부동산 매매/소유권 · 건축/재개발
종교단체인 원고 사찰이 전 사무장이자 공사업체 운영자인 피고와 체결한 건물 사용 계약의 무효를 주장하며 건물 인도와 부당이득금 반환을 청구했습니다. 피고는 신축 건물 공사대금과 대신 변제한 채무금 등의 지급을 반소로 청구했습니다. 법원은 계약이 유효하다고 판단하여 원고의 건물 인도 및 대부분의 금전 청구를 기각하고, 피고의 반소 중 일부 대위변제금 500만 원만 인정하여 원고에게 지급을 명했습니다. 나머지 피고의 공사대금 채권 등은 소멸시효 완성이나 증거 부족으로 기각되었습니다.
원고인 A종교단체 B사는 2017년 8월 15일 당시 주지 F과 사무장 C(피고) 간에 B사 경내에 신축된 천불전 1동과 근린생활시설(점포)에 대한 사용계약을 체결했습니다. 피고는 2010년부터 2020년 12월까지 B사의 사무장으로 재직하며 행정 및 회계 업무를 담당했고, H라는 공사업체도 운영하고 있었습니다. 이 계약은 피고가 천불전과 점포를 신축하여 B사에 기부하는 내용을 포함했으며, 연 임대료 200만 원에 10년 사용 기간, 계약 해지 시 B사가 피고에게 권리금을 포함한 신축 및 시설비 일체를 반환하는 조건 등이 있었습니다. 주지 F의 임기가 끝난 후 B사는 이 계약이 불법이거나 F의 배임행위에 의한 대표권 남용 등으로 무효라고 주장하며 피고에게 건물을 인도하고, 미지급 차임 및 송금된 돈에 대한 부당이득 반환을 청구했습니다. 이에 피고는 자신이 대신 변제한 주차장 사용료 500만 원, 주차장 공사대금 1,000만 원, 빌려준 1,000만 원 등 총 2,500만 원을 반소로 청구했습니다. 또한 계약 해지 시 신축 비용 177,326,743원을 반환받아야 한다고 예비적으로 주장했습니다.
이 사건 계약이 사회질서에 위반되거나 대표권 남용으로 무효인지 여부, 정지조건 성취 불능으로 무효인지 여부, 피고의 부당이득금 반환 의무 여부, 원고의 해지권 행사 가능 여부, 피고의 대위변제금 및 공사대금, 대여금 반환 청구의 타당성 여부, 공사대금 채권의 소멸시효 완성 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 종교단체와 사무장 간의 건물 사용 계약이 사회질서에 반하거나 대표권 남용으로 인한 무효가 아니라고 판단하여 원고 사찰의 건물 인도 및 부당이득금 청구를 대부분 기각했습니다. 피고의 반소 청구 중 원고를 대신해 변제한 500만 원에 대한 구상금은 인정되었으나, 공사대금 청구는 소멸시효 완성으로, 기타 대여금 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다. 결과적으로 원고 사찰은 피고에게 500만 원과 지연이자를 지급하게 되었습니다.
이 사건은 주로 계약의 유효성, 부당이득 반환, 채권의 소멸시효와 관련된 법리가 적용되었습니다.
민법 제103조 (반사회질서의 법률행위): 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 규정하고 있습니다. 원고는 이 사건 계약이 과도한 부담을 지우는 불합리한 약정으로 사회질서에 반한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고가 1억 원이 넘는 비용을 들여 건물을 지었고 그 비용 보전 차원에서 저렴한 임대료가 책정된 것으로 보아 현저히 과도하여 사회질서에 반한다고 보기 어렵다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
민법 제163조 제3호 (3년의 단기 소멸시효): '도급받은 자의 공사에 관한 채권'은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성된다고 명시하고 있습니다. 피고가 원고에게 청구한 공사대금 채권은 이 조항에 따라 3년의 소멸시효가 적용되었고, 반소 제기 이전에 소멸시효가 완성되었음이 인정되어 해당 청구는 기각되었습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다'고 규정하고 있습니다. 원고는 이 사건 계약이 무효임을 전제로 피고가 임료 상당액의 부당이득을 취했다고 주장했지만, 계약의 유효성이 인정되었으므로 이 주장은 받아들여지지 않았습니다. 다만 피고가 원고의 채무를 대신 변제한 500만 원에 대해서는 법률상 원인이 없는 이득으로 보아 원고에게 반환 의무가 있다고 판단했습니다.
대표권 남용의 법리: 법인의 대표기관이 대표권을 남용하여 법인의 이익이 아닌 자신의 이익을 위하여 또는 제3자의 이익을 위하여 행위를 하고 그 상대방이 대표권 남용의 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우, 그 행위는 법인에 대하여 효력이 없다는 법리입니다. 원고는 전 주지 F의 대표권 남용을 주장했으나, 법원은 피고가 F의 대표권 남용 사실을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 판단하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다. 특히 종교단체 내부규정에 따른 대표권 제한은 등기에 공시되지 않는 한 제3자에게 주장하기 어렵다고 보았습니다.
조직의 내부 규정은 대외적으로 공시되지 않는 한 제3자에게 당연히 효력이 미치지 않을 수 있으므로, 계약 상대방은 대표권 남용 여부를 신중하게 확인해야 합니다. 모든 금전 거래는 그 목적과 내용에 대한 명확한 증거(계약서, 영수증, 계좌 이체 내역 등)를 남겨야 부당이득이나 대여금 반환을 주장할 때 유리합니다. 공사대금 채권과 같은 단기 소멸시효가 적용되는 채권은 소멸시효 기간을 확인하고, 기간 내에 소송 제기 등의 권리 행사를 해야 합니다. 계약 내용이 일방에게 현저히 불리하거나 상식적이지 않다고 판단될 경우, 계약 체결 전 법률 전문가와 상담하여 법적 효력 및 잠재적 분쟁 위험을 검토하는 것이 중요합니다.
