건물 증축 공사 대금과 하자 책임 범위를 다툰 분쟁 사건

건물 소유주인 원고 A는 시공업자인 피고 B에게 건물 2층 증축 공사를 맡겼습니다. 이들은 공사 계약의 범위와 총 공사대금 산정 방식, 그리고 공사 중단으로 인한 미시공 부분 및 하자에 대한 책임을 두고 분쟁을 벌였습니다. 원고는 총 공사대금이 1억 5천만원으로 2층과 3층 증축을 포함하며, 미지급 공사대금이 1천 6백만원을 넘지 않는다고 주장했습니다. 반면 피고는 초기 계약은 2층 증축이었고 공사대금은 실제 비용에 1천만원의 보수를 더하는 방식이었으며, 3층 증축은 추후 추가된 공사라고 주장하며 미지급 공사대금 2억 8천 6백만원을 청구했습니다. 법원은 공사대금을 '직영공사 자재비와 인건비에 피고의 보수 1천만원을 추가한 금액'으로 보고, 3층 증축은 나중에 합의된 별도 공사로 판단했습니다. 최종적으로 원고 A의 공사대금 채무는 2억 3천 3백 5십 1만 7천 4백 6십원을 초과하지 않음을 확인하고, 원고 A는 피고 B에게 2억 7천 8백 5십 1만 7천 4백 6십원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이 금액에는 원고가 피고에게 인정하는 대여금 4천 5백만원이 포함됩니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 본인 소유의 건물을 증축하는 공사를 맡긴 도급인
• 피고(반소원고) B: 원고로부터 건물 증축 공사를 도급받은 시공업자

분쟁 상황

원고 A는 2021년 9월 13일 피고 B에게 본인 소유 건물의 2층 증축 공사를 맡기는 계약을 체결했습니다. 계약서에는 공사대금을 '직영공사 자재비, 인건비 외 추가 일천만원'으로 명시했습니다. 원고는 2022년 3월 24일 2층에 대한 사용승인을 받았고, 이후 2022년 4월 6일 피고에게 1억 2백만원을 지급했습니다. 2022년 4월 15일 원고는 3층 증축 허가를 받았고, 피고는 4월 20일부터 3층 공사를 시작했으며, 원고는 피고에게 2백만원을 추가로 지급했습니다. 그러나 피고는 2022년 6월경 공사를 중단했고, 이에 따라 양 당사자 간에 분쟁이 발생했습니다. 원고는 공사계약이 2층과 3층 증축을 포함하며 총 공사대금이 1억 5천만원이라고 주장하면서, 피고의 일방적인 공사 중단으로 계약을 해제하고 미지급 공사대금은 1천 6백만원을 넘지 않는다고 주장했습니다. 또한, 미시공 부분의 공사대금과 하자를 보수하는 데 드는 비용을 손해배상채권으로 삼아 피고의 공사대금채권과 상계하려 했습니다. 반면 피고는 초기 계약은 2층 증축 공사였고 3층 증축은 나중에 추가된 계약이며, 공사대금은 실제 자재비와 인건비에 수고비 1천만원을 더하는 방식이었다고 주장했습니다. 피고는 자신이 지출한 총 공사 지출 비용 3억 6천 2백 2십만 4천 4백 5십 5원과 수고비 1천만원, 원고에게 대여한 4천 5백만원, 원고를 대신하여 대납한 3백 3십 6만 4천원 등에서 원고로부터 기지급받은 1억 3천 4백만원을 공제한 나머지 2억 8천 6백 5십 6만 8천 4백 5십 5원을 원고에게 청구했습니다.

핵심 쟁점

1. 공사계약의 정확한 내용과 범위가 2층 증축 공사만인지, 아니면 2층과 3층 모두 포함하는지.
2. 공사대금의 산정 방식이 정액 1억 5천만원인지, 아니면 실제 자재비와 인건비에 1천만원 보수를 더한 방식인지.
3. 피고가 공사를 중단한 시점 이후의 미시공 부분 및 하자에 대한 책임과 그에 따른 손해배상 여부.
4. 피고가 원고에게 대여했다고 주장하는 금액과 원고를 대신하여 지불했다고 주장하는 금액의 인정 여부.

법원의 판단

1. 원고 A가 피고 B에게 지급할 공사대금 채무는 2억 3천 3백 5십 1만 7천 4백 6십원을 초과하여 존재하지 않음을 확인했습니다.
2. 원고 A는 피고 B에게 총 2억 7천 8백 5십 1만 7천 4백 6십원 및 이에 대한 지연손해금(2022. 9. 6.부터 2024. 11. 28.까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.
3. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 기각되었습니다.
4. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 원고가 95%, 피고가 5%를 각각 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 공사계약의 대금 산정 방식을 '직영공사 자재비, 인건비 외 추가 일천만원'으로 보아 피고의 주장을 인정했으며, 2층 증축 공사 이후 3층 증축은 별도로 합의된 것으로 판단했습니다. 피고가 지출한 자재비 및 인건비 3억 6천 1십 1만 6천 2백 5십 5원에 피고의 보수 1천만원을 더한 금액에서 원고가 기지급한 1억 3천 4백만원을 공제한 2억 3천 6백 1십 1만 6천 2백 5십 5원을 미지급 공사대금으로 산정했습니다. 또한, 원고가 인정한 피고의 대여금 4천 5백만원은 별도로 지급해야 할 금액으로 인정했습니다. 피고가 주장한 대납대금 3백 3십 6만 4천원은 증거 부족으로 인정되지 않았습니다. 원고가 주장한 하자 보수 비용 중 전선관 노출, 내화구조 미시공, 누수 하자 등 2백 5십 9만 8천 7백 9십 5원은 감정 결과에 따라 손해배상으로 인정되어 공사대금에서 공제되었습니다. 그러나 미시공 부분에 대한 손해배상 청구는 피고가 해당 부분의 공사대금을 수령했다고 볼 증거가 없다는 이유로 인정되지 않았습니다. 최종적으로 원고는 피고에게 미지급 공사대금 및 대여금 합계 2억 8천 1백 1십 1만 6천 2백 5십 5원에서 하자보수금 2백 5십 9만 8천 7백 9십 5원을 뺀 2억 7천 8백 5십 1만 7천 4백 6십원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 하며, 원고의 공사대금 채무는 2억 3천 3백 5십 1만 7천 4백 6십원을 초과하지 않는 것으로 확인되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 처분문서의 해석 원칙 (대법원 2024. 8. 1. 선고 2024다227699 판결 등 참조): 계약서와 같이 당사자의 법률행위를 증명하는 처분문서는 특별한 사정이 없는 한 그 기재된 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석해야 합니다. 만약 당사자 간 계약 해석을 두고 이견이 있다면, 문언의 내용과 함께 약정이 이루어진 동기와 경위, 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 본 사례에서는 계약서에 명시된 '직영공사 자재비, 인건비 외 추가 일천만원'이라는 문언을 중시하여 공사대금 산정 방식을 판단하는 근거가 되었습니다.
2. 공사도급계약에서의 공사대금 결정 (대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다112138, 112145 판결 등 참조): 공사도급계약에서는 반드시 구체적인 공사대금을 사전에 정해야 하는 것은 아니며, 실제 지출된 비용에 거래 관행에 따른 적정한 이윤을 포함한 금액을 사후에 공사대금으로 정할 수도 있습니다. 이 사건에서 법원은 공사대금을 사전에 확정하지 않고 실제 비용에 보수를 더하는 방식으로 정한 것이 유효하다고 판단했습니다.
3. 하자로 인한 손해배상 책임 (민법 제667조 등): 수급인이 도급받은 일을 완성했더라도 그 완성물에 하자가 있을 경우, 도급인은 수급인에게 하자 보수를 청구하거나 하자 보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사례에서는 감정 결과를 바탕으로 특정 하자에 대한 보수 비용을 손해배상으로 인정하여 공사대금에서 공제했습니다.
4. 채무부존재확인의 이익: 채무의 존재 여부나 범위에 대해 다툼이 있을 때, 채무자가 자신에게 채무가 없거나 특정 금액을 초과하여 존재하지 않음을 확인해달라고 법원에 청구할 수 있는 법률상 이익을 말합니다. 이 사건 원고는 자신이 피고에게 지급할 공사대금 채무가 일정 금액을 초과하지 않는다는 확인을 구하였고, 법원은 다툼이 있음을 인정하여 채무부존재 확인의 이익이 있다고 판단했습니다.
5. 지연손해금 (상법 제54조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항): 금전채무의 이행을 지체한 경우, 채무자는 약정 또는 법정 이율에 따른 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다. 상법상 상행위로 인한 채무의 지연손해금은 연 6%이며, 소송이 제기된 후에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따라 법원 판결 선고일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다.

참고 사항

1. 공사 계약을 체결할 때 공사 범위, 총 공사대금, 대금 산정 방식, 지불 조건 등을 계약서에 명확하고 구체적으로 기재해야 합니다. 특히 '직영공사'와 같이 추후 정산하는 방식의 계약에서는 예상 비용과 시공업자의 보수 산정 방식에 대한 합의 내용을 문서로 상세히 남기는 것이 중요합니다.
2. 공사 진행 중 설계 변경이나 추가 공사가 필요한 경우, 기존 계약과 별개로 추가 공사에 대한 계약서나 합의 내용을 명확히 작성하고, 변경된 공사 범위와 추가 대금을 구체적으로 명시해야 합니다.
3. 시공 과정에서 발생하는 자재비, 인건비 등의 모든 지출 내역은 영수증, 세금계산서 등 객관적인 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 또한, 주기적으로 발주자와 시공업자가 함께 지출 내역을 확인하고 서명하는 절차를 거치면 분쟁 예방에 크게 도움이 됩니다.
4. 공사 하자가 발생했을 경우, 하자 내용과 범위, 보수 비용 등에 대해 전문가의 감정을 통해 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 다만, 미시공 부분에 대한 손해배상 청구는 시공자가 해당 부분의 공사대금을 받지 않았다면 인정되기 어려울 수 있으므로, 계약된 공사 범위에 대한 대금 지급 여부를 명확히 확인해야 합니다.
5. 공사대금 외에 금전 대여나 대납과 같은 별도의 금전거래가 발생할 경우, 공사대금과 혼동되지 않도록 별도의 차용증이나 영수증을 작성하여 증거를 확보해야 합니다. 본 사례에서는 대여금은 인정되었으나 대납금은 증거 부족으로 불인정되었습니다.