임대차
원고인 건물 소유주가 임대차 계약이 해지된 후에도 임차인이 지급하지 않은 임대료, 관리비, 공과금 등을 청구한 사건입니다. 임차인은 임차보증금으로 미납 금액을 공제 및 상계해야 한다고 주장했고, 법원은 이를 일부 받아들여 임차인이 최종적으로 남은 미납액 8,923,490원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.
원고 A 주식회사는 피고 D 주식회사와 광주광역시 건물의 1층, 2층, 5층에 대한 임대차 계약을 체결했습니다.
피고는 2024년 7월부터 월차임을 지급하지 않았고, 이에 원고는 임대차 계약을 해지하고 강제집행을 신청했습니다. 피고는 2024년 11월 15일경 임대 목적물을 원고에게 반환했으나, 계약 해지 전까지 발생한 임대료, 관리비, 전기세, 수도요금, 통신비, 도시가스, 포스비 등 총 68,486,530원이 미납된 상황이었습니다.
원고는 이 금액의 지급을 청구했고, 피고는 2층과 5층에 대한 임차보증금 총 6,000만 원(2층 3,600만 원, 5층 2,400만 원)이 있으므로 이 보증금에서 미납액을 공제하고 상계해야 한다고 주장했습니다. 피고는 이러한 공제와 상계를 통해 최종적으로 8,923,490원만 원고에게 지급하면 된다고 맞섰습니다.
임대차 계약 해지 후 임차인이 미납한 차임, 관리비, 공과금의 총액을 산정하고, 임차보증금으로 미납액을 공제 및 상계하는 것이 타당한지 여부를 판단하여 최종적으로 임차인이 지급해야 할 금액과 지연손해금을 확정하는 것이었습니다.
법원은 피고가 원고에게 8,923,490원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 12월 11일부터 2025년 9월 2일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/3, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다. 이 판결의 제1항은 가집행할 수 있도록 했습니다.
이 판결은 원고가 청구한 총 미납액 68,486,530원에 대해, 피고가 주장한 2층과 5층 임차보증금 총 6,000만 원(3,600만 원 + 2,400만 원)을 공제하고 상계한 후 최종적으로 남은 8,923,490원을 피고가 원고에게 지급해야 한다고 판단한 것입니다. 이는 임대차 계약 해지 시 임차보증금으로 미납 채무를 정산하는 일반적인 법리적용 사례입니다.
이 사건에서는 임대차보증금의 기능, 상계의 법리, 그리고 지연손해금 적용에 관한 법령이 주요하게 다루어졌습니다.
임대차보증금의 기능 (민법 제618조 관련): 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 임차인이 임대인에게 지급해야 할 미지급 차임, 관리비, 공과금, 손해배상금 등 모든 채무를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 임대차 계약이 끝났을 때 임대인은 임차보증금에서 임차인의 이러한 채무들을 먼저 공제하고 남은 금액을 임차인에게 돌려주어야 합니다.
상계 (민법 제492조): 서로 비슷한 성격의 채무를 지고 있는 두 당사자가 있을 때, 한쪽 당사자의 의사표시만으로 두 채무를 서로 없애는 것을 상계라고 합니다. 이 사건에서 피고는 자신이 임대인에게 받아야 할 임차보증금 반환 채권과 임대인에게 지급해야 할 미납 차임 등 채무를 서로 상계하여 최종적으로 갚아야 할 금액을 줄일 것을 주장했습니다.
지연손해금 (민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 채무 이행이 늦어져 발생하는 손해에 대한 배상금을 지연손해금이라고 합니다. 이 사건에서는 원고가 소송을 제기하여 법원에 소장 부본이 송달된 다음 날인 2024년 12월 11일부터 법원의 판결 선고일인 2025년 9월 2일까지는 민법에 따라 연 5%의 지연손해금 이율이 적용됩니다. 이는 일반적으로 채무자가 채무의 존재나 범위에 대해 다툴 정당한 이유가 있다고 인정될 때 적용되는 이율입니다. 하지만 판결 선고일 다음 날부터 채무를 다 갚는 날까지는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 연 12%의 더 높은 이율이 적용됩니다. 이는 소송이 제기된 후에도 채무자가 채무 이행을 계속 지체하는 경우, 신속한 채무 이행을 유도하기 위한 법률적 장치입니다.
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