건축/재개발 · 행정
공익사업으로 인해 주택이 철거될 예정이었던 원고가 국민주택 특별공급을 신청했으나, 사업 시행 고시 이후에야 건물의 소유권이 원고에게 다시 변경된 사실이 인정되어 특별공급 대상이 아니라는 이유로 신청이 거부된 사건입니다. 법원은 사업시행인가 고시일 이전을 기준으로 소유자를 판단하는 특별공급 규칙이 합리적이라고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
원고는 공익사업으로 철거될 무허가 건물의 소유자로서 국민주택 특별공급을 신청했습니다. 하지만 해당 사업의 고시 당시, 무허가 건물관리대장상 소유 명의가 원고의 외삼촌으로 되어 있었고 사업 고시 이후에야 다시 원고 명의로 변경된 사실이 확인되었습니다. 이에 피고인 서울특별시 □□구청장은 특별공급규칙에 따라 사업 고시일 이후에 소유자가 된 원고는 특별공급 대상이 아니라는 이유로 신청을 거부했습니다. 원고는 이러한 명의 변경이 '가장매매'에 의한 것이라며 특별공급 거부 처분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
공익사업으로 철거되는 무허가 건물의 소유자에 대한 국민주택 특별공급 대상자 선정 기준, 특히 사업시행인가 고시일 이후 소유권 변경이 특별공급 자격에 미치는 영향에 대한 판단입니다.
대법원은 원심의 판단이 정당하다고 보아 원고의 상고를 기각했습니다. 사업시행인가 고시일 이전부터 보상일까지 철거 건물의 소유자만이 특별공급 대상이 될 수 있다는 관련 규정은 투기를 막고 실제 거주 철거민에게 혜택을 주기 위한 것으로 합리성이 인정된다고 판단했습니다. 따라서 사업 고시 이후에 무허가 건물의 소유자가 된 원고는 특별공급 대상자가 아니라고 결론 내렸습니다.
원고의 상고는 최종적으로 기각되었으며, 상고 비용은 원고가 부담하게 되었습니다.
이 사건의 핵심은 공익사업으로 인한 철거 주택 소유자에게 국민주택을 특별 공급하는 기준과 관련 법리입니다. '주택법'의 위임을 받아 제정된 '주택공급에 관한 규칙 제19조 제1항 제3호'는 공익사업으로 인해 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활 터전을 잃게 되는 사람들을 위해 국민주택 특별공급의 근거를 마련하고 있습니다. 이는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항' 및 동법 '시행령 제40조 제2항 단서'에 근거한 이주대책의 한 형태로 볼 수 있습니다. 서울특별시 내부의 사무처리 준칙인 '서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙'은 비록 대외적으로 국민이나 법원을 직접 구속하는 효력은 없지만, 사업시행자가 이주대책 기준을 정하는 데 있어서 재량을 가지고 있으며, 그 기준이 객관적으로 합리적이고 타당하다면 존중되어야 합니다. 특히 이 규칙 '제5조 제1항 제1호 가목'은 무허가 건물 소유자에게 '사업시행인가 고시일 이전부터 보상일까지 철거되는 건물의 소유자'여야 특별공급 대상자가 된다고 명시하고 있습니다. 법원은 이러한 규정이 사업 고시 이후의 투기적 소유권 이전을 방지하고 실제 거주하는 철거민에게 혜택을 제공하려는 취지로 합리성이 인정된다고 보았습니다. 따라서 사업 고시일 이후에 무허가 건물의 소유권을 취득한 원고는 특별공급 대상자에 해당하지 않는다고 판단되었습니다.
공익사업으로 인해 주택이 철거되어 국민주택 특별공급 등 이주대책을 고려하는 경우, 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다. 첫째, 공익사업 시행 고시일 이전에 해당 건물의 소유자 자격을 명확히 확보하고 유지하는 것이 매우 중요합니다. 특별공급 대상자격은 사업시행인가 고시일을 기준으로 판단되는 경우가 많기 때문입니다. 둘째, 건물 소유권 변경이 필요하다면 반드시 사업시행인가 고시일 이전에 모든 법적 절차를 완료해야 합니다. 셋째, 소유권 변경 시에는 해당 변경이 법적으로 유효하며 '가장매매'와 같은 허위 거래가 아님을 명확하게 입증할 수 있는 객관적인 증빙 자료를 미리 준비해야 합니다. 넷째, 특별공급 관련 규칙은 내부 사무처리 준칙일지라도 합리적인 기준에 따라 사업시행자가 재량권을 행사할 수 있으므로, 해당 기준의 세부 내용을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.
