중개사의 선순위 보증금 미확인으로 발생한 전세사기 피해 배상 판결

원고는 공인중개사 B의 중개로 다가구주택을 임대차보증금 1억 1천만 원에 임차하였으나, 중개사가 제공한 확인·설명서의 선순위 보증금 액수가 실제보다 적게 기재되어 있었습니다. 이후 주택 경매 과정에서 원고는 보증금을 전혀 배당받지 못하였고, 이에 중개사 B와 그의 공제계약을 체결한 C협회를 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다. 법원은 중개사 B가 선순위 임대차 현황을 제대로 확인·설명하지 않은 과실을 인정했으나, 원고의 책임도 일부 인정하여 중개사의 배상 책임을 40%로 제한, 최종적으로 4천 4백만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다가구주택 임대차계약을 체결하고 중개사의 과실로 보증금을 돌려받지 못한 임차인.
• 피고 B: 원고 A의 임대차계약을 중개한 공인중개사.
• 피고 C협회: 공인중개사 B의 중개 행위로 발생한 재산상 손해를 보상하는 공제계약을 맺은 협회.
• 임대인 D: 이 사건 다가구주택의 소유주이자 임대인 (전세사기 혐의로 기소됨).
• G조합: 이 사건 다가구주택에 근저당권을 설정하고 경매를 신청한 채권자.

분쟁 상황

원고는 2022년 1월 14일 공인중개사 피고 B의 중개로 임대인 D의 다가구주택 F호를 임대차보증금 1억 1천만 원에 임차하고 확정일자 및 전입신고를 마쳤습니다. 피고 B이 교부한 중개대상물 확인·설명서에는 선순위 보증금 합계가 6억 5천만 원으로 기재되어 있었지만, 실제 경매 절차에서 확인된 선순위 임차인들의 보증금 합계는 7억 2천 5백만 원에 달했습니다. 주택에 설정된 근저당권으로 인해 경매가 개시되었고, 배당기일에서 원고는 실제 선순위 보증금 규모가 중개사의 설명보다 훨씬 컸기 때문에 보증금을 전혀 배당받지 못하게 되었습니다. 이에 원고는 공인중개사 B와 그의 공제사인 C협회를 상대로 중개 과실로 인한 손해배상 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 다가구주택 임대차 중개 시 선순위 임대차 보증금 등 권리관계를 정확히 확인하고 설명할 의무를 다했는지 여부 및 중개 과실이 인정될 경우 손해배상 책임 범위와 임차인의 과실상계 인정 여부.

법원의 판단

법원은 피고들(공인중개사 B, C협회)이 공동으로 원고에게 4천 4백만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 원고가 60%, 피고들이 40% 부담하도록 했습니다.

결론

공인중개사가 다가구주택 임대차 중개 시 선순위 임대차 현황을 정확히 확인하여 설명할 의무를 다하지 않아 임차인에게 손해가 발생한 경우, 중개사에게 손해배상 책임이 인정됩니다. 그러나 임차인 본인에게도 거래 관계를 조사·확인할 책임이 있으므로, 임차인의 과실이 인정되는 경우 중개사의 책임이 일부 제한될 수 있습니다. 본 사건에서는 중개사의 책임이 40%로 제한되어, 1억 1천만 원의 임대차보증금 중 4천 4백만 원의 배상이 결정되었습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제30조(손해배상책임)는 중개업자가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다.

이 사건에서 법원은 공인중개사 B가 다가구주택 임대차 중개 시 임차의뢰인에게 부동산등기부상 권리관계 외에 이미 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 후 설명하고 자료를 제시할 의무가 있다고 보았습니다. 또한 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여 교부해야 할 의무도 있습니다. 피고 B은 이러한 의무를 제대로 이행하지 않아 선순위 보증금을 실제와 다르게 설명하는 과실이 인정되어 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상 책임이 발생했습니다.

다만, 부동산 거래 당사자 본인에게도 거래 관계를 스스로 조사·확인할 책임이 있으므로, 중개의뢰인의 부주의가 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면 과실상계를 통해 손해배상액을 감액할 수 있다는 법리가 적용됩니다. 이 사건에서는 원고가 선순위 임대차보증금 현황에 대한 구체적인 설명을 요구하거나 관련 자료를 적극적으로 요청했다고 볼 만한 정황이 없고, 손해의 근본적인 원인이 임대인의 과도한 근저당권 설정과 전세사기 행위에 있다는 점 등을 고려하여 원고의 과실을 인정, 피고 B의 손해배상 책임이 40%로 제한되었습니다.

참고 사항

다가구주택 임대차 계약 시에는 공인중개사가 제공하는 선순위 보증금 내역 외에도, 임대인에게 직접 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금 액수, 계약 시기와 종기 등)에 대한 구체적인 자료를 요구하고 적극적으로 확인해야 합니다. 만약 임대인이 자료 제공을 거부하거나 불분명하게 설명한다면 계약 체결에 매우 신중해야 합니다. 등기부등본상의 근저당권 등 선순위 채무 액수와 다가구주택의 시세, 예상 경매 낙찰가 등을 스스로 면밀히 분석하여 임대차보증금 회수 가능성을 철저히 따져보는 것이 중요합니다. 계약 시 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것은 물론, 중개대상물 확인·설명서의 기재 내용을 꼼꼼히 확인하고 미기재된 부분이나 불분명한 내용에 대해서는 중개인에게 추가 설명을 요청하고 필요시 특약 사항으로 명시하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 임대인이 전세사기 혐의로 기소된 사건과 같이 임대인의 신뢰도가 낮은 경우 더욱 철저한 확인이 요구됩니다.