채권/채무 · 행정
D는 Y로부터 빌린 돈을 갚지 못하여 채무자 상태였습니다. 이 채무는 원고승계참가인 X 유한회사에게 양도되어 있었는데, D는 자신의 유일한 재산과 다름없는 토지를 친인척인 피고 B와 Z에게 매도했습니다. 이에 X 유한회사는 D와 B 사이의 토지 매매 계약이 채권자를 해하는 '사해행위'에 해당한다며 계약 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 D의 토지 매도 행위를 사해행위로 인정하고, 피고 B가 채무자의 사해의사를 몰랐다는 '선의' 주장을 받아들이지 않아 매매 계약을 취소하고 소유권이전등기를 말소하라고 판결했습니다.
D는 Y 주식회사로부터 2008년 8월 19일 162,921,406원을 빌렸습니다. 이 채권은 이후 A 유한회사를 거쳐 X 유한회사로 양도되었고, 2015년 4월 2일 법원의 지급명령을 통해 178,401,171원 및 지연손해금 채무가 확정되었습니다. D는 이러한 채무가 있는 상황에서 2016년 11월 22일, 자신의 사실상 유일한 재산이었던 포천시 소재의 두 필지 토지를 동시에 처분했습니다. 하나는 포천시 U 전 760㎡와 G 도로 323㎡를 D의 처남인 C의 부인인 Z에게 95,820,000원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 다른 하나는 포천시 E 전 1,687㎡를 C의 누나이자 피고인 B에게 148,453,000원에 매도하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. D에게는 이 외에 경북 예천군에 1,652,400원 상당의 저가 토지 외에는 별다른 재산이 없었습니다. 이에 채권자인 X 유한회사는 D가 채권자들을 해할 목적으로 유일한 재산을 처분한 것이므로, 피고 B와의 매매 계약을 사해행위로 취소하고 그 원상회복을 청구했습니다. 피고 B는 D를 알지 못하는 상태에서 C 및 F(Z)과 함께 펜션을 운영하기 위해 D 가족으로부터 펜션 부지와 건물 일체를 2,400,000,000원에 매수하는 계약을 했고, 등기를 위해 필지별로 매매계약서를 작성했을 뿐 D의 채무 관계를 전혀 몰랐다고 주장하며 선의 항변을 했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째 채무자 D가 채권자에게 빚을 갚지 않기 위해 자신의 재산인 토지를 매각한 행위가 '사해행위'에 해당하는지 여부입니다. 둘째 채무자로부터 토지를 매수한 피고 B가 채무자의 이러한 사해의사를 알지 못하고 선의로 계약을 체결했는지 여부입니다.
이 법원에서 이루어진 승계참가에 따라 제1심판결을 다음과 같이 변경합니다.
법원은 채무자 D가 자신의 유일한 재산인 부동산을 채무가 있는 상태에서 매각한 행위는 채권자를 해치는 사해행위로 판단했습니다. 또한, 부동산을 매수한 피고 B가 채무자의 사해의사를 알지 못하고 선의로 계약을 체결했다는 주장을 여러 정황상 받아들이기 어렵다고 보았습니다. 이에 따라 D와 B 사이의 매매 계약을 취소하고, B에게 해당 부동산의 소유권이전등기를 말소하여 D에게 원상회복할 것을 명령했습니다.
이 사건에 적용된 주요 법률 및 법리는 다음과 같습니다.
만약 빚을 갚아야 할 사람이 채무가 많음에도 불구하고 자신의 재산 대부분을 처분한다면, 이러한 행위는 채권자에게 불이익을 주는 '사해행위'로 인정될 가능성이 매우 높습니다. 특히 재산 처분 대상이 친인척이나 가까운 지인일 경우, 법원은 해당 거래를 더욱 엄격하게 심사하는 경향이 있습니다. 채무자로부터 재산을 매수하는 입장이라면, 단순히 채무자의 주장을 믿기보다는 거래의 투명성을 확보하는 것이 중요합니다. 예를 들어 부동산 중개인을 통한 정식 계약 체결, 시세에 맞는 적정한 매매 대금 설정, 계약금, 중도금, 잔금 등 모든 거래 대금의 금융 기록 증빙, 기존 담보대출 채무의 명확한 인수 여부 확인 등을 철저히 해야 합니다. 만약 매수인이 채무자의 사해행위를 알지 못했다고 주장(선의 항변)하더라도, 불분명한 계약 내용, 불충분한 대금 지급 증거, 시세에 비해 현저히 낮은 매매 대금, 매도인의 기존 대출 채무를 인수하지 않는 등의 이례적인 정황이 있다면 법원에서 선의 주장을 받아들이지 않을 수 있습니다. 부동산 거래 시에는 계약서 작성과 대금 지급 과정을 명확히 기록하고 보관하여 훗날 분쟁 발생 시 자신의 정당성을 입증할 자료로 활용해야 합니다.
