행정
재개발 사업구역 내 토지 및 건물 소유자인 원고들은 피고 재개발조합에 분양신청을 하였으나, 이후 분양계약 체결을 하지 않겠다는 의사를 밝히며 자신들이 현금청산자의 지위에 있음을 주장했습니다. 또한 조합의 동호수 추첨 절차에 문제가 있어 분양신청 자체가 무효라고도 주장했습니다. 하지만 법원은 원고들의 주장을 모두 받아들이지 않고, 원고들이 현금청산자의 지위에 있지 않다고 판단하여 청구를 기각했습니다.
부산 부산진구 E 일원은 2006년 11월 8일 정비구역으로 지정되었고, 피고 D주택재개발정비사업조합은 이 지역에서 재개발 사업을 시행하는 조합입니다. 원고 A은 이 사업구역 내 H 대지와 I 도로 및 지상 건물의 소유자이며, 원고 B와 C는 J 대지 및 지상 건물의 공유자입니다.
피고 조합은 2017년 5월 15일부터 2017년 7월 5일까지 분양신청 기간을 정했고, 원고 A은 2017년 6월 27일, 원고 B와 C는 2017년 6월 20일에 주택 분양신청을 완료했습니다.
그러나 원고들은 분양신청 기간이 끝난 후 (원고 A은 2019년 4월 8일, 원고 B와 C는 2018년 12월 21일) 피고 조합에 분양계약을 체결하지 않겠다는 의사를 담은 내용증명을 보냈습니다. 원고들은 분양신청을 철회했으므로 현금청산자가 되었다고 주장했습니다.
또한 피고 조합이 2020년 3월 14일에 동호수 추첨 절차를 진행했는데, 원고들은 자신들을 배제한 채 추첨이 이루어져 무효이며, 그 결과 분양받을 대상물이 없어졌으므로 자신들의 분양신청도 무효가 되어 현금청산자가 되었다고 주장하며 현금청산자 지위 확인 소송을 제기했습니다.
피고 조합은 2018년 6월 28일 관리처분계획인가를 받았으나, 소송 당시까지 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하거나 계약을 체결하지는 않은 상태였습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 재개발 사업에서 조합원이 분양신청 기간 종료 후 분양계약 체결을 거부하는 의사를 표시했을 때 현금청산자가 되는지 여부입니다. 둘째, 조합이 진행한 동호수 추첨 절차에 문제가 있다고 하더라도, 이전에 이루어진 분양신청 자체가 무효가 되어 조합원이 현금청산자가 될 수 있는지 여부입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
결과적으로 원고들은 현금청산자의 지위를 인정받지 못했으며, 재개발조합의 조합원 지위를 유지하게 되었고, 소송비용까지 부담하게 되었습니다.
이 사건 판결에 영향을 미친 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제73조 제1항 제2호 (손실보상 협의) 이 조항은 사업시행자가 '분양신청을 철회한 토지등소유자'에 대해 관리처분계획 인가 고시 다음날부터 90일 이내에 토지·건축물 등에 대한 손실보상 협의를 해야 한다고 규정합니다. 법원은 이 사건에서 원고들이 분양신청 기간 종료 이후에 철회 의사를 밝힌 것은 이 조항에서 말하는 '분양신청을 철회한 자'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 이는 '분양신청 철회'가 특정 기간(대부분 분양신청 기간 이내)에 이루어져야 한다는 대법원의 기존 판례(2011두17936 판결 등)에 따른 것입니다.
피고 조합 정관 제44조 제4항 제1호 (현금청산 대상자) 정관은 분양신청을 하지 않거나 '분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자'에 대해 현금으로 권리를 청산한다고 규정하고 있습니다. 이 규정 또한 원고들이 분양신청 기간 종료 이후에 철회 의사를 밝힌 경우에 적용되지 않는다고 보았습니다.
피고 조합 정관 제44조 제5항 (분양계약 미체결 시 현금청산) 이 조항은 '조합원은 관리처분계획 인가 후 조합에서 정하는 기일 이내에 분양계약 체결을 해야 하며, 분양계약 체결을 하지 않은 경우 제4항의 규정을 준용한다'고 되어 있습니다. 법원은 이 조항의 해석에 대해 대법원 판례(2011두17936, 2012다71141 판결 등)를 인용하여 설명했습니다. 즉, 이 조항은 '조합이 조합원들에게 분양계약 체결 기간을 정하여 계약 체결을 요구하는데도 조합원이 의무를 위반하여 계약을 체결하지 않은 경우'를 현금청산 대상자로 한다는 의미입니다. 따라서 이 사건처럼 조합이 아직 정식으로 분양계약 체결 기간을 정하여 요구하지 않은 경우에는, 조합원이 일방적으로 분양계약 체결을 거부한다고 해서 당연히 현금청산 대상자가 되는 것은 아니라고 보았습니다.
분양신청의 유효성과 동호수 추첨 절차의 관계 법원은 동호수 추첨 절차에 문제가 있더라도 이는 그 이전의 분양신청 자체를 무효로 만들거나 조합원에게 현금청산 지위를 부여하는 원인이 될 수 없다고 판단했습니다. 즉, 개별 절차상의 문제는 해당 절차의 유효성에 영향을 미칠 수 있지만, 전체 사업 진행 과정에서 이미 유효하게 이루어진 다른 행위(분양신청)의 효력을 소급하여 무효화하지는 않는다는 법리입니다.
유사한 재개발 또는 재건축 상황에 있는 분들이 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다.
