공장 건물 보수 공사대금 및 하자 손해배상 사건

건물주(피고 B)가 공장 건물 개·보수 공사를 맡긴 시공사(원고 A)에게 공사 완료 후 미지급 공사잔금을 청구했으나 기각되었습니다. 한편 건물주는 공사 지연 및 하자로 인해 건물을 임차인에게 제때 인도하지 못하는 손해를 입었다며 하자보수에 갈음하는 손해배상 및 임대차 계약 해제로 인한 손해배상을 청구했습니다. 법원은 시공사의 본소는 기각하고, 건물주의 반소 중 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구만을 일부 인용하여, 시공사가 건물주에게 3,005,396원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (시공사): 경매로 취득한 공장 건물을 개·보수하는 공사계약을 체결하고 공사를 진행한 업체
• 피고 B (건물주): 공장 건물 3개동과 관리동을 경매로 취득하여 원고 A에게 개·보수 공사를 의뢰하고, 완공 전 제3자 G와 임대차 계약을 체결했던 건물 소유주
• G (임차인): 피고 B와 공장 건물 임대차 계약을 체결했으나 건물 인도 지연으로 계약이 해제된 임차인

분쟁 상황

피고 B는 경매로 취득한 공장 건물에 대해 원고 A와 5,200만원에 개·보수 공사계약을 체결했습니다. 공사 진행 중, 피고 B는 공사 완료 전인 2017년 11월 15일 제3자 G와 해당 건물에 대한 임대차 계약을 체결하고 임대 개시일을 2017년 12월 1일로 정했습니다. 그러나 원고 A의 공사 지연으로 피고 B는 G에게 건물을 제때 인도하지 못했고, 결국 임대차 계약이 해제되어 피고 B는 G에게 위약금 1,000만원을 지급했습니다. 이후 원고 A는 미지급 공사대금 15,199,900원을 주장하며 소송을 제기했고, 피고 B는 공사 하자로 인한 손해배상 19,285,820원과 임대차 계약 해제로 인한 손해 1,100만원을 청구하며 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 시공사가 주장하는 미지급 공사잔금의 실제 액수는 얼마인지, 둘째, 공사 결과물에 하자가 존재하는지 여부와 그로 인한 손해배상 액수, 셋째, 공사 지연으로 인한 임대차 계약 해제 손해에 대해 시공사에게 배상 책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 본소 청구(미지급 공사잔금 15,199,900원 청구)를 기각하고, 피고 B의 반소 청구(손해배상 19,285,820원 청구) 중 일부인 3,005,396원과 이에 대한 지연손해금을 인용했습니다. 즉, 원고 A는 피고 B에게 3,005,396원 및 2018년 1월 1일부터 2020년 2월 26일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율로 계산한 돈을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합쳐 원고 A가 80%, 피고 B가 20%를 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 원고 A가 주장하는 미지급 공사대금 액수를 재산정하여 14,699,900원으로 판단했습니다. 또한, 공사 결과물에 벽체 누수 및 미시공 등 하자가 있음을 인정하고, 하자보수에 갈음하는 손해배상액을 17,705,296원(부가가치세 제외)으로 산정했습니다. 원고 A의 공사대금채권과 피고 B의 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 2018년 1월 1일에 상계되어 대등액의 범위에서 소멸함으로써, 피고 B에게 3,005,396원(=17,705,296원 - 14,699,900원)의 손해배상채권이 남게 되었습니다. 따라서 원고 A는 피고 B에게 이 잔여 손해배상금 3,005,396원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 한편, 피고 B가 공사 지연으로 임대차 계약이 해제되어 입은 손해(위약금 및 차임 상당액)에 대해서는, 원고 A가 해당 임대차 계약 체결 사실 및 해제 가능성을 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 부족하므로 특별손해로서 배상 책임이 없다고 보아 이 부분 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 도급 계약과 관련된 채권, 채무 관계 및 손해배상 책임에 대한 내용을 다루고 있습니다. 첫째, 민법 제664조(도급의 의의)에 따라 원고 A는 공사를 완성할 의무를, 피고 B는 그 대가를 지급할 의무를 가집니다. 둘째, 민법 제667조(수급인의 담보책임)에 의거하여, 완성된 공사 목적물에 하자가 있을 경우 시공사(수급인)는 하자보수를 해야 하며, 하자보수에 갈음하는 손해배상 책임이 발생합니다. 이때 하자보수에 소요되는 부가가치세는 특별한 사정이 없는 한 도급자가 수급자에게 청구할 수 없는 금액으로 보았습니다. 셋째, 민법 제492조(상계의 요건)에 따라 원고 A의 공사대금 채권과 피고 B의 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권이 서로 상계되어 대등액의 범위에서 소멸되었습니다. 넷째, 민법 제393조 제2항(손해배상의 범위)에 따라 채무불이행으로 인한 손해는 통상 손해에 한정되며, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자(여기서는 원고 A)가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 인정됩니다. 이 사건에서는 피고 B의 임대차 계약 해제로 인한 손해가 특별손해로 판단되었으나, 원고 A가 그 사실을 알았다고 볼 증거가 없어 배상 책임이 부정되었습니다. 마지막으로, 민법 제379조(법정이율)와 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)에 의거하여 판결금에 대한 지연손해금이 계산되었습니다.

참고 사항

건설 또는 보수 공사 계약을 체결할 때는 공사 범위, 기간, 계약금액(부가가치세 포함 여부) 등을 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 만약 공사 완공을 전제로 임대차 계약 등 다른 중요한 계약을 체결할 예정이라면, 이 사실과 구체적인 임대 개시일, 지연 시 발생할 수 있는 손해 등을 시공사에게 사전에 충분히 알리고 서면으로 명시해 두는 것이 좋습니다. 공사 진행 중 하자나 미시공이 발생하면 즉시 시공사에게 알리고, 보수 요청 및 진행 상황을 사진이나 문서로 기록하여 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 또한, 공사대금 지급 내역과 관련된 모든 영수증이나 금융 거래 내역을 철저히 보관해야 합니다.