F아파트 위탁관리 계약 해지 효력 정지 가처분 사건

이 사건은 아파트 위탁관리를 맡았던 A 주식회사가 입주자대표회의로부터 계약 해지 통보를 받자, 그 해지 통보의 효력을 정지하고 새로운 주택관리업자 선정 절차를 진행하지 못하도록 하는 가처분을 신청한 사례입니다. 입주자대표회의는 A 주식회사 소속 직원이 입찰 당시 아파트 동대표로 참여한 것이 주택관리업자 선정 지침 위반이므로 입찰이 무효이고, 이에 따른 계약 역시 무효라고 주장하며 계약 해지를 통보했습니다. 법원은 A 주식회사의 직원이 동대표였던 사실로 인해 입찰 절차의 공정성이 심각하게 침해되었을 가능성이 높다고 보았습니다. 또한 A 주식회사에 손해가 발생하더라도 금전으로 보전받을 수 있고, 회복하기 어려운 현저한 손해나 급박한 위험이 충분히 소명되지 않았다고 판단하여 가처분 신청을 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자 A 주식회사: F아파트의 주택관리업자로서 공동주택관리업을 영위하는 회사
• 채무자 F 입주자대표회의: F아파트 동별 대표자들로 구성된 입주자대표회의

분쟁 상황

F아파트 입주자대표회의는 2020년 6월 29일 주택관리업자 선정을 위한 입찰을 공고했고, A 주식회사가 입찰에 참여하여 주택관리업자로 선정되었습니다. 2020년 7월 15일, A 주식회사와 F 입주자대표회의는 계약기간 2020년 8월 1일부터 2023년 7월 31일까지의 위·수탁관리계약을 체결했습니다. 이후 F 입주자대표회의는 A 주식회사 소속 임직원 중 한 명이 당시 F아파트 동대표에 포함된 상태에서 A 주식회사가 입찰에 참가한 것이 국토교통부 고시 제2018-614호(주택관리업자 및 사업자 선정지침) 제18조 제1항 제6호의 참가자격 제한 규정을 위반한 것이라고 판단했습니다. 이에 F 입주자대표회의는 2021년 7월 16일 회의를 통해 계약 해지를 결의하고 주민 동의 절차를 거쳐 2021년 8월 4일 A 주식회사에게 계약 해지를 통보했습니다. A 주식회사는 이러한 계약 해지 통보의 효력을 정지하고, F 입주자대표회의가 다른 주택관리업자를 선정하는 절차를 진행하지 못하도록 해달라는 가처분 신청을 법원에 제기했습니다.

핵심 쟁점

F아파트 주택관리업자 선정 입찰 당시, 입찰에 참여한 A 주식회사의 직원이 동시에 아파트 동대표였다는 사실이 입찰 절차의 공정성을 훼손하여 입찰 및 그에 따른 계약을 무효로 할 수 있는지 여부와, A 주식회사가 신청한 계약 해지 효력 정지 가처분이 인정될 정도의 피보전권리 및 보전의 필요성이 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 채권자 A 주식회사가 제기한 공동주택 위·수탁관리계약 해지 효력 정지 가처분 신청을 기각했습니다. 소송비용은 A 주식회사가 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 A 주식회사의 소속 직원이 입찰 당시 아파트 동대표로 참여한 것이 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제18조 제1항 제6호에서 정한 입찰무효 사유에 해당하고, 이러한 상황이 낙찰자 선정 결과에 영향을 미쳤다고 볼 여지가 많아 이 사건 계약이 무효일 가능성이 크다고 판단했습니다. 또한 계약 해지로 인해 A 주식회사에 발생하는 손해는 금전으로 배상받을 수 있을 것으로 보이며, 금전배상만으로는 회복하기 어려운 현저한 손해나 급박한 위험이 충분히 소명되지 않았다고 보아 가처분 신청을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

공동주택관리법 제7조 제1항 및 동법 시행령 제5조 제2항 제1호, 그리고 이에 위임된 국토교통부 고시인 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'(이 사건에서는 제2018-614호)은 공동주택의 투명하고 공정한 관리를 위해 주택관리업자 선정 절차를 규정하고 있습니다. 특히 이 사건 지침 제18조 제1항 제6호는 '주택관리업자 등이 입주자대표회의의 구성원을 임·직원으로 고용하는 경우'를 입찰참가자격 제한 사유로 명시하고 있습니다. 이는 입찰 절차의 공정성을 확보하고 입주민들의 이익을 보호하기 위한 규정입니다. 다만, 공동주택 입주자대표회의와 주택관리업자 간의 계약은 기본적으로 사인 간의 계약이므로, 법령이나 선정지침을 위반했다는 이유만으로 곧바로 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 그 위반의 하자가 입찰 절차의 공정성을 '현저히 침해할 정도로 중대하고', 상대방도 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 무효가 된다는 대법원 판례의 법리가 적용됩니다. 또한, 임시의 지위를 정하기 위한 가처분 신청은 다툼 있는 권리관계에 대해 본안 소송의 결과가 나올 때까지 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해 필요한 경우에만 허용되는 응급적 조치입니다. 이러한 가처분이 받아들여지려면 신청하는 측의 권리가 충분히 소명되어야 하고(피보전권리의 소명), 금전배상만으로는 해결할 수 없는 현저한 손해나 급박한 위험이 있다는 점(보전의 필요성)이 소명되어야 합니다.

참고 사항

공동주택 주택관리업자 선정 입찰에 참여할 때에는 국토교통부 고시인 '주택관리업자 및 사업자 선정지침'의 입찰참가자격 제한 규정을 매우 면밀하게 확인해야 합니다. 특히, 입찰에 참여하는 업체의 임직원 중에 해당 아파트의 동대표나 입주자대표회의 구성원이 포함되어 있는지 여부는 입찰의 공정성에 중대한 영향을 미치므로 반드시 사전에 확인하고 문제가 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 만약 입찰 참가 자격에 문제가 있음을 알았거나 알 수 있었음에도 참여하여 계약을 체결한 경우, 추후 계약의 효력이 무효로 판단될 가능성이 높습니다. 계약 해지 통보에 대한 효력 정지 가처분 신청은 본안 소송에서 승소할 것이라는 예상과 더불어, 계약 해지로 인해 금전적인 손해배상만으로는 회복할 수 없는 심각한 손해나 급박한 위험이 발생할 것이라는 점을 명확히 소명해야만 인용될 수 있습니다.