행정
재건축조합의 조합원인 원고가 사업 이전고시 이후 분양받은 아파트를 매도하면서, 매수인과의 특약으로 조합원 지위를 계속 유지하기로 약정하였습니다. 이후 피고 조합이 원고의 조합원 자격 상실을 주장하며 직무를 제한하자, 원고는 조합원 지위 확인 소송을 제기했습니다. 법원은 이전고시 이후의 아파트 매매는 조합원 지위와 분리될 수 있으며, 특약이 있고 조합에 지위 승계 신고가 없었으므로 원고의 조합원 지위가 유지된다고 판단했습니다.
원고는 피고 주택재건축정비사업조합의 조합원으로서 2017년 11월 30일 재건축사업 '이전고시'가 이루어진 후 분양받은 아파트를 2019년 4월 1일 제3자에게 매도했습니다. 당시 원고와 매수인 사이에 '조합원의 지위와 권리는 매도인(원고)이 계속 유지한다'는 특별 약정을 맺었고, 조합에 조합원 지위 승계에 관한 의사표시를 한 사실은 없었습니다. 이후 원고가 조합 임원으로서 직무 수행에 제약을 받게 되자, 자신의 조합원 지위를 확인해달라는 소송을 제기했습니다.
재건축 사업의 '이전고시' 이후 분양받은 아파트를 매도한 경우, 매도인이 조합원 지위를 계속 유지할 수 있는지 여부
원고가 피고 주택재건축정비사업조합의 조합원 지위에 있음을 확인한다. 소송 비용은 피고가 부담한다.
법원은 재건축 이전고시 이후 분양받은 아파트 매매 시 조합원 지위와 부동산 소유권의 분리 가능성을 인정하고, 매도인과 매수인의 특약 및 조합에 대한 신고 여부를 근거로 원고의 조합원 지위가 유지된다고 최종적으로 판단했습니다.
이 사건은 '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)' 및 피고 조합의 정관 해석을 주요 쟁점으로 다루었습니다. 법원은 도시정비법 제86조 제2항에 따라 이전고시일 다음 날 분양받은 부동산의 소유권이 취득되는 점을 언급하며, 이전고시 이후에는 분양받은 부동산의 소유권과 조합원 지위가 반드시 결부되어야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 즉, 이전고시 이전에는 종전 토지나 건물의 소유권 양도와 함께 조합원 지위가 당연히 승계되었지만, 이전고시 이후에는 조합원이 분양받은 부동산을 처분하더라도 조합원 지위와 분리하여 양도할 수 있다는 원칙을 제시했습니다. 또한 도시정비법 제49조에 따라 조합에 민법 중 사단법인에 관한 규정이 준용되므로, 조합원 지위의 득실 변경에는 사단법인 사원의 지위 및 그 득실 변경에 관한 일반 법리가 적용될 수 있다고 보았습니다. 따라서 조합원 지위의 양도는 개별 특약과 조합에 대한 신고 등 정관에 정해진 절차를 따라야 하며, 이 사건에서는 원고와 매수인 사이에 조합원 지위 유지 특약이 있었고 조합에 지위 승계 신고가 없었으므로 원고의 조합원 지위가 유지된다고 판단했습니다. 과거 구 도시정비법 시행령에는 조합원 권리 취득자의 자동 조합원 자격 규정이 있었으나, 현행법에서는 삭제되어 정관 규정이 더욱 중요해졌습니다.
재건축조합의 '이전고시' 이후에 분양받은 아파트를 매매할 때는 다음과 같은 점을 참고할 수 있습니다. 첫째, 매도인(기존 조합원)과 매수인 사이에 조합원 지위의 승계 여부에 대한 '특별 약정'을 명확하게 하는 것이 중요합니다. 둘째, 조합원 지위를 유지하고자 한다면, 매수인이 조합에 조합원 지위 승계에 대한 신고를 하지 않아야 합니다. 셋째, 이전고시 이후에는 조합원 지위와 분양받은 부동산의 소유권이 반드시 함께 이전되는 것이 아닐 수 있습니다. 넷째, 각 재건축조합의 정관은 조합원 자격 상실 및 권리·의무 승계에 관한 중요한 규정을 담고 있으므로, 거래 전에 반드시 해당 정관 내용을 상세히 확인해야 합니다.
