오피스텔 개발로 인한 주식 가치 상승으로 증여세 부과받은 사건

원고들은 가족이 설립한 회사 F의 주주입니다. F는 가족이 운영하는 다른 회사 G으로부터 주식회사 I의 주식 2,000주를 1,000만 원에 양수했습니다. I는 오피스텔 신축 및 분양 사업(이하 '이 사건 오피스텔 사업')을 진행하여 큰 이익을 얻었고, 그 결과 I의 주식 가치가 크게 상승했으며, 이에 따라 F가 보유한 I 주식의 평가액도 4,681,298,000원으로 증가했습니다. 피고 분당세무서장은 이 사건 오피스텔 사업의 사용승인일인 2017년 3월 7일을 기준으로 구 상속세 및 증여세법 제42조의3(재산 가치 증가에 따른 증여 이익) 및 제4조 제1항 제6호(경제적 실질이 유사한 경우)에 따라 원고들에게 총 20억여 원의 증여세를 부과했습니다. 원고들은 이 처분에 불복하여 증여세 부과처분 취소 소송을 제기했고, 법원은 원고들의 주장을 받아들여 피고의 증여세 부과처분을 모두 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 남편 E의 배우자이자 자녀 B, C, D의 어머니이며 주식회사 F의 주주입니다.
• 원고 B, C, D: A와 E의 자녀들로, D는 미성년자이며 주식회사 F의 주주입니다.
• E: 원고 A의 배우자이자 B, C, D의 아버지이며 주식회사 G의 대표이사 및 주식의 90%를 보유한 대주주입니다.
• 주식회사 F: 원고들과 E이 설립한 회사로, 주식회사 I의 주식 1/3을 보유했습니다.
• 주식회사 G: E이 90% 주식을 보유하고 대표이사로 재직하는 회사로, 주식회사 F에 주식회사 I의 주식을 양도했습니다.
• 주식회사 I: 주식회사 G 등이 설립한 회사로, 이 사건 오피스텔 사업을 시행하여 큰 이익을 얻었습니다.
• 피고 분당세무서장: 원고들에게 증여세를 부과한 세무 당국입니다.

분쟁 상황

원고들은 배우자 및 자녀들로 구성된 가족으로서, 자신들이 설립한 회사 F를 통해 또 다른 가족 회사 G으로부터 주식회사 I의 주식을 취득했습니다. 이후 I가 고양시 일산 지역에 대규모 오피스텔 신축 및 분양 사업을 성공적으로 수행하여 I 주식의 가치가 급등했습니다. 이로 인해 F가 보유한 I 주식의 가치도 크게 올랐고, 간접적으로 F의 주주인 원고들의 재산 가치도 증가했습니다. 이에 대해 세무 당국은 이 과정이 구 상속세 및 증여세법상의 '재산 가치 증가에 따른 증여'에 해당한다고 보아 원고들에게 거액의 증여세를 부과했습니다. 원고들은 자신들의 재산이 직접적으로 증가한 것이 아니며, 법에 규정된 증여세 과세 요건을 충족하지 못한다며 부과된 세금의 취소를 요구하는 행정 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고는 이 사건 오피스텔 사업으로 인한 I 주식 가치 상승이 구 상속세 및 증여세법(이하 '구 상증세법') 제42조의3에서 규정한 '개발사업의 시행 등 재산가치증가사유로 인한 이익'에 해당하여 증여세 과세 대상이라고 주장했습니다. 또한 피고는 이 사건 오피스텔 사업이 구 상증세법 제4조 제1항 제6호의 '경제적 실질이 유사한 경우'에 해당한다고 보았습니다. 원고들은 이 사건 오피스텔 사업이 법에서 정한 '개발사업의 시행' 요건을 충족하지 못하며, 다른 재산가치 증가 사유나 유사한 경제적 실질로도 볼 수 없다고 반박했습니다. 나아가 피고가 원고들이 아닌 F 주식 가치 상승분을 직접 원고들의 증여 이익으로 계산한 것도 위법하다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 2021년 1월 7일 원고 A에게 부과한 증여세 907,867,930원(가산세 포함)과 원고 B, C, D에게 각각 부과한 증여세 340,450,470원(가산세 포함)의 부과처분을 모두 취소했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 오피스텔 사업이 구 상증세법 제42조의3 제1항에서 정한 '개발사업의 시행'에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 그 이유는 해당 규정의 '개발사업'은 행정청의 개발구역 지정 및 고시가 수반되는 것으로 해석해야 하는데, 이 사건 오피스텔 사업은 이미 조성된 토지에 건물을 신축하여 분양하는 사업으로 개발구역 지정·고시가 없었기 때문입니다. 또한 이 사업이 '개발사업의 시행과 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유'에도 해당하지 않는다고 보았습니다. 장래 이익 발생이 건축 허가만으로 객관적으로 예정된다고 단정하기 어렵고, 해당 허가일이나 건축주 명의 변경 시점에 사업의 경제적 가치를 평가하기도 어렵다고 보았습니다. 구 상증세법 제4조 제1항 제6호의 '경제적 실질이 유사한 경우' 적용에 대해서도 이 사건 오피스텔 사업이 토지 자체의 개발로 인한 불로소득 유사의 가치 상승을 핵심으로 하는 '개발사업의 시행'과 경제적 실질이 유사하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 마지막으로 이 사건 주식의 명의자는 F 법인이며 원고들은 F의 주주들이므로, 피고가 F 주식의 가치 상승액을 곧바로 원고들의 증여 이익이라고 본 것도 위법하다고 판시했습니다. 따라서 법원은 원고들에 대한 증여세 부과처분은 위법하므로 취소되어야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 구 상속세 및 증여세법(이하 '구 상증세법', 2020년 12월 22일 법률 제17654호로 개정되기 전의 것)​의 적용을 둘러싼 다툼입니다.

1. 구 상증세법 제42조의3 제1항 (특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여)​:

   • 이 조항은 직업, 연령, 소득 및 재산 상태로 보아 스스로 특정 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 특수관계인으로부터 재산을 증여받거나 내부 정보를 제공받아 재산을 취득하고, 그 취득일로부터 5년 이내에 '개발사업의 시행' 등 대통령령으로 정하는 '재산가치증가사유'로 이익을 얻은 경우 그 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 보도록 규정하고 있습니다.
   • 법원의 해석: 법원은 '개발사업의 시행'을 해석함에 있어 단순히 건물을 짓고 분양하는 사업을 넘어 '행정청의 개발구역 지정·고시가 수반된 것으로서 그 대상 토지를 개발하여 토지 가치를 증가시키는 사업'으로 엄격하게 보았습니다. 이 사건 오피스텔 사업은 이러한 공적인 개발구역 지정·고시가 없었으므로 '개발사업의 시행'에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

2. 구 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호 (그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유)​:

   • 이 조항은 법에서 열거된 사유 외에 유사한 재산 가치 증가 사유도 증여세 과세 대상으로 볼 수 있다고 규정합니다. 다만, 유사한 사유로 인정되려면 '장래 재산 가치가 증가할 것이 객관적으로 예정된 경우'라는 공통된 특징을 가져야 합니다.
   • 법원의 해석: 법원은 이 사건 오피스텔 건축 및 분양 사업이 단순히 건축 허가만으로 장차 사업이 성공하여 경제적 가치가 증대될 것이 객관적으로 예정되었다고 보기 어렵고, 사업의 성패가 장기간에 걸친 과정에 따라 달라질 수 있으므로, 이 조항의 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다.

3. 구 상증세법 제4조 제1항 제6호 (그 밖에 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등)​:

   • 이 조항은 특정 증여 유형 외에 경제적 실질이 유사하여 증여재산 가액을 계산할 수 있는 경우에도 증여세를 부과할 수 있도록 합니다.
   • 법원의 해석: 법원은 이 사건 오피스텔 사업이 '개발사업의 시행'이 주로 토지 자체의 개발로 인한 불로소득 유사의 가치 상승을 핵심으로 하는 것과는 경제적 실질이 유사하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 단순히 토지 위에서 이루어지는 사업이라는 공통점만으로는 유사성을 인정할 수 없다는 취지입니다.

4. 국세기본법 제14조 (실질과세의 원칙)​:

   • 이 원칙은 세법 적용 시 거래의 형식이나 명칭에도 불구하고 그 실질적인 내용에 따라 세금을 부과해야 한다는 원칙입니다. 피고는 이 원칙을 들어 F를 원고들이 주식 취득자를 가장하기 위한 수단으로 보았으나, 법원은 특정 조항의 과세 요건이 충족되지 않는다면 실질과세 원칙만으로 과세할 수는 없다는 입장을 보였습니다.

참고 사항

회사를 설립하여 다른 회사에 투자하고 해당 투자 회사의 사업 성공으로 인한 주식 가치 상승이 발생했을 경우, 세법상 증여세 과세 여부는 엄격하게 판단됩니다. 특히 '개발사업의 시행'으로 인한 재산 가치 증가를 이유로 증여세를 부과하려면 해당 개발이 행정청의 개발구역 지정·고시 등 공적 절차를 수반해야 하며, 단순히 건물을 신축하여 분양하는 사업은 여기에 해당하지 않을 수 있습니다. 또한, 재산 가치 증가 사유가 '유사한 경우'로 인정되려면 해당 사유로 인해 장래의 재산 가치 증가가 객관적으로 예정되어야 하며, 사업 성공 여부가 불확실한 초기 단계에서는 이러한 요건을 충족하기 어렵습니다. 법인 주주의 주식 가치 상승으로 인한 간접적인 이익은 법인의 독립된 인격이 유지되는 한 개인 주주에게 직접적인 증여로 보아 과세하기 어려울 수 있습니다. 유사한 사업 구조에서 과세 문제가 발생할 경우, 법률 및 세법 전문가의 조언을 통해 정확한 법 적용 여부를 미리 확인하는 것이 중요합니다.