손해배상
원고는 피고들로부터 아파트를 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급하였으나, 아파트에서 과거 누수 흔적을 발견하고 매도인에게 계약 해제 또는 대금 감액을 요구했습니다. 매도인은 누수 문제가 해결되었음을 주장하며 계약 이행을 촉구했습니다. 원고는 아파트의 누수 하자에 대한 '중요 부분의 착오'를 이유로 계약 취소를 주장하며 계약금 반환을 청구했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 법원은 과거 누수는 이미 조치된 사안이고 특약사항에 노후화 및 누수 관련 내용이 명시되어 있었으며, 매수인이 더 면밀히 검토하지 않은 점을 들어 착오에 의한 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 또한 매수인의 잔금 지급 거절은 명백한 이행 거절로 판단되어 매도인의 계약 해제가 적법하다고 보았으며, 계약금 45,000,000원을 매도인의 손해배상 예정액으로 인정하여 원고의 계약금 반환 청구를 기각했습니다.
원고는 2024년 1월 11일 피고들로부터 아파트를 458,000,000원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 45,000,000원을 지급했습니다. 계약 당시 '신축이 아니므로 아파트 노후화로 인한 시설물 고장은 매수인 부담'이라는 특약과 함께 '잔금날 이후 발견된 누수 하자에 대해서는 민법상 매도인의 하자담보책임 규정에 따르되, 외벽 창틀 실리콘 노후화로 인한 누수는 제외된다'는 조항이 있었습니다. 2024년 1월 20일, 원고는 인테리어 공사를 위해 아파트를 방문했다가 거실 천장과 복도 벽지에서 얼룩을 발견했고, 임차인으로부터 2021년경 위층 누수로 인해 발생한 얼룩이라는 설명을 들었습니다. 이에 원고는 누수가 의심된다며 계약 해제를 요청했습니다. 이후 원고와 피고들은 여러 차례 내용증명을 주고받으며 대립했습니다. 피고들은 누수탐지 전문가를 통해 현재 누수가 없음을 확인했고, 과거 위층 누수 문제는 조치 및 보상이 완료되었음을 알리며 계약 이행을 촉구했습니다. 반면 원고는 누수 관련 추가 정보 제공, 중립 감정인의 누수 감정, 또는 누수 발생 시 계약 해제 및 원상회복 확약 등을 요구하다가 결국 매매대금 감액을 요청했습니다. 피고들이 감액 요청을 거부하자 원고는 2024년 3월 7일 이 사건 매매계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요청했습니다. 이에 피고들은 원고의 잔금 미지급을 이유로 계약 해제 및 계약금 반환 채무 부존재 확인 소송을 제기했으며, 원고는 누수에 대한 '중요 부분의 착오'를 주장하며 이 사건 소송을 제기했습니다.
매수인이 주장하는 매매계약 체결 당시 '중요 부분의 착오'가 인정되어 계약을 취소하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 여부 및 매수인의 귀책사유로 계약이 해제된 경우 계약금이 손해배상 예정액으로서 매도인에게 귀속되는지 여부, 그리고 손해배상 예정액을 감액해야 하는지 여부
법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용 중 감정비용은 원고와 피고들이 절반씩 부담하고, 나머지는 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 매수인(원고)이 아파트에 누수가 없다고 믿고 계약을 체결했다는 주장의 '착오'를 인정하지 않았습니다. 매수인(원고)이 잔금 지급 의무를 이행하지 않고 계약 취소를 주장한 것은 '명백한 이행 거절'에 해당하여, 매도인(피고들)의 계약 해제가 적법하다고 판단했습니다. 결과적으로 계약서상 손해배상 예정액으로 정해진 계약금 45,000,000원은 매도인에게 귀속되며, 매수인은 지급했던 계약금을 돌려받지 못하게 되었습니다.
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시)
법리: 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 하지만 그 착오가 의사표시를 한 사람(표의자)의 중대한 과실로 인한 경우에는 취소할 수 없습니다. 여기서 '중요 부분의 착오'는 해당 착오가 없었더라면 의사표시를 하지 않았을 정도로 중요해야 하고, 일반적인 사람도 같은 상황이었다면 의사표시를 하지 않았을 것이라고 판단될 정도여야 합니다. '중대한 과실'은 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것을 의미합니다.
이 사건 적용: 원고(매수인)는 아파트에 구조적인 누수 하자가 없다고 믿고 계약했으나 나중에 누수 흔적을 발견했으므로 '중요 부분의 착오'가 있었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 다음과 같은 이유로 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
따라서 법원은 원고가 주장하는 매매 목적물에 대한 '중대한 착오'가 있었다고 보기 어렵거나, 설령 착오가 있었다 하더라도 이는 계약 체결에 나아간 원고의 '중대한 과실'에 기인한 것이므로, 민법 제109조에 따라 계약 취소 주장은 이유 없다고 판단했습니다.
계약의 해제 및 손해배상 예정
법리: 부동산 매매 계약에서 매수인이 잔금 지급 의무를 이행하지 않거나 명백히 이행을 거절할 경우, 매도인은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약서에 계약금 상당액을 손해배상 예정액으로 정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 계약 불이행으로 인한 손해배상액은 그 계약금 상당액이 됩니다. 다만, 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 법원은 직권으로 감액할 수 있습니다.
이 사건 적용: 법원은 원고(매수인)가 누수 관련 요구가 받아들여지지 않자 잔금 지급을 거절하고 계약 취소를 주장한 것을 '명백한 이행거절'의 의사표시로 보았습니다. 이에 따라 피고들(매도인)이 제기한 채무부존재확인 소송의 소장 부본이 원고에게 송달됨으로써 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 판단했습니다. 또한, 계약서에 계약금 45,000,000원을 손해배상 예정액으로 정한 점에 대해, ① 매매대금의 10% 상당액이 일반적인 부동산 매매 관행에 부합하고, ② 원고와 피고들 모두 중개사를 통해 정보를 충분히 확인했으며, ③ 피고들이 임차인 보증금 반환 등 계약 이행을 위한 준비를 했으나 원고의 이행 거절로 손해가 예상되는 점, ④ 원고가 경제적 약자의 지위에 있다고 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려할 때, 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 볼 수 없으므로 감액할 필요가 없다고 판단했습니다.
부동산 매매 계약 시,
