수원 재개발구역 공유 토지 소유자의 조합원 지위 확인 판결

수원시 팔달구의 한 주택재개발정비사업 구역 내 토지를 다른 사람들과 공유하고 있던 원고 A가 재개발조합으로부터 단독 분양대상자가 아니라는 이유로 분양신청 접수를 거부당하자, 자신이 단독 조합원 지위가 있음을 확인해달라고 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 구 도시 및 주거환경정비법과 구 경기도 도시 및 주거환경정비조례를 근거로 원고가 일정 면적 이상의 공유지분을 소유하고 있어 단독 분양권을 가지며, 단독 분양권이 인정되는 경우 다른 공유자의 동의 없이도 단독으로 분양신청을 할 수 있다고 판단하여 원고 A의 조합원 지위를 인정했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발정비구역 내 토지 중 60㎡ 이상의 공유지분을 소유하고 있는 자로, 단독 분양권 및 조합원 지위 인정을 주장
• 피고 B구역주택재개발정비사업조합: 수원시 팔달구 일원에서 주택재개발정비사업을 시행하는 조합으로, 원고 A의 단독 분양권 및 조합원 지위 불인정을 주장

분쟁 상황

원고 A는 1976년부터 공유지분을 소유하던 E로부터 2018년에 수원시 팔달구 D 소재 156㎡ 토지(이 중 원고의 지분면적은 60㎡ 이상)의 공유지분을 증여받아 다른 2명과 함께 이 토지를 공유하게 되었습니다. 이후 피고 재개발조합이 분양신청을 진행했고, 원고는 조합으로부터 단독 분양대상자 자격이 없다는 답변을 들었습니다. 원고는 다른 공유자 중 1인의 동의서만을 첨부하여 분양신청서를 제출했지만, 피고 조합은 서류 미비를 이유로 분양신청 접수를 거부했습니다. 이에 원고는 자신이 단독 분양대상자에 해당하며 단독으로 분양신청할 권리가 있으므로 조합원 지위를 확인해달라며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

재개발사업에서 공유 토지 지분 소유자가 단독 분양대상자에 해당하는지 여부와, 단독 분양대상자 요건을 충족할 경우 다른 공유자의 동의 없이도 단독으로 분양신청을 할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

원고 A가 피고 B구역주택재개발정비사업조합의 조합원 지위에 있음을 확인하며, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고 A가 구 경기도조례에 따라 단독 분양대상자에 해당하고, 단독 분양권이 인정되는 이상 다른 공유자의 동의가 없더라도 단독으로 분양신청을 할 수 있다고 보아 원고의 손을 들어주었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택재개발사업에서 공유 토지 소유자의 조합원 지위와 단독 분양권 인정 여부를 다루고 있으며, 다음 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법 (2022. 2. 3. 법률 제18830호로 개정되기 전의 것) 제76조 제1항 제6호 및 제7호 이 조항은 재개발사업에서 주택 공급의 원칙과 예외를 규정합니다. 원칙적으로 '1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다'고 명시하여 공유자 전원에게 1주택만을 공급하는 것을 원칙으로 합니다. 그러나 제7호는 '2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다'고 하여, 시·도 조례가 정하는 바에 따라 예외적으로 단독 주택 공급을 허용할 수 있음을 규정합니다.

2. 구 경기도 도시 및 주거환경정비조례 (2012. 5. 11. 경기도조례 제4387호로 개정되기 전의 것) 제18조 제3항 제5호 단서 및 제4항 이 조례는 위 도시정비법의 위임에 따라 단독 분양대상자 자격을 구체적으로 정하고 있습니다.

• 제18조 제3항 제5호 단서: '하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2008년 7월 25일 이전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「건축법」 제57조 제1항에 따른 해당 시ㆍ군 조례로 정하는 면적 이상인 자는 그러하지 아니하다.'라고 규정하고 있습니다. 여기서 '그러하지 아니하다'는 것은 본문의 '분양대상자를 1명으로 본다'는 원칙의 예외를 인정하여, 일정 면적 이상의 공유지분을 소유한 자에게는 단독 분양권을 부여할 수 있다는 의미로 해석됩니다.
• 제18조 제4항: '제3항 제5호 본문에도 불구하고 법 제48조 제2항 제6호 단서에 따라 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 ‘도 조례로 정하여 주택을 공급할 수 있는 경우’란 「건축법」 제정(1962.1.20) 이전에 가구별로 독립된 주거의 형태로 건축물이 건축되어 있고 가구별로 지분등기가 되어 있는 토지로서 법 제2조 제11호에 따른 정관 등에서 가구별 지분등기된 토지에 대하여 주택 공급을 정한 경우를 말한다.'라고 규정하여 또 다른 예외 요건을 제시합니다.

3. 수원시 건축 조례 제36조 주거지역의 경우 「건축법」 제57조 제1항에 따른 토지의 분할 제한 면적을 60제곱미터로 정하고 있습니다. 이는 구 경기도조례 제18조 제3항 제5호 단서에서 말하는 '해당 시·군 조례로 정하는 면적'의 기준이 됩니다.

법원의 해석 및 적용: 법원은 구 경기도조례 제18조 제3항 제5호 단서와 제4항이 병렬적인 예외 규정이며, 둘 중 하나의 요건만 충족해도 단독 분양권이 인정된다고 해석했습니다. 피고의 주장처럼 두 요건을 모두 충족해야 하는 것은 아니라고 판단했습니다. 원고가 이 사건 토지의 지분면적 60㎡ 이상을 소유하고 있어 제18조 제3항 제5호 단서의 요건을 충족했으므로, 단독분양권이 인정된다고 보았습니다.

4. 구 도시정비법 제39조 제1항 제1호 (대표조합원 제도)​ 이 조항은 2인 이상이 1필지의 토지 또는 1주택을 공유한 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정합니다. 그러나 법원은 이 대표조합원 제도가 조합 운영의 절차적 편의를 위한 것이지, 관련 법령에 따라 인정되는 실체적 권리(단독분양권)를 부정하는 것은 아니라고 보았습니다. 따라서 단독분양권이 인정되는 경우에는 다른 공유자의 동의 없이도 단독으로 분양신청을 할 수 있다고 판단했습니다.

참고 사항

재개발구역 내 공유 토지를 소유하고 있는 경우 자신의 조합원 지위 및 분양권 인정 여부를 미리 확인하는 것이 중요합니다. 특히 공유 토지의 지분 면적이 해당 시·군 조례로 정하는 면적(수원시의 경우 60㎡) 이상인지 확인해야 합니다. 이러한 경우, 설령 다른 공유자들과 의견이 일치하지 않거나 대표조합원을 선임하지 못했더라도, 조례상 요건을 충족하면 단독으로 분양신청을 할 수 있는 길이 열릴 수 있습니다. 조합의 안내나 결정에 의문이 있다면, 관련 법령 및 조례의 내용을 직접 확인하고 자신의 권리를 적극적으로 주장하며 관련 증거를 확보하는 것이 필요합니다. 조합 정관이나 총회 결의 내용도 자신의 상황에 미치는 영향을 검토해야 합니다.