지식산업센터 분양계약 해지 후 대납 이자 및 분양대금 이자 반환 다툼

지식산업센터 시행사인 원고 주식회사 A가 수분양자인 피고 B와의 분양계약을 해제하고 손해배상 및 대납 중도금 대출이자 반환을 청구한 사건입니다. 피고는 이에 맞서 원고가 분양계약 해제 권한이 없음을 주장하고 원고가 몰취한 위약금 외에 별도의 손해배상을 청구할 수 없으며 분양대금 이자를 돌려받아야 한다고 반소를 제기했습니다. 법원은 시행사인 원고에게 분양계약 해제권과 손해배상 청구권이 없다고 판단하며 원고의 본소 청구를 기각했습니다. 다만 원고가 대납한 중도금 대출이자는 원상회복으로 돌려받아야 하지만 피고가 납부한 분양대금(계약금 제외)에 대한 법정이자 채권과 상계되어 피고의 나머지 분양대금 이자 반환 청구가 일부 인용되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) 주식회사 A: 지식산업센터 신축사업의 시행사
• 피고(반소원고) B: 지식산업센터 F호를 분양받은 수분양자
• 주식회사 E: 원고와 관리형 토지신탁계약을 체결한 시행수탁자이자 분양계약의 매도인

분쟁 상황

주식회사 A는 지식산업센터 신축사업의 시행사로서 주식회사 E과 관리형 토지신탁계약을 체결했습니다. E은 부동산 매도인 겸 수탁자로서 2021년 7월 22일 피고 B와 분양금액 5억 2천7백여만 원에 F호 분양계약을 체결했습니다. 피고는 분양대금을 납부했고 원고는 중도금 대출이자를 대납했습니다. 하지만 신축공사 완료 후 피고가 잔금을 납부하지 않자 원고와 E은 분양계약 해제 통지를 했습니다. 이후 원고는 피고에게 분양계약 해제에 따른 손해배상 및 대납한 중도금 대출이자 반환을 청구했고 피고는 이에 반박하며 자신도 납부한 분양대금에 대한 이자를 돌려받아야 한다고 반소 청구를 제기했습니다.

핵심 쟁점

관리형 토지신탁계약에서 시행위탁자(원고)가 수탁자(E)의 매도인으로서의 계약 해제권이나 손해배상 청구권을 행사할 수 있는지, 분양계약 해제 시 위약금 외에 실손해를 추가로 청구할 수 있는지, 계약 해제로 인한 원상회복으로서 수분양자가 납부한 분양대금에 대한 이자 반환 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A가 이 사건 분양계약의 시행위탁자로서 매도인인 E의 권리인 계약 해제권이나 손해배상 청구권을 행사할 수 없다고 판단하여 원고의 본소 청구를 모두 기각했습니다. 그러나 원고가 대납한 중도금 대출이자는 계약 해제에 따른 원상회복으로서 피고가 반환해야 한다고 보았습니다. 동시에 피고가 납부한 분양대금(계약금 제외)에 대한 법정이자도 원고가 피고에게 반환해야 할 원상회복 채무라고 인정했습니다. 이에 따라 법원은 피고의 분양대금에 대한 법정이자 채권(19,735,692원)에서 원고가 대납한 대출이자 채권(13,184,263원)을 상계하고 남은 금액 6,551,429원에 대해 피고의 반소 청구를 인용했습니다. 따라서 원고는 피고에게 6,551,429원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 하며 소송비용의 대부분은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 시행사가 아닌 매도인인 신탁회사에 계약 해제 및 손해배상 청구권이 있다고 보아 시행사의 본소 청구를 기각했습니다. 다만 계약 해제에 따른 원상회복 의무에 따라 시행사가 대납한 대출이자와 수분양자가 납부한 분양대금에 대한 법정이자를 서로 상계한 결과, 시행사가 수분양자에게 6,551,429원 및 지연손해금을 지급해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다.

1. 관리형 토지신탁계약상 위탁자와 수탁자의 권한 분리: 법원은 관리형 토지신탁계약의 특성을 고려하여, 시행위탁자인 원고는 대외적 분양자인 수탁자 E의 의무를 부담할 수는 있어도 그 권리를 행사할 수는 없다고 보았습니다. 분양계약상 매도인은 신탁회사 E으로 명시되어 있었고, 계약 해제권 및 손해배상 청구권 등도 매도인 E으로 규정되어 있었으므로 원고에게는 이러한 권리 행사의 주체가 될 수 없다고 판단했습니다. 이는 신탁계약의 법률적 구조와 그에 따른 당사자들의 대외적 지위를 명확히 구분하는 법리입니다.

2. 민법 제548조 제2항 (계약 해제 시 원상회복 의무 및 이자 가산)​: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복 의무를 가집니다. 특히 금전을 반환할 때에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여 지급해야 합니다. 이 사건에서 원고는 피고를 대신하여 납부한 중도금 대출이자를, 피고는 원고에게 납부한 분양대금(계약금 제외)에 대한 법정이자를 서로 원상회복으로 반환해야 하는 채무가 발생했습니다. 다만, 위약금으로 몰취되는 계약금에 대해서는 원상회복 의무가 없으므로 그 이자도 반환할 필요가 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다.

3. 상계 (민법 제492조)​: 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 있는 경우, 그 채무를 상계하여 대등액의 범위에서 소멸시킬 수 있습니다. 이 사건에서는 원고의 대납 대출이자 반환채권과 피고의 분양대금에 대한 법정이자 반환채권이 서로 상계되어 최종적으로 원고가 피고에게 잔액을 지급하게 되었습니다.

4. 약관의 규제에 관한 법률 제8조 (손해배상액의 예정)​: 피고는 이 사건 공급계약 제4조 제4항(위약금 외 실제 손해 배상 청구)이 고객에게 부당하게 과중한 손해배상책임을 부담시키는 것이어서 약관규제법 제8조에 위반되어 무효라고 주장했습니다. 이 조항은 고객에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부과하는 약관 조항의 효력을 제한하는 규정입니다. 비록 이 사건에서는 원고의 청구가 권리 행사 주체 문제로 기각되어 해당 조항의 직접적인 유무효 판단까지는 이르지 않았지만, 분양계약 해제 시 위약금 조항의 유효성 여부는 유사한 상황에서 중요한 법적 쟁점이 될 수 있습니다.

참고 사항

부동산 분양계약에 있어서 시행사와 신탁사(매도인)의 역할과 계약상 권리, 의무를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 관리형 토지신탁계약에서는 대외적인 매도인 지위는 수탁자인 신탁회사에 있으므로 계약 해제나 손해배상 청구 등 주요 권리 행사 주체가 누구인지 계약서 내용을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 계약이 해제되는 경우 내가 지급한 금액과 상대방이 지급한 금액에 대해 원상회복 의무가 발생하며 이때 민법상 법정이자(연 5% 또는 상법상 연 6%)가 가산될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 또한 분양계약서상의 위약금 조항이 손해배상 예정액의 성격을 가지는지, 별도로 실손해를 청구할 수 있는 조항이 있는지, 그리고 이러한 조항이 약관규제법에 위반되어 무효가 될 가능성은 없는지 다각적으로 검토해야 합니다. 잔금 미납 등으로 계약이 해제될 위험이 있다면 빠르게 대응하여 추가적인 이자 발생이나 손해를 최소화하는 것이 필요합니다.