건물 관리용역비 미지급 분쟁 사건

원고인 건물 관리업체가 피고인 시행사를 상대로 신축 건물의 미분양 상가 관리비 미지급을 이유로 제기한 용역비 청구 소송에서, 법원은 피고가 이미 일부 관리비를 지급한 사실을 인정하며 원고의 청구 금액 중 일부만을 인용하여 지급을 명한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 C: 건물 종합 관리업 등을 목적으로 하는 회사로 이 사건 건물에 대한 관리용역을 수행함
• 피고 유한회사 A개발: 토목공사업, 건축공사업을 목적으로 하는 회사로 이 사건 건물의 시행사이며 35개 구분 상가를 소유함

분쟁 상황

원고 C는 피고 A개발이 신축한 건물에 대해 2021년 4월경 건물관리용역계약을 체결하고 관리용역을 수행했습니다. 이 사건 건물은 49개 구분상가로 이루어져 있으며, 피고 A개발은 이 중 35개 구분상가를 소유하고 있었습니다. 원고는 2021년 5월부터 2025년 3월까지 피고가 위탁한 세대에 대한 관리비 등으로 총 290,412,118원이 발생했다고 주장하며 전자세금계산서 등을 발행했습니다. 피고는 일부 관리비를 지급했으나 원고는 미지급된 관리비가 남아있다며 총 293,594,250원의 지급을 청구했습니다.

핵심 쟁점

건물 관리용역 계약에 따른 미지급 관리비의 정확한 액수 확정 및 피고의 변제 항변 인정 여부

법원의 판단

피고는 원고에게 195,324,285원 및 이에 대하여 2025. 4. 15.부터 2025. 11. 19.까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 원고가 청구한 총 290,412,118원의 관리비 중 피고가 이미 95,087,833원을 지급한 사실을 인정하여, 미지급 관리비는 195,324,285원으로 판단하고 해당 금액과 지연손해금을 피고에게 지급할 것을 명하며 원고의 청구를 일부 인용하였습니다.

연관 법령 및 법리

민법상 계약의 이행 (민법 제390조 채무불이행과 손해배상): 계약 당사자는 계약 내용에 따라 의무를 이행해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 상대방에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사례에서는 원고가 건물 관리 용역을 제공하고 피고는 이에 대한 용역대금(관리비)을 지급할 의무가 있었으나 이를 제대로 이행하지 않아 채무불이행 책임이 발생했습니다. 민법상 변제 (민법 제460조 변제의 방법, 제470조 채권자의 영수거절과 공탁): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 제공할 경우 채권자는 이를 수령해야 하며, 채무자가 일부라도 변제한 경우 그 범위 내에서 채무는 소멸합니다. 피고가 원고에게 95,087,833원을 지급한 사실이 인정되어 해당 금액만큼 원고의 채권이 소멸한 것으로 판단되었습니다. 상법 (상법 제54조 상사법정이율): 상행위로 인한 채무의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 6%로 적용됩니다. 이 사건에서 법원은 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 판결 선고일까지 연 6%의 이율을 적용했습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 지연손해금 비율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우를 제외하고는 소장 또는 이에 준하는 서면이 송달된 다음날부터 지연손해금률을 정합니다. 본 사례에서는 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금율이 적용되었습니다. 부당이득 반환 (민법 제741조 부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 원고는 예비적으로 피고가 부당이득을 얻었다고 주장했으나, 법원은 원고가 피고에게 지급의무가 있는 관리비 등을 대납하여 피고가 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 보기 어렵다고 판단하여 해당 주장은 받아들이지 않았습니다. 이는 이 사건의 주된 청구가 용역계약에 따른 직접적인 채무 이행 청구였기 때문입니다.

참고 사항

용역 계약 체결 시 관리비 산정 방식, 지급 주기, 연체 시 지연손해금 등 구체적인 내용을 명확히 규정해야 합니다. 관리비 조정이 필요한 경우 서면 합의를 통해 변경된 내용을 명확히 하고 관련 증빙 자료를 보관해야 합니다. 관리비 청구 및 지급 내역을 상세히 기록하고 세금계산서, 영수증 등 증빙 자료를 철저히 관리해야 합니다. 체납 관리비 발생 시 지체 없이 내용증명 발송 등 공식적인 절차를 통해 채무 이행을 최고하고 분쟁 발생 시 법적 분쟁으로 이어질 수 있음을 인지해야 합니다. 계약 당사자 중 건물 소유자가 변경되거나 신탁되는 경우, 관리비 부담 주체에 대한 오해가 발생하지 않도록 사전에 계약 관계를 명확히 해야 합니다.