세금 · 행정
원고는 농지대토 양도소득세 감면을 적용받아 양도소득세를 신고했으나 피고인 세무서장이 대체농지 미취득을 이유로 감면을 부인하고 추가 세금을 부과했습니다. 원고는 실제 취득가액이 신고액보다 높았다고 주장하며 부과처분 취소를 청구했지만 법원은 이를 인정하지 않았습니다.
원고 A는 2009년 아산시의 여러 토지(전체 1,764㎡)를 4억 8천만 원에 매수했다고 신고하고 2016년 9억 7천 5백만 원에 양도한 후 양도소득세 예정신고 시 농지대토에 따른 감면 규정(조세특례제한법 제70조)을 적용하여 일부 세금만 신고 및 납부했습니다. 하지만 피고 예산세무서장은 원고가 토지 양도일로부터 1년 이내에 대체 농지를 취득하지 않아 농지대토 감면 요건을 충족하지 못했다고 판단했습니다. 이에 세무서는 감면을 부인하고 2020년 7월 10일 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 1억 5천 1백 3십 3만 원을 추가로 부과했습니다. 원고는 이 부과 처분에 대해 실제 토지 취득가액이 4억 8천만 원이 아닌 7억 5천만 원이었고 전 소유자의 요구로 '다운계약서'를 작성했을 뿐이라며 처분 취소를 주장했습니다. 이 주장이 2021년 2월 22일 조세심판원에서 기각되자 원고는 법원에 행정소송을 제기했습니다.
농지대토 양도소득세 감면 요건 충족 여부와 부동산 양도소득세 산정 시 '다운계약서'에 기재된 취득가액이 실제 취득가액으로 인정될 수 있는지 여부입니다.
원고의 청구를 기각하며 소송비용은 원고가 부담합니다.
법원은 원고가 제출한 증거만으로는 '다운계약서'에 기재된 취득가액이 실제와 다르다는 주장을 인정하기 부족하다고 판단하여 원고의 양도소득세 부과처분 취소 청구를 받아들이지 않았습니다.
조세특례제한법 제70조(농지대토에 대한 양도소득세 감면): 이 법 조항은 농지 양도 후 특정 요건을 충족하여 대체 농지를 취득하는 경우 양도소득세를 감면해주는 규정입니다. 본 사례에서 원고는 이 규정에 따라 감면을 신청했으나 토지 양도일로부터 1년 이내에 대체 농지를 취득하지 못해 감면 요건을 충족하지 못했다고 판단되어 감면이 부인되었습니다. 이는 감면 규정의 요건을 정확히 충족하는 것이 얼마나 중요한지 보여줍니다. 실지거래가액의 의미 및 증명 책임: 양도소득세 과세표준인 양도차익을 계산할 때 기준이 되는 실지거래가액은 실제 거래대금 자체를 의미합니다(대법원 2016두3577 판결 등). 납세의무자가 매매계약서 등 실지거래가액 증빙 서류를 제출하면 과세관청은 특별한 사정이 없는 한 계약서상 금액으로 양도차익을 산정해야 합니다. 다만 매매계약서 등이 실제와 다르게 작성되었다는 특별한 사정은 과세관청이 증명해야 합니다(대법원 95누3183 판결). 본 사건에서 원고는 자신이 제출한 매매계약서(4억 8천만 원)가 '다운계약서'이며 실제 취득가액은 7억 5천만 원이라고 주장했지만 이를 뒷받침할 객관적인 금융거래 내역이나 구체적인 증빙 자료를 제시하지 못했습니다. 처분문서의 증명력: 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 한 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 문서에 기재된 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 합니다(대법원 2014다19776 19783 판결 등). 원고가 제출한 4억 8천만 원짜리 매매계약서가 유일한 처분문서이며 원고 본인도 그 진정함을 인정했으므로 실제 취득가액이 다르다는 원고의 주장은 이를 뒤집을 만한 강력한 증거가 필요했습니다. 하지만 원고는 단순히 F의 확인서 외에 객관적인 증거를 제시하지 못하여 법원은 처분문서의 내용을 그대로 인정했습니다.
부동산 거래 시 실제 거래가액과 다르게 계약서를 작성하는 이른바 '다운계약서'나 '업계약서'는 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 양도소득세 감면 혜택을 받기 위해서는 관련 법령에 명시된 모든 요건을 정확하게 충족해야 합니다. 특히 농지대토 감면과 같이 특정 기간 내에 대체 자산을 취득해야 하는 요건은 기한을 놓치지 않도록 각별히 유의해야 합니다. 양도소득세 산정의 기준이 되는 취득가액은 매매계약서와 같은 '처분문서'에 기재된 내용이 우선적으로 인정됩니다. 따라서 실제 거래가액이 처분문서와 다르다고 주장하려면 금융거래 내역 영수증 이면계약서 등 객관적이고 구체적인 증거를 충분히 확보해야 합니다. 단순히 당사자 간의 확인서만으로는 주장을 입증하기 어렵습니다. 세금 신고 시 제출한 자료는 나중에 번복하기 매우 어려우므로 신고 내용을 정확하게 확인하고 신중하게 제출해야 합니다.
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