기타 민사사건
임차인에게 임대 목적물에 대한 전기 공급을 방해하고 출입을 막는 등 사용·수익을 방해한 임대인의 행위가 있었던 경우, 임차인이 차임 지급을 거절한 것은 정당한 사유가 있다고 보아 임대인의 계약 해지 통지는 효력이 없다고 판단하여 임차인의 업무방해금지 가처분 신청을 인가한 결정을 유지한 사안입니다.
채권자 A는 임대인 F와 임대차 계약 관계에 있었습니다. F가 부동산 소유권을 승계한 후 임차인인 채권자 A에게 한전으로부터 전기를 공급받지 못하게 하고 해당 부동산의 출입까지 방해하는 등 임대인으로서의 의무를 이행하지 않았습니다. 이에 채권자 A는 2022년 6월, 7월, 8월분 차임을 F에게 지급하지 않았습니다. 채무자 D는 F의 위임을 받아 채권자 A의 3개월 차임 미지급을 이유로 2022년 9월 1일 자 준비서면 송달로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 채권자 A는 이에 맞서 업무방해금지 가처분 신청을 하였고, 법원은 이를 인가했으나 채무자 D가 이 가처분 결정에 이의를 제기하여 법원의 추가 판단이 이루어졌습니다.
임대인이 임차인의 목적물 사용·수익을 방해한 경우, 임차인이 차임 지급을 거절하는 것이 정당한 사유가 되는지 여부 및 이러한 상황에서 임대인이 주장하는 임대차 계약 해지의 효력에 대한 판단이 핵심 쟁점입니다.
법원은 채무자 D의 주장을 기각하고, 채권자 A에 대한 업무방해금지 가처분 결정을 인가했습니다. 이는 임대인 F가 임차인 A의 목적물 사용·수익을 방해한 사실이 소명되므로, 임차인 A가 차임 지급을 거절한 것은 정당한 사유가 있어 채무자 D의 임대차 계약 해지 통지는 효력이 없다고 판단한 것입니다. 따라서 임대차 계약은 여전히 유효하게 존속한다고 보았습니다.
임대인이 임차인이 임대 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 다하지 않아 임차인의 사용을 방해했다면, 임차인이 이를 이유로 차임 지급을 거절한 것은 정당한 행위로 인정됩니다. 이 경우 임대인은 차임 미지급을 근거로 임대차 계약을 해지할 수 없으며, 임대차 계약은 유효하게 유지됩니다.
이 사건은 임대차 계약에서 임대인의 본질적인 의무 이행 여부와 이에 따른 임차인의 차임 지급 의무의 정당성을 다루고 있습니다. 민법상 임대인은 임차인이 임차물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 부담합니다. (민법 제618조, 제623조 참고). 만약 임대인이 이러한 의무를 이행하지 않아 임차인이 목적물을 제대로 사용·수익하지 못한다면, 임차인은 임대인에게 책임을 물을 수 있으며, 이러한 경우 임차인의 차임 지급 거절은 정당한 항변 사유가 될 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 임대인이 전기 공급을 막고 출입을 방해한 것을 임대인의 의무 불이행으로 보았고, 그로 인한 임차인의 차임 미지급은 정당한 사유가 있다고 판단했습니다. 따라서 임대인의 해지 통지는 효력이 없으며 임대차 계약은 유효하게 존속한다고 보았습니다. 또한 민사집행규칙 제203조의3 제2항 및 제203조 제1항 제3호는 가처분 이의신청에 대한 법원의 판단 절차와 기존 결정의 인용에 관한 규정으로, 이러한 절차를 통해 법원이 기존의 가처분 결정을 재확인했음을 보여줍니다.
임차인은 임대인이 전기 공급 중단, 출입 방해 등 임차 목적물 사용을 방해하는 경우, 이를 근거로 차임 지급을 거절할 수 있는 정당한 사유가 될 수 있습니다. 임대인은 임차인의 목적물 사용·수익을 보장해야 할 본질적인 의무가 있으므로, 이를 위반할 경우 차임 연체를 이유로 한 계약 해지 주장은 법적으로 받아들여지지 않을 수 있습니다. 이러한 분쟁 상황에서는 임대인의 방해 행위에 대한 구체적인 증거(예: 사진, 영상, 관련 통신 기록 등)를 확보해두는 것이 매우 중요합니다. 계약 해지 통보를 받더라도 임대인의 의무 불이행을 입증할 수 있다면 임차인의 권리를 주장할 수 있습니다.
창원지방법원 2023
김지민 변호사 외 1명 수행서울중앙지방법원 2016
김병주 변호사 서울남부지방법원 2020
-%EA%B3%A0%ED%99%94%EC%A7%88.jpg&w=96&q=100){kind=small}
임영준 변호사 전주지방법원 2021
김대영 변호사 
