온천 건물 세신실 및 매점 임대보증금 반환 사건

원고 A는 C1과 피고 B1, B2가 공동으로 사업자 등록을 하고 소유한 'C랜드' 건물 내 세신실과 매점을 임차하는 계약을 체결했습니다. 이후 건물이 경매로 매각되자, 원고는 임대인들에게 임대보증금 반환을 요구했습니다. 피고들은 자신이 직접 계약 당사자가 아니고 명의대여 사실을 원고가 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다며 책임을 부인했습니다. 법원은 피고들이 명의대여자 책임을 부담한다고 보아 미지급 차임을 공제한 1억 2,841만 원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 'C랜드' 건물 내 세신실과 매점의 임차인으로 임대보증금 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 B1, B2: C1과 함께 'C랜드'의 공동사업자로 등록되었고, 이 사건 건물의 소유권을 C1과 1/3씩 가지고 있었으나 실제 운영에는 관여하지 않고 명의만 빌려준 것으로 보이는 사람들입니다.
• C1: 'C랜드'의 실제 운영자로 원고 A와 임대차 계약을 직접 체결한 사람입니다. (원심 공동피고)
• 주식회사 E저축은행: 경매를 통해 이 사건 건물을 낙찰받아 새로운 소유자가 된 회사입니다.

분쟁 상황

원고 A는 'C랜드' 대표자 C1과 경북 **군 **읍에 위치한 'D' 건물 내 세신실(보증금 5천만원)과 매점(보증금 8천만원, 월세 30만원) 임대차 계약을 2012년 2월과 9월에 각각 체결했습니다. 'C랜드'는 C1과 피고 B1, B2의 3인 명의로 사업자 등록이 되어 있었고, 이 건물 역시 3인 명의로 소유권 등기가 되어 있었습니다. 이후 건물이 경매에 넘어가 E저축은행이 낙찰받게 되자, 원고는 2013년 5월 1일경 목적물을 인도하고 임대보증금 반환을 요구했습니다. 그러나 피고들은 자신들이 계약 당사자가 아니며 명의대여 사실을 원고가 알았거나 알지 못한 데 중대한 과실이 있다고 주장하며 임대보증금 반환을 거부하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

피고 B1, B2가 임대차 계약의 직접적인 당사자로서 임대보증금 반환 의무를 지는가, 피고 B1, B2가 상법 제24조에 따른 명의대여자 책임을 부담하는가, 만약 명의대여자 책임을 부담한다면, 반환해야 할 임대차보증금에서 미지급 차임이 공제되는가.

법원의 판단

제1심 판결 중 피고들에 대한 원고 패소 부분을 취소하고, 피고들은 연대하여 원고에게 128,410,000원과 이에 대한 2013. 5. 30.부터 2014. 12. 17.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 10%, 피고들이 90% 부담합니다.

결론

법원은 피고들이 임대차계약의 직접 당사자는 아니지만, C1에게 사업 명의를 빌려주어 원고가 피고들을 영업주로 오인한 채 거래했다고 판단하여 상법 제24조의 명의대여자 책임을 인정했습니다. 다만, 원고가 지급하지 않은 차임 1,590,000원은 임대차보증금에서 공제되어 최종적으로 128,410,000원을 피고들이 원고에게 연대하여 지급해야 한다고 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

상법 제24조 (명의대여자 책임): '타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제할 책임이 있다.' 이 조항은 명의를 빌려준 사람이 그 명의를 보고 거래한 상대방의 이익을 보호하기 위한 것입니다. 이 사건에서 피고들은 C1에게 자신들의 명의를 사용하여 'C랜드' 영업을 할 수 있도록 허락했으며, 원고는 피고들을 C랜드의 영업주로 오인하고 임대차 계약을 체결했다고 인정되었습니다. 피고들이 원고가 명의대여 사실을 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다는 점을 증명하지 못했으므로, 피고들은 C1과 연대하여 임대차보증금 반환 책임을 지게 되었습니다. 계약 당사자 확정 및 의사표시 해석의 법리: 계약의 당사자가 누구인지는 당사자의 의사 해석에 달려 있습니다. 서면으로 작성된 계약서의 문구에만 얽매이지 않고, 당사자가 그 표시 행위에 부여한 객관적인 의미를 합리적으로 해석하여 판단해야 합니다. 이 사건에서는 계약서에 'C랜드 대표자 C1'이라고 기재되어 있었지만, C1과 피고들의 관계, 피고들의 사업 관여 여부, 임대보증금 입금 계좌 등을 종합적으로 고려하여 피고들이 직접 계약 당사자는 아니라고 판단되었습니다. 임대차보증금 반환과 공제: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이때 임차인이 지급하지 않은 차임이나 원상회복 의무 불이행 등으로 발생한 손해는 임대보증금에서 공제할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 미지급한 차임 1,590,000원이 임대차보증금에서 공제되었습니다.

참고 사항

계약 당사자 확인의 중요성: 사업자등록증이나 등기부등본상의 명의자와 실제 계약을 체결하는 사람이 다를 경우, 누가 실제 책임 주체인지 명확히 확인해야 합니다. 단순히 서류상의 명의만 보고 계약을 진행하면 나중에 책임 소재를 가리기 어려울 수 있습니다. 공동사업자 관계 명확화: 여러 사람이 공동으로 사업자 등록을 했거나 부동산을 공유하고 있는 경우, 각자의 역할과 책임 범위를 명확히 하는 합의서를 작성하는 것이 좋습니다. 특히 명의를 빌려주거나 빌리는 관계에서는 그 내용을 계약서에 명시하거나 별도의 확인서를 받아두어야 합니다. 임대보증금 지급 계좌 확인: 임대보증금 등 중요한 금전을 지급할 때는 실제 임대인 또는 책임 있는 사업주 명의의 계좌로 직접 입금해야 합니다. 개인 명의 계좌로 입금하는 경우 추후 분쟁 시 입금 사실과 상대방의 책임 연결이 복잡해질 수 있습니다. 명의대여 시 책임 부담: 상법 제24조에 따라 타인에게 자기의 명의를 사용하여 영업을 할 것을 허락한 자는 명의를 빌려준 사람을 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 실제 영업을 한 사람과 연대하여 책임을 져야 합니다. 명의를 빌려준 사람은 상대방이 명의대여 사실을 알았거나 중대한 과실로 알지 못했다는 점을 증명하지 못하는 한 책임을 면하기 어렵습니다. 미지급 차임의 공제: 임대차 계약이 종료될 때 임대인은 임차인이 연체한 차임이나 발생시킨 손해배상금을 임대보증금에서 공제하고 남은 금액을 반환할 수 있습니다. 따라서 임차인은 차임을 제때 지급하고 관련 기록을 잘 보관해야 합니다.