손해배상
원고는 상가에서 마트를 운영하던 중 임대차 계약 만료 전 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했습니다. 그러나 건물주인 피고는 특정 편의점 브랜드만을 고집하며 주선된 신규 임차인과의 계약 체결을 거절했습니다. 이에 법원은 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해했다고 판단하여 손해배상 책임이 있다고 보았으나, 원고가 투자 비용을 일부 회수하고 일부 시설을 재활용했으며 피고가 손해 보전을 위해 노력한 점 등을 고려하여 손해배상액을 50%로 제한했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 27,924,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.
원고는 울산의 한 상가에서 마트를 운영하며 임대차 계약 만료가 다가오자, 권리금 2억 3천만 원을 주고 인수한 상가를 떠나기 전 1억 4천만 원의 권리금을 받고 주식회사 E를 신규 임차인으로 건물주인 피고에게 주선했습니다. 그러나 피고는 E가 아닌 특정 편의점(F편의점 또는 G편의점)만 원한다는 이유로 E와의 임대차 계약 체결을 거절했습니다. 결국 원고는 권리금을 받지 못한 채 상가를 피고에게 인도했고, 이에 원고는 피고에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.
상가 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절하여 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 방해했을 때, 임대인의 손해배상 책임이 발생하는지 여부와 그 손해배상액의 범위가 주요 쟁점이었습니다. 특히 손해배상액 산정 시 권리금 감정액과 신규 임차인이 제시한 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하고, 손해배상 책임 제한 사유를 적용할 수 있는지에 대한 판단이 중요했습니다.
법원은 피고가 원고의 권리금 회수 기회를 방해했음을 인정하여, 피고는 원고에게 27,924,000원과 이에 대하여 2023년 3월 21일부터 2024년 12월 13일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 140,000,000원 청구는 기각되었습니다.
이 판결은 상가 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 이유 없이 방해할 경우 손해배상 책임이 발생한다는 상가건물 임대차보호법의 취지를 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 다만 손해배상액을 산정할 때는 신규 임차인이 제시한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 기준으로 하며, 임차인의 투자비 회수 기회, 일부 시설 재활용 여부, 임대인의 손해 보전 노력 등 여러 사정을 고려하여 손해배상액을 제한할 수 있다는 점을 명확히 했습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등)는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 규정합니다. 이 사건에서 피고는 원고가 주선한 E를 정당한 이유 없이 거절하여 이 조항을 위반한 것으로 판단되었습니다. 임대인이 권리금 회수 기회를 방해하여 임차인에게 손해가 발생하면, 임대인은 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 단서에 따라, 임대인이 배상해야 할 손해액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 신규 임차인이 제안한 1억 4천만 원과 감정평가액 5천 5백 8십 4만 8천 원 중 낮은 금액인 5천 5백 8십 4만 8천 원이 손해배상액의 상한선이 되었습니다. 또한, 법원은 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 여러 사정을 고려하여 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 상가에서 사용하던 시설 및 집기를 일부 반출하여 다른 점포에서 마트를 계속 운영한 점, 6년간의 영업을 통해 투자비용을 일부 회수할 기회가 있었던 점, 피고가 원고의 손해 보전을 위해 여러 제안을 했던 점 등을 종합적으로 고려하여 손해배상액을 50%로 제한했습니다.
임대인의 정당한 거절 사유 확인: 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항에 명시된 임대인의 권리금 회수 기회 보호 제외 사유를 미리 확인하세요. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 또는 해당 상가건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등에는 임대인이 계약 체결을 거절해도 손해배상 책임이 없을 수 있습니다. 권리금 액수 증빙 자료 확보: 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금 계약서, 임대차 종료 당시 권리금에 대한 감정평가서 등 손해배상액 산정의 근거가 될 수 있는 자료를 미리 준비하는 것이 중요합니다. 대화 기록 보관: 임대인과 신규 임차인 주선 및 계약 거절 과정에서 오간 대화(음성 녹음, 문자, 메신저 기록 등)를 상세히 기록하고 보관하여 증거로 활용할 수 있도록 하세요. 시설 및 집기 처리 신중: 상가에 설치된 시설이나 집기 등을 다른 곳으로 옮겨 재활용할 경우, 손해배상액 산정 시 해당 가치만큼 감액될 수 있음을 인지하고 처리 계획을 세워야 합니다. 영업 이익 회수 기회: 장기간 상가를 운영하며 얻은 영업 이익이나 유사한 업종으로 인근에 재개업하는 경우, 무형의 권리금 가치(단골 고객, 노하우 등)를 일부 회수한 것으로 보아 손해배상액이 감액될 수 있습니다.
