부동산 매매/소유권
펜션을 운영하던 원고 A는 피고로부터 2억 4천만 원을 빌리면서 자신과 원고 B 소유의 부동산에 피고 앞으로 근저당권을 설정해 주었습니다. 이후 원고 A는 자신의 다른 부동산 1/3 지분을 피고에게 넘겨주었고 피고로부터 3천만 원을 받았습니다. 원고들은 이를 채무 변제에 갈음하는 '대물변제'로 보고 근저당권 말소를 요구했으나 피고는 펜션 동업 약정에 따른 것이라며 거부했습니다. 법원은 원고들이 피고에게 부동산 지분을 넘긴 것이 대물변제에 해당한다고 판단하여 근저당권설정등기를 말소하라고 판결했습니다.
펜션 운영자 원고 A는 피고에게 2억 4천만 원의 사업 자금을 빌렸고 이 채무를 담보하기 위해 원고 A와 원고 B 소유의 부동산에 피고 명의로 채권최고액 2억 원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 원고 A는 자신의 다른 부동산 중 1/3 지분을 피고에게 이전하고 피고로부터 3천만 원을 받았습니다. 원고들은 이 행위를 빌린 돈을 갚는 대물변제로 보아 근저당권 말소를 요구했지만 피고는 이를 펜션 동업 약정에 따른 투자 및 지분 이전으로 주장하며 근저당권 말소를 거부하여 법적 분쟁이 시작되었습니다.
핵심 쟁점은 원고 A가 피고에게 자신의 부동산 1/3 지분을 넘겨주고 3천만 원을 받은 행위가, 빌린 돈을 갚는 대신 다른 재산으로 대신하는 '대물변제'에 해당하는지 아니면 피고의 주장대로 펜션 '동업'을 위한 지분 이전이었는지 여부였습니다. 이 판단에 따라 근저당권이 소멸했는지 따라서 말소되어야 하는지가 결정되었습니다.
법원은 원고들의 주장을 받아들여 피고에게 원고 A 소유의 부동산 13개와 원고 B 소유의 부동산 1개에 설정된 근저당권설정등기를 말소할 것을 명령했습니다. 다만 원고 A가 원고 B 소유의 부동산에 대한 말소를 청구한 부분은 원고 B이 소유자로서 직접 청구해야 한다며 기각했습니다. 소송 비용은 원고들이 1/10을, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
이 판결은 부동산 지분 이전 및 추가 금전 지급이 채무 변제에 갈음하는 대물변제로 인정되어 해당 채무를 담보하던 근저당권이 소멸했음을 확인하고 그 말소를 명령한 사례입니다. 이는 동업 주장보다는 채무 관계의 변제 성격이 강하다고 본 법원의 판단에 따른 것입니다.
이 사건에서는 주로 민법 제466조(대물변제)와 민법 제356조(근저당권의 내용)의 법리가 적용됩니다. 대물변제는 채무자가 채권자의 승낙을 얻어 본래의 채무 이행에 갈음하여 다른 급여를 함으로써 채무를 소멸시키는 계약입니다. 이 경우 본래의 채무가 소멸하면 그 채무를 담보하던 근저당권 또한 소멸하게 됩니다(부종성). 근저당권은 계속적인 거래 관계로부터 발생하는 불특정한 채무를 장래의 결산기에 일정한 한도액(채권최고액)까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 담보물권입니다. 채무가 대물변제 등으로 인해 소멸하면 근저당권설정등기는 더 이상 존재할 필요가 없으므로 등기부에 기재된 근저당권의 효력을 없애는 '말소등기절차'를 거쳐야 합니다.
돈을 빌려주고 갚는 과정에서 부동산 등 다른 재산으로 대신 변제할 때는 그 합의 내용을 반드시 서면으로 명확히 남겨두는 것이 중요합니다. 단순히 재산을 이전하거나 추가로 돈을 주고받는 것만으로는 후에 발생할 수 있는 '채무 변제'인지 '동업 투자'인지와 같은 해석상의 다툼을 막기 어렵습니다. 또한 근저당권과 같은 담보권을 설정할 때는 어떤 채무를 담보하는지 그리고 그 채무가 소멸했을 때 담보권이 어떻게 해소되는지에 대해 명확히 이해하고 있어야 합니다. 부동산 등기 관련해서는 실제 소유자가 직접 말소등기를 청구해야 한다는 점도 유의해야 합니다.
