입주예정일이 지난지 한참인데, 계약 무를 수 없나요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사부동산 매매/소유권
건물 주인 A와 세입자 B는 2008년부터 15년간 상가 임대차 계약을 갱신하며 식육점을 운영해왔습니다. 2023년 6월 20일 임대차 계약이 종료되었으나 세입자 B는 건물 인도를 미루고 건물 주인 A는 보증금 반환을 하지 않았습니다. 건물 주인 A는 세입자 B에게 건물을 인도하고 임대차 계약 종료 후 건물을 사용한 것에 대한 부당이득금 등을 요구하는 본소 청구를 제기했습니다. 이에 대해 세입자 B는 건물 주인 A에게 보증금 반환과 상가임대차법에 따른 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상을 요구하는 반소 청구를 제기했습니다. 법원은 세입자 B가 건물 주인 A에게 3일간 건물을 사용한 부당이득금 88,600원을 지급하고 건물 인도 의무가 있으며, 건물 주인 A는 세입자 B에게 보증금 4천만원에서 위 부당이득금을 공제한 39,911,400원을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 동시에 권리금 회수 방해에 대한 세입자 B의 주장은 받아들이지 않았습니다.
원고 A는 2008년 6월 20일 피고 B와 임대차 계약을 체결하여 B에게 건물을 임대해주었고, 피고 B는 이 건물에서 15년간 식육점을 운영했습니다. 계약은 2023년 6월 20일 묵시적으로 갱신되어 종료되었으나 피고 B는 건물을 인도하지 않았고 원고 A는 보증금을 반환하지 않았습니다. 피고 B는 2023년 6월 23일까지 식육점을 운영한 후 영업을 중단했으나 건물은 계속 점유하고 있었고, 원고 A는 피고 B가 건물을 인도하지 않고 차임을 지급하지 않는다고 주장하며 건물 인도와 미지급 차임 및 부당이득금 반환을 청구했습니다. 이에 피고 B는 임대차 계약 종료 후 원고 A가 현저히 고액의 보증금과 차임을 요구하여 권리금 회수를 방해했으므로 보증금 반환 및 권리금 상당의 손해배상을 청구하며 맞섰습니다. 특히 원고 A의 아들이 2023년 5월 10일 피고 B에게 전세 8천만원, 월세 6백만원을 생각한다는 문자 메시지를 보낸 사실이 있었습니다.
임대차 계약 종료 후 건물 인도의무와 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있는지, 세입자가 계약 종료 후 건물을 점유했으나 영업을 하지 않은 경우 부당이득 또는 손해배상 의무가 발생하는지, 건물 주인이 제시한 새로운 임대 조건이 현저히 고액이어서 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회를 방해한 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고(반소원고) B는 원고(반소피고) A로부터 39,911,400원을 지급받음과 동시에 A에게 별지 목록 기재 부동산을 인도해야 한다고 판결했습니다. 또한 원고(반소피고) A는 피고(반소원고) B로부터 위 부동산을 인도받음과 동시에 B에게 39,911,400원을 지급해야 한다고 결정했습니다. 원고 A의 나머지 본소청구 및 피고 B의 나머지 반소청구(특히 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구)는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소로 인해 생긴 부분은 원고 A가, 반소로 인해 생긴 부분은 피고 B가 각 부담하도록 했습니다.
법원은 임대차 계약 종료 후 건물 인도의무와 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있음을 확인하고, 세입자 B가 3일간 실질적으로 건물을 사용 수익하여 얻은 부당이득금만을 보증금에서 공제한 금액으로 건물 주인 A가 보증금을 반환하도록 했습니다. 권리금 회수 방해에 대한 세입자 B의 주장은 건물 주인 A가 현저히 고액의 차임을 제시했음에도 불구하고 세입자 B가 신규 임차인을 주선하지 않았고, 건물 주인 A가 확정적으로 임대차 계약 체결을 거절한 것으로 보기 어려우며, 세입자 B가 같은 시장 내에서 유사 사업을 계속하고 있다는 점 등을 들어 기각되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등)은 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가 건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위'를 하거나 '정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약 체결을 거절'하여 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 이러한 임대인의 행위로 인해 임차인에게 손해가 발생한 경우 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 그러나 임차인이 신규 임차인을 실제로 주선하지 않았거나, 임대인이 임대차 계약 체결을 확정적으로 거절한 것으로 볼 수 없는 경우에는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 부당이득 반환에 있어 '이득'은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 계약 종료 후 건물을 점유했더라도 본래의 목적대로 사용 수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 못했다면 부당이득 반환 의무는 성립하지 않습니다. 대법원 판례는 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않아도 마찬가지라고 보고 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 임차 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하거나 이행을 제공하지 않는 한, 임차인이 건물을 인도하지 않아도 건물 인도의무 이행 지체로 인한 손해배상 책임이나 불법 점유로 인한 손해배상 책임을 지지 않습니다. 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며, 이러한 채무는 목적물 반환 시 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다.
임대차 계약이 종료되었을 때 임차인은 건물을 인도할 의무가 있고 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있으며 이 두 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 따라서 임대인이 보증금 반환을 제공하지 않았다면 임차인이 건물을 점유하고 있더라도 건물 인도를 지체한 것에 대한 손해배상 책임이나 불법 점유에 따른 손해배상 책임을 지지 않을 수 있습니다. 임대차 계약 종료 후 건물을 점유하고 있었더라도 실질적으로 사용 수익하여 이득을 얻은 부분이 없다면 그 기간 동안의 부당이득금을 반환할 의무는 없습니다. 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 임차인이 신규 임차인을 실제로 주선해야 하며, 임대인이 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하여 이를 거절하는 경우에도 해당됩니다. 그러나 임대인이 제시한 고액의 차임 등에 대해 임차인이 이의 제기나 조율 시도 없이 신규 임차인을 주선하지 않았다면 임대인의 권리금 회수 방해로 인정되기 어려울 수 있습니다. 또한 임차인이 기존 점포의 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우 등을 그대로 활용하여 가까운 곳에서 유사한 사업을 계속 운영하고 있다면, 해당 점포의 유형 무형 재산적 가치에 대한 양도가 이루어졌다고 보기 어려워 권리금 보호의 대상이 되지 않을 수도 있습니다. 임차인으로서 권리금 회수를 주장하려면 임대인에게 신규 임차인을 주선하는 구체적인 행동을 취하고 임대인의 부당한 요구에 대한 명확한 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
