권 · 임대차
원고 A는 전 사위인 피고 C가 실질적으로 소유하고 있는 부동산에 임차인으로 거주하며 임대차보증금 4천만원의 반환을 청구했습니다. 피고 C는 과거 원고 명의 대출금 2천만원을 변제하였고 원고의 남편에게 8백만원을 송금했으므로 1천2백만원만 반환해야 한다고 주장하며 부동산 인도를 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 피고가 원고의 대출금 2천만원을 변제한 것은 임대차보증금의 일부 반환으로 인정했으나 원고 남편에게 송금한 8백만원은 대여금으로 인정하지 않았습니다. 이에 따라 법원은 피고가 원고에게 임대차보증금 2천만원을 지급하고 원고는 피고에게 부동산을 인도해야 한다고 판결하며 양측의 의무가 동시에 이행되어야 한다고 결정했습니다.
원고 A는 피고 C의 전 장모로서 피고가 실질적으로 소유한 부동산에 임차인으로 거주하고 있었습니다. 원고는 이 부동산 매수 당시 매매대금 중 40,000,000원을 지급하며 임대차 계약을 체결했고 이 중 20,000,000원은 원고 명의의 대출금이었습니다. 이후 피고 C는 원고 명의의 대출금 20,000,000원을 대신 변제했고 원고의 남편 G에게 8,000,000원을 송금했습니다. 임대차 계약이 기간 만료로 종료되자 원고는 임대차보증금 40,000,000원 전액 반환을 요구했습니다. 반면 피고는 이미 20,000,000원을 반환했고 8,000,000원을 대여했으므로 12,000,000원만 반환해야 한다고 주장하며 부동산 인도를 요구하는 반소를 제기하여 갈등이 발생했습니다.
이 사건 임대차계약이 종료되었는지 여부와 임대차보증금 반환 의무의 발생 여부 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증금의 실제 금액은 얼마인지 특히 피고가 원고의 대출금 2천만원을 변제한 것이 임대차보증금의 일부 반환으로 볼 수 있는지 피고가 원고의 남편에게 송금한 8백만원이 대여금으로 인정되어 임대차보증금에서 공제될 수 있는지 여부
피고(C)는 원고(A)로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 임대차보증금 20,000,000원을 지급해야 합니다. 원고(A)는 피고(C)로부터 임대차보증금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도해야 합니다. 원고의 나머지 본소 청구(임대차보증금 4천만원 전액 반환)와 피고의 나머지 반소 청구(임대차보증금 1천2백만원 반환 및 건물 인도)는 각각 기각되었습니다. 소송에 들어간 비용은 본소와 반소를 통틀어 각자 부담합니다. 위 1항과 2항의 판결은 임시로 집행할 수 있습니다.
이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료되었으므로 임대인인 피고는 임차인인 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있고 임차인인 원고는 임대인인 피고에게 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 피고가 2015년 2월 9일 원고 명의 대출금 20,000,000원을 변제한 사실은 원고가 자신의 자금으로 변제했다고 볼 증거가 없고 피고가 증여했다고 보기 어려우므로 임대차보증금의 일부를 반환한 것으로 인정되었습니다. 그러나 피고가 원고의 남편 계좌로 8,000,000원을 송금한 것은 대여금으로 인정할 만한 증거가 부족하여 임대차보증금에서 공제되지 않았습니다. 따라서 피고가 원고에게 최종적으로 반환해야 하는 임대차보증금은 최초 40,000,000원에서 기 반환된 20,000,000원을 제외한 20,000,000원입니다. 임대차보증금 반환 의무와 부동산 인도 의무는 서로 동시에 이행되어야 하는 동시이행 관계에 있습니다.
민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건에서는 임대차보증금 반환과 건물 인도가 주요 쟁점이 되었습니다. 민법 제549조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환 의무와 임대인의 임대차보증금 반환 의무는 서로 대가적 의미를 가지는 관계로 동시이행 관계에 해당합니다. 따라서 어느 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면 다른 쪽도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 금전 소비대차 계약의 성립 및 증명: 금전 소비대차 계약은 당사자 일방이 금전의 소유권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그 금액을 후에 반환할 것을 약정함으로써 성립합니다. 법원은 금전이 오고 간 사실만으로는 대여금으로 인정하기 어렵다고 보았는데 이는 대여의 의사 및 변제 약정 등 구체적인 증거가 부족했기 때문입니다. 따라서 돈을 빌려줄 때는 차용증 등 명확한 증거를 남겨야 합니다. 변제 주체의 판단: 대출금 채무가 존재하는 상황에서 제3자가 대출금을 변제한 경우 그 변제가 증여인지 대여금인지 아니면 채무자의 부탁을 받고 대신 갚아준 것인지 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 이 사건에서는 원고가 자신의 자금으로 변제했다고 볼 증거가 없고 피고가 증여했다고 보기도 어려워 피고가 임대차보증금의 일부를 반환한 것으로 판단되었습니다.
가족 간의 금전 거래나 부동산 계약 시에도 반드시 명확한 증빙을 남겨야 합니다. 특히 증여 대여 보증금 반환 등 금전의 성격을 분명히 기재한 문서나 합의 내용을 기록해두는 것이 중요합니다. 임대차보증금 반환 및 건물 인도는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있으므로 임대차 계약 종료 시 임차인은 보증금을 받음과 동시에 건물을 비워주고 임대인은 건물을 인도받음과 동시에 보증금을 반환해야 합니다. 대출금 변제 타인 명의 계좌 송금 등 복잡한 금전 거래가 얽혀 있을 경우 그 돈의 목적과 성격을 명확히 해두지 않으면 추후 분쟁 발생 시 입증하기 어려울 수 있습니다. 누가 어떤 목적으로 돈을 보냈고 그 돈이 누구의 채무 변제에 쓰였는지 등을 명확히 정리해두는 것이 좋습니다.
