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원고는 피고와 분양대행 용역계약을 체결하고 토지 분양 업무를 수행했습니다. 그러나 피고는 분양대금 산정 기준을 다르게 주장하고, 원고의 업무 불이행을 이유로 한 손해배상 상계를 주장했으며, 건물 신축 중개 및 전세 계약 대행에 대한 수수료는 계약 범위가 아니라고 다퉜습니다. 법원은 원고가 수행한 토지 분양 업무는 인정하되, 건물 신축 중개 및 전세 계약 대행은 계약 범위 밖으로 판단했습니다. 이에 따라 법원은 원고에게 미지급된 토지 분양대행 수수료 2,237만 6천 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고인 분양대행사 D의 대표 A는 시행사인 주식회사 B와 2019년 3월 11일 토지 등 부동산의 분양대행 용역계약을 체결했습니다. 계약서에는 분양대행 수수료가 매매대금의 8%로 명시되어 있었습니다. 원고는 계약에 따라 토지 분양대행 업무를 수행했지만, 피고는 분양대행 수수료의 산정 기준이 다르다고 주장하며, 원고가 주장하는 건물 신축 중개와 전세 계약 대행은 계약 범위에 포함되지 않는다고 다퉜습니다. 또한 피고는 수수료 합의가 변경되었다거나 원고의 홍보업무 불이행으로 인한 손해를 주장하며 상계를 시도했습니다. 이러한 견해 차이로 인해 원고는 미지급된 분양대행 수수료를 받기 위해 피고를 상대로 소송을 제기하게 되었습니다.
분양대행 용역계약의 범위에 토지 분양 외에 건물 신축 중개나 전세 계약 대행이 포함되는지 여부입니다. 분양대행 수수료 산정 시 토지 분양대금을 매매계약서상 금액으로 볼 것인지, 등기부상의 거래가액으로 볼 것인지 여부입니다. 피고가 주장하는 수수료 변경 합의 및 원고의 홍보업무 불이행으로 인한 손해배상 상계 주장이 받아들여지는지 여부입니다.
법원은 원고가 토지 분양대행 업무를 수행한 사실을 인정하고, 수수료 산정 기준은 매매계약서상 매매대금으로 판단했습니다. 이에 따라 총 분양대금 39억 3,595만 원의 8%인 3억 1,487만 6천 원이 수수료로 인정되었습니다. 그러나 원고가 주장한 건물 신축 중개 및 전세 계약 대행은 이 사건 용역계약의 '분양' 범위에 포함되지 않는다고 보아 이에 대한 수수료 청구는 기각했습니다. 피고가 주장한 수수료 변경 합의 및 원고의 홍보업무 불이행으로 인한 손해배상 상계 주장은 증거가 부족하다고 판단하여 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 미지급된 분양대행 수수료 2,237만 6천 원(총 수수료 3억 1,487만 6천 원에서 기지급액 1억 2,350만 원과 대물변제/상계 합의액 1억 6,900만 원을 공제한 금액)을 지급하라고 판결했습니다. 이 금액에 대해 2021년 11월 23일부터 2023년 9월 8일까지는 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금도 함께 지급하라고 명령했습니다.
법원은 원고의 청구 중 토지 분양대행 수수료 미지급분 2,237만 6천 원에 대해서만 인용하고, 건물 신축 중개나 전세 계약 대행과 관련된 나머지 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고가 70%, 피고가 30%를 부담하게 되었습니다.
계약의 해석 원칙: 계약 내용이 불분명할 경우, 문언의 객관적인 의미와 당사자가 계약을 통해 달성하려던 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 해석합니다. 이 사건에서는 '분양'이라는 용어의 의미를 해석하는 데 있어 분쟁이 발생했고, 법원은 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호에서 '분양'이 토지나 건물 등을 나누어 파는 것을 의미한다고 명시한 점을 들어 건물 신축 중개나 전세 계약 대행은 분양대행 용역계약의 범위에 포함되지 않는다고 판단했습니다. 채무불이행으로 인한 손해배상 및 상계: 채무자가 계약 내용을 이행하지 않아 상대방에게 손해가 발생한 경우, 손해를 배상해야 할 의무가 발생합니다. 피고는 원고의 홍보업무 불이행으로 인한 손해배상채권을 주장하며 상계를 하려 했으나, 법원은 피고가 주장하는 손해 발생 및 원고의 채무불이행 사실을 입증할 충분한 증거가 없다고 보아 피고의 상계 주장을 받아들이지 않았습니다. 손해배상청구 및 상계를 주장하는 측은 이를 입증할 책임이 있습니다. 지연손해금: 채무자가 금전 채무의 이행을 지체할 경우, 채권자에게 지연손해금을 지급할 의무가 발생합니다. 이자율은 특별한 약정이 없는 한 상법상 이율(연 6%)이 적용되지만, 소송이 제기되어 판결 선고일 이후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 본 판결에서도 지급명령 정본 송달일 다음날부터 판결 선고일까지는 연 6%, 그 다음날부터는 연 12%의 지연손해금 지급을 명령했습니다.
분양대행 용역계약을 체결할 때는 계약의 범위를 토지 분양 외에 건물 신축 중개, 전세 계약 대행 등 구체적인 업무까지 명확히 명시해야 합니다. 포괄적인 '분양'이라는 용어만으로는 업무 범위에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 수수료 산정의 기준이 되는 금액에 대해 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 등기부상 거래가액, 실제 매매계약서상 대금, 최종 대금 등 어떤 금액을 기준으로 할 것인지 구체적으로 합의하고 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 계약 내용이나 수수료율 등 중요한 사항이 변경될 경우, 반드시 서면으로 합의서를 작성하고 당사자들의 서명이나 날인을 받아두는 것이 중요합니다. 구두 합의는 추후 입증이 어려워 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 분양대행사의 업무 불이행이나 손해 발생 시, 이에 대한 입증 자료(예: 홍보 활동 내역, 다른 중개사 지출 비용 등)를 철저히 확보해야 법적 분쟁에서 유리한 위치를 점할 수 있습니다. 분양대행 수수료를 대물변제나 상계 방식으로 정산할 경우에도 해당 합의 내용을 서면으로 명확히 기록하고 당사자들의 동의를 받아두어야 합니다.
