건축/재개발 · 행정
이 사건은 광주광역시장이 J지역주택조합에게 내린 주택건설사업계획 승인처분이 무효인지 여부를 다툰 사건입니다. 원고들은 사업 부지 내 토지 소유자들로, 주택조합이 법적으로 요구되는 95% 이상의 토지 소유권을 확보하지 못했고 신청 내용 및 고시에 중대한 하자가 있다고 주장하며 승인처분의 무효 확인을 구했습니다. 그러나 법원은 주택조합이 실제 건설대지면적의 95.01% 소유권을 확보하여 법적 요건을 충족했다고 판단했으며 신청서류의 일부 오기나 고시 내용의 정정은 중대하고 명백한 하자로 볼 수 없다고 보아 원고들의 항소를 기각하고 승인처분이 유효하다고 판결했습니다.
J지역주택조합은 광주광역시 북구 일원에 공동주택 신축을 위한 주택건설사업계획 승인을 광주광역시장으로부터 받았습니다. 이에 대해 사업계획 구역 내 토지 소유자들인 원고들은 주택조합이 법정 요건인 95% 이상의 토지 소유권을 확보하지 못했고 사업계획 신청과 승인 과정에서 여러 하자가 있었다고 주장하며 이 승인처분이 무효임을 확인해 달라는 소송을 제기했습니다.
주택건설사업계획 승인 당시 주택조합이 법적으로 요구되는 사업대지 면적의 95% 이상 소유권을 확보했는지 여부, 주택건설사업계획 신청서류에 기재된 토지 면적 등에 중대한 내용상 및 절차상 하자가 있었는지 여부, 승인 고시 내용에 기재 오류가 있어 해당 처분이 무효가 될 정도의 중대하고 명백한 하자에 해당하는지 여부
원고들의 항소를 모두 기각하고 항소비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. 이는 주택건설사업계획 승인처분이 무효라고 볼 수 없다는 제1심 판결과 동일한 결론입니다.
재판부는 J지역주택조합이 주택법에서 요구하는 건설대지면적의 95% 이상(구체적으로 95.01%)의 소유권을 확보했다고 판단했습니다. 신청 서류상 일부 토지 면적의 불일치는 토지 분할 과정을 거쳐 해소되었거나, 사업계획 승인 당시 소유권 확보에 영향을 미치지 않는다고 보았습니다. 또한, 고시 내용 중 일부 건축 연면적, 대지면적, 건물 동 수의 기재 오류는 단순 오기로 판단되며 신속히 정정되었으므로 행정처분 무효의 중대하고 명백한 하자에 해당하지 않는다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고들의 청구는 이유 없다고 보아 모두 기각되었습니다.
이 사건은 주택건설사업계획 승인처분의 무효 여부가 쟁점이 된 행정소송입니다. 관련 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
행정처분 무효 확인의 법리: 행정처분이 무효가 되려면 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 것으로서 객관적으로 명백해야 합니다. 법리 해석에 다툼의 여지가 있는 경우에는 설령 행정청이 이를 잘못 해석하여 처분했더라도 그 하자가 명백하다고 볼 수 없습니다. 무효확인 소송에서는 원고가 해당 처분이 무효인 사유를 주장하고 입증할 책임이 있습니다. (대법원 2009. 9. 24. 선고 2009두2825 판결, 대법원 2010. 5. 13. 선고 2009두3460 판결 참조)
주택법 제15조 (사업계획승인): 주택건설사업을 시행하려는 자는 사업계획승인을 받아야 합니다. 이 사건 승인처분의 근거 법률입니다.
주택법 제21조 제1항 (주택건설대지의 소유권 확보): 주택건설사업계획 승인을 받으려는 자는 원칙적으로 해당 주택건설대지의 소유권을 확보해야 합니다. 특히, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업을 주택조합이 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우, 주택건설대지의 95% 이상의 소유권을 확보해야 합니다. 이 사건에서 주택조합의 토지 소유권 확보율이 주요 쟁점이 되었습니다.
'주택건설사업 해당 대지'의 의미 (주택법 제2조 제12호): 주택법 제21조 제1항 단서 제1호의 '주택건설사업의 해당 대지면적'은 주택건설사업계획 승인을 받아 건설하려는 '주택단지'의 면적, 즉 '건설대지면적'으로 해석됩니다. (대법원 2018. 11. 29. 선고 2016두38792 판결 참조)
행정처분의 위법 판단 시점: 항고소송에서 행정처분의 위법 여부는 행정처분이 있었을 때의 법령과 사실 상태를 기준으로 판단해야 합니다. (대법원 2018. 6. 28. 선고 2015두58195 판결 등 참조)
「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제84조 (등록사항의 정정): 토지소유자는 지적공부의 등록사항에 잘못이 있음을 발견하면 지적소관청에 그 정정을 신청할 수 있습니다. 법원은 이 조항이 소유자에게 정정 신청 의무를 부과하는 것은 아니므로, 정정을 거치지 않고 사업 신청을 한 것이 위법하다고 볼 수 없다고 판시했습니다.
주택건설사업계획 승인 시 토지 소유권 확보 요건을 충족하는지 여부가 중요하며, 이때 '주택건설사업 해당 대지'의 의미는 일반적으로 '건설대지면적'을 기준으로 판단됩니다. 행정처분의 무효를 주장하려면 해당 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대하고 명백한 하자'여야 합니다. 단순한 기재 오류나 정정 가능한 하자는 무효 사유가 되기 어렵습니다. 행정처분의 위법 여부는 처분이 있었던 시점의 법령과 사실 상태를 기준으로 판단되므로, 처분 이후의 사실관계 변화가 소급하여 처분의 위법성을 판단하는 데 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 토지 대장상 면적과 등기부상 면적의 차이 등은 토지 분할이나 합병 등 행정적 절차를 거치며 발생할 수 있으므로, 해당 토지의 정확한 소유권 확보 현황은 전체적인 맥락에서 면밀히 검토되어야 합니다. 지적측량 결과와 토지이용계획확인원상의 정보는 용도와 효력이 다르므로, 정확한 토지 면적 및 경계를 판단할 때는 지적공부에 기초한 지적측량 결과를 우선적으로 고려해야 합니다.
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