아파트 건설 중단 후 사업 주체 변경 신청 거부 취소 사건

이 사건은 아산시에서 진행되던 아파트 건설 사업이 기존 사업 주체의 부도로 중단된 후, 새로운 사업 주체가 사업 계획 변경 승인을 신청했으나 아산시장이 이를 반려하자, 새로운 사업 주체가 반려 처분 취소를 청구한 사건입니다. 법원은 기존 사업 주체가 부도 등으로 사업을 계속할 수 없는 상황에서는 새로운 사업 주체로의 변경 승인에 기존 사업 주체의 동의서가 반드시 필요하다고 볼 수 없으며, 이러한 반려 처분은 재량권의 남용에 해당하여 위법하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 공매 절차를 통해 부도난 주택건설 사업 부지와 권리를 인수한 새로운 사업 주체입니다.
• 피고 아산시장: 원고의 주택건설사업계획 변경 승인 신청을 반려한 행정기관입니다.
• 피고보조참가인 B 주식회사: 과거 주택건설 사업을 진행하다가 부도로 공사를 중단하고 폐업한 기존 사업 주체입니다.
• 대한주택보증 주식회사 (현 주택도시보증공사): 기존 사업 주체의 보증기관으로, 사업 주체 부도 후 사업 부지 및 권리에 대한 공매를 진행하여 원고에게 양도했습니다.

분쟁 상황

아산시에서 진행되던 아파트 건설 사업은 2003년 사업계획 승인을 받았고, 2006년 B 주식회사(참가인)가 사업 주체를 인수했습니다. B 주식회사는 2006년 대한주택보증 주식회사(소외 공사)와 주택분양신탁계약을 체결하고 양도각서를 작성했으나, 2008년 5월 공정율 85.92% 상태에서 부도를 내고 공사를 중단했습니다. 이후 소외 공사는 공매를 진행했고, 2015년 A 주식회사(원고)가 공매 절차에서 사업 부지 및 권리를 낙찰받았습니다. 원고는 2018년부터 피고 아산시장에게 사업계획 변경 승인을 신청했지만, 피고는 2022년 4월 14일 기존 사업 주체인 B 주식회사의 동의서가 제출되지 않았다는 이유로 이를 반려했습니다. 이에 원고는 반려 처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 부도 등으로 주택건설 사업을 계속할 수 없게 된 기존 사업 주체의 동의 없이도 새로운 사업 주체로의 사업 계획 변경 승인이 가능한지 여부입니다. 특히, 행정청의 사업 계획 변경 승인 처분이 재량 행위의 범위 내에서 적법하게 이루어졌는지 판단하는 것이 중요했습니다.

법원의 판단

법원은 피고 아산시장이 2022년 4월 14일 원고에게 내린 주택건설사업계획 변경승인 신청 반려 처분을 취소한다고 판결했습니다.

결론

이번 판결은 주택건설 사업이 부도 등으로 장기간 중단되어 공익적 문제가 발생할 경우, 새로운 사업 주체가 사업을 재개하려 할 때 기존 사업 주체의 명시적인 동의가 없더라도 사업 주체 변경 승인이 가능함을 확인시켜 주었습니다. 이는 행정청이 재량권을 행사함에 있어 사업의 연속성 및 국민 주거생활의 안정을 도모해야 한다는 원칙을 강조한 것으로 해석됩니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 「주택법」 제15조 제1항과 제4항 및 「주택법 시행규칙」 제13조, 그리고 「주택법」 제49조 제3항 제1호 및 「주택법 시행령」 제55조 제1항이 주로 적용되었습니다.

「주택법」 제15조 제1항은 일정 규모 이상의 주택건설 사업을 시행하려면 사업계획 승인을 받도록 규정하고, 제4항은 사업계획을 변경하려면 변경 승인을 받도록 하고 있습니다. 「주택법 시행규칙」 제13조는 변경 승인 신청 시 사업계획 변경 내용 및 증명 서류를 제출하도록 규정합니다.

법원은 주택건설사업계획 승인이나 변경 승인이 행정청의 '재량 행위'에 해당한다고 보았습니다. 즉, 법령에 정해진 요건 외에 행정청이 재량으로 판단할 수 있는 부분이 있다는 의미입니다. 특히, 사업 주체 변경 승인은 새로운 사업 주체에게 종전 사업계획과 동일한 사업계획을 새로이 승인하는 것과 같기 때문에, 이때 종전 사업 주체의 동의가 반드시 필요하다고 보기는 어렵다고 설명했습니다.

또한, 「주택법」 제49조 제3항 제1호 및 「주택법 시행령」 제55조 제1항은 사업 주체가 파산 등으로 사업을 계속할 수 없는 경우, 주택의 시공을 보증한 자가 잔여 공사를 시공하고 사용 검사를 받도록 규정하고 있습니다. 이 조항들은 사업 중단으로 인한 국민 주거생활의 불안정을 해소하고 공익을 도모하려는 목적이 있습니다. 법원은 이러한 규정의 취지에 비추어 볼 때, 사업 주체가 부도로 사업을 계속할 수 없는 경우, 관할 행정청은 종전 사업 주체의 동의가 없더라도 사업 주체 변경 승인을 할 수 있다고 판단했습니다. 따라서 기존 사업 주체의 동의서가 없다는 이유만으로 반려 처분을 내린 것은 재량권을 벗어나거나 남용한 위법한 처분이라고 본 것입니다.

참고 사항

만약 부도 등으로 중단된 주택건설 사업의 새로운 사업 주체가 되려는 경우, 기존 사업 주체의 동의서 확보가 어려울 수 있습니다. 이럴 때는 사업 인수 과정에서 얻은 공매 관련 서류, 신탁계약서, 양도각서 등 사업권 및 토지 소유권 또는 사용권원을 증명할 수 있는 다양한 자료들을 충분히 준비해야 합니다. 특히, 기존 사업 주체가 사실상 사업을 계속할 의사나 능력이 없음을 객관적으로 입증하는 것이 중요하며, 행정청의 반려 처분이 재량권 남용에 해당할 수 있다는 점을 고려하여 적극적으로 소명할 필요가 있습니다. 행정청은 주택건설 사업의 안정적인 마무리를 통해 공익을 실현해야 할 의무가 있으므로, 이러한 점을 강조하여 설득하는 것도 방법입니다.