열쇠도 못 받았는데, 월세부터 내라니요.
부동산법 설명서 - 임대차 편
김용우 변호사채권/채무 · 행정 · 노동
이 사건은 지역주택조합에 가입하려는 원고가 초기 업무대행사에 지급한 2억 원을 선납 중도금으로 인정하고 추가 분담금 채무는 특정 금액을 초과하지 않는다는 약정을 맺었으나, 조합이 추가 분담금 납부를 요구하고 이를 이행하지 않자 원고를 제명한 사건입니다. 원고는 자신이 조합원 지위에 있음을 확인하고 잔여 분담금 채무가 약정 금액을 초과하지 않음을 주장하거나, 조합의 귀책사유로 제명되었다면 납입금 환급 또는 업무대행사의 선납금 정산에 갈음한 손해배상을 청구했습니다. 법원은 원고와 추진위원회 및 업무대행사 사이에 맺었던 선납금 정산 약정이 조합 총회의 의결을 거치지 않아 조합에 대해 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 조합원 제명은 유효하며 조합에 대한 납입금 환급이나 손해배상 청구는 기각했습니다. 그러나 업무대행사에 대해서는 해당 약정의 효력이 인정되어 업무대행사가 원고에게 2억 원 및 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.
원고는 지역주택조합 가입을 위해 초기 업무대행사 E에 2억 원을 납부했고, 이후 업무대행사가 C로 변경되면서 추진위원회와 함께 2억 원을 선납 중도금으로 인정하고 신탁사와 정산하기로 하는 '부기약정'을 체결했습니다. 원고는 이 약정에 따라 분담금 총액이 3억 1천 7백만 원이며 선납 중도금과 계약금 등을 제외한 잔여 분담금은 7천 1백 8십만 원이라고 생각했습니다. 그러나 조합은 이후 정기총회에서 추가 분담금 납부를 의결하고 원고에게 변경된 기준에 따른 계약금과 중도금 납부를 독촉했습니다. 원고가 부기약정을 근거로 이를 거절하자 조합은 원고를 조합원에서 제명했습니다. 이에 원고는 제명이 무효이며 기존 약정에 따라 분담금 채무가 제한됨을 주장하거나, 제명이 유효하더라도 조합의 귀책사유로 인한 것이므로 납입금 환급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 또한 업무대행사 C에 대해서는 선납금 2억 원에 대한 정산 의무 불이행에 따른 손해배상을 청구했습니다.
지역주택조합의 조합원에게 경제적 부담이 되는 계약이 총회 의결 없이 체결된 경우의 유효성 여부, 조합원 제명 절차 및 그 유효성 판단, 업무대행사가 조합원에게 부담하는 약정의 효력 및 채무불이행에 따른 손해배상 책임 인정 여부입니다.
법원은 지역주택조합과의 부기약정은 총회 의결 없이 이루어져 조합에 대해서는 무효이므로 원고의 조합원 제명은 유효하다고 판단했습니다. 그러나 업무대행사인 주식회사 C는 해당 부기약정에 따라 원고에게 2억 원을 정산할 의무가 있었으므로, 정산 의무 불이행에 대한 손해배상으로 원고에게 2억 원 및 지연손해금을 지급할 책임이 있다고 판결했습니다.
이 사건에서는 주로 지역주택조합의 운영과 관련된 「주택법」과 그 하위 법령의 원칙, 그리고 「민법」상 채무불이행으로 인한 손해배상 원칙이 적용되었습니다.
주택법상 지역주택조합 총회 의결 사항 (「주택법」 제11조, 「주택법 시행령」 제20조 제3항, 「주택법 시행규칙」 제7조 제5항 제3호): 「주택법」은 지역주택조합의 설립 및 운영에 필요한 사항을 대통령령 등으로 정하도록 위임하고 있습니다. 이에 따라 「주택법 시행령」 및 「주택법 시행규칙」은 조합의 총회 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항 중 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 명시하고 있습니다. 이 사건에서 원고가 업무대행사 등과 체결한 '부기약정'은 조합이 원고로부터 받아야 할 분담금을 감소시켜 결과적으로 다른 조합원들에게 경제적 부담을 전가하는 계약에 해당한다고 보았습니다. 따라서 이러한 계약은 조합의 총회 의결을 거쳐야만 유효하며, 총회 의결이 없었으므로 피고 B지역주택조합에 대해서는 무효라고 판단되었습니다. 이는 지역주택조합 사업의 특성상 전체 조합원의 공동 이익과 형평성을 보호하기 위한 강행 규정으로 해석됩니다.
민법상 채무불이행으로 인한 손해배상 (「민법」 제395조): 「민법」 제395조는 채무자가 채무 이행을 지체한 경우, 채권자가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여도 이행하지 않거나 이행이 채권자에게 이익이 없는 때에는 채권자가 수령을 거절하고 이행에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서 업무대행사인 피고 주식회사 C는 원고에게 선납금 2억 원을 신탁사와 정산하기로 약정했는데, 이 약정은 총회 의결이 필요한 '조합원에게 부담이 될 계약'이 아니라 업무대행사가 원고에게 직접 부담하는 의무로 해석되었습니다. 피고 C가 이 의무를 이행하지 않고 원고가 조합원 지위에서 제명되어 정산을 통해 이익을 얻을 수 없게 되자, 법원은 피고 C의 채무불이행이 인정되어 원고에게 2억 원 및 지연손해금을 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.
