상가건물 공용 대지에 무단으로 쌓아둔 물건 수거 및 토지 인도 판결

이 사건은 경기도 용인시 수지구에 위치한 A건물 B동의 관리단과 해당 건물 구분소유자 C가, 인접 건물 구분소유자인 D 주식회사를 상대로 A건물 B동의 대지 중 일부를 D 주식회사가 불법으로 점유하고 있으니 그 지상에 적치된 동산들을 수거하고 해당 토지를 인도하라고 청구한 사건입니다. 피고 D 주식회사는 원고 관리단의 관리단 집회가 소집 절차 및 통지 절차에 하자가 있어 무효라고 주장하며 본안 전 항변을 제기했습니다. 하지만 법원은 관리단 집회의 소집 절차와 통지 절차가 적법하다고 판단하여 피고의 항변을 기각했습니다. 이어 법원은 이 사건 건물의 구분소유자들이 해당 대지에 대한 대지사용권을 공유하고 있으며, 피고가 아무런 권원 없이 동산을 적치하여 토지를 점유하는 것은 불법이므로 관리단 및 개별 구분소유자 모두 동산 수거 및 토지 인도를 청구할 수 있다고 판단했습니다. 결론적으로 법원은 피고 D 주식회사는 원고 관리단과 원고 C에게 별지 동산 목록 기재 각 동산들을 수거하고 해당 토지를 인도하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A건물 B동관리단: 경기도 용인시 수지구 A건물 B동 근린생활시설의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 설립된 관리단
• 원고 C: A건물 B동 근린생활시설 제1층 H호의 구분소유자
• 피고 D 주식회사: 이 사건 대지에 인접한 근린생활시설 집합건물의 제지층 K호의 구분소유자

분쟁 상황

경기도 용인시 수지구에 위치한 A건물 B동의 관리단과 해당 건물의 한 구분소유자인 C는, 인접한 근린생활시설 집합건물의 구분소유자인 D 주식회사가 A건물 B동이 대지사용권을 공유하는 토지 중 일부인 25㎡ 지상에 자사의 동산들을 무단으로 쌓아두고 점유하는 상황에 직면했습니다. D 주식회사의 이러한 행위로 인해 A건물 B동의 공용 대지 사용이 방해받게 되자, 관리단은 D 주식회사에 불법 적치물 수거 및 토지 인도를 요구하게 되었습니다. D 주식회사는 관리단의 이러한 요구에 불응하며, 관리단 집회가 적법하지 않다는 절차상의 문제를 제기하여 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A건물 B동관리단이 2020년 4월 2일 개최한 관리단 집회의 소집 절차 및 소집 통지 절차가 법률이 정한 요건을 갖추어 적법한지 여부입니다. 둘째, A건물 B동의 구분소유자들이 이 사건 대지에 대한 대지사용권을 가지고 있는지 여부입니다. 셋째, 피고 D 주식회사가 원고 관리단 및 원고 C가 대지사용권을 공유하는 토지 일부를 아무런 권원 없이 점유하는 것이 불법인지 여부입니다. 넷째, 원고 관리단 및 개별 구분소유자인 원고 C가 불법 점유자를 상대로 동산 수거 및 토지 인도를 청구할 수 있는지 여부입니다. 특히, 원고 C의 단독 청구가 공유물의 보존행위로서 허용되는지 여부도 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 D 주식회사는 원고 A건물 B동관리단과 원고 C에게 경기도 용인시 수지구 E 대 1,749.9㎡ 중 특정 부분 25㎡ 지상에 있는 별지 동산 목록에 기재된 각 동산들을 수거하고, 해당 토지를 인도하라고 판결했습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 이 사건 건물 관리단의 관리단 집회 소집 및 통지 절차에 하자가 없다고 보고, 관리단의 청구를 적법하다고 판단했습니다. 또한, 건물의 구분소유자들은 건물의 대지에 대한 대지사용권을 가지고 있으며, 인접 건물의 소유자가 이 대지를 무단으로 점유하고 동산을 적치하는 것은 불법적인 행위로 보았습니다. 따라서 관리단뿐만 아니라 개별 구분소유자도 자신의 대지사용권에 기초하여 무단 점유에 대한 방해 배제를 청구할 수 있는 보존행위로서 토지 인도 및 동산 수거를 요구할 수 있다고 판결하여 원고들의 청구를 모두 인용했습니다. 이는 집합건물의 공용부분 및 대지사용권에 대한 관리단의 권한과 개별 구분소유자의 보존행위로서의 권리 행사를 명확히 한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 집합건물법 제33조 제4항 (관리단집회 소집)​: 관리인이 없는 경우 구분소유자의 5분의 1 이상이 관리단집회를 소집할 수 있습니다. 이 사건에서는 56개의 구분소유권 중 단독 소유자를 기준으로 48명의 구분소유자가 있었고, 이 중 11명이 소집하여 1/5 이상(9.6명)의 요건을 충족하여 적법하다고 판단되었습니다.
2. 집합건물법 제37조 제2항 (의결권 행사 시 공유자 계산)​: 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 공유자 전원을 1인의 구분소유자로 보아 의결권을 행사할 1인을 정합니다. 이는 관리단집회 소집 시 구분소유자 수 계산에도 동일하게 적용됩니다.
3. 집합건물법 제34조 (관리단집회 소집 통지)​: 관리단집회일 1주일 전까지 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다. 이 사건에서는 48명의 구분소유자 모두에게 1주일 이전에 적법하게 통지된 사실이 인정되었습니다.
4. 집합건물법 제16조 제1항 (공용부분의 관리 및 보존행위)​: 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 관리단집회 결의로써 결정하지만, 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 이 규정은 집합건물법 제19조에 따라 건물의 대지에도 준용됩니다.
5. 집합건물법 제2조 제6호 (대지사용권)​: 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 최초 수분양자는 대지 등기가 지연되어도 분양대금을 모두 지급했다면 실질적인 대지사용권을 취득하며, 이를 양수한 현재의 구분소유자도 동일한 대지사용권을 가집니다.
6. 민법 제265조 단서 (공유물의 보존행위)​: 공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 이는 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 현상을 유지하기 위한 행위로, 긴급을 요하고 다른 공유자에게도 이익이 되는 경우가 많기 때문입니다. 이 사건에서 개별 구분소유자인 원고 C가 불법 점유에 대한 동산 수거 및 토지 인도를 청구한 것은 대지사용권에 대한 방해 배제를 구하는 것으로서, 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나지 않는 보존행위에 해당하므로 단독으로 행사할 수 있다고 보았습니다.

참고 사항

비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 좋습니다.

1. 관리단 집회 절차 준수: 집합건물 관리단은 관리단 집회 소집 시 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)' 제33조(소집절차), 제34조(소집통지)에서 정한 절차를 철저히 준수해야 합니다. 소집 통지는 집회일 1주일 전에 회의 목적을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 발송되어야 하며, 전유부분을 공유하는 경우에는 의결권 행사자를 지정하거나 그가 없을 경우 공유자 중 1인에게 통지해야 합니다.
2. 구분소유자 수 계산: 관리단 집회에서 구분소유자의 수를 계산할 때, 한 사람이 여러 개의 구분건물을 소유하더라도 1인의 구분소유자로 보아야 합니다. 또한, 전유부분을 여러 사람이 공유하는 경우에도 그 공유자 전원을 하나의 구분소유자로 계산해야 합니다.
3. 대지사용권 확인: 집합건물의 구분소유자는 전유부분의 소유를 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리인 대지사용권을 공유합니다. 분양 대금을 모두 지급하고 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마쳤다면, 아직 대지지분에 대한 등기를 마치지 못했더라도 대지사용권을 취득한 것으로 인정받을 수 있습니다.
4. 불법 점유 대응: 집합건물의 공용부분 또는 대지를 다른 사람이 무단으로 점유하여 사용을 방해하는 경우, 관리단은 관리단 집회 결의를 통해 불법 점유자를 상대로 동산 수거 및 토지 인도를 청구할 수 있습니다.
5. 개별 구분소유자의 권리 행사: 대지사용권은 각 구분소유자가 공유하는 권리이므로, 관리단의 결의가 없더라도 개별 구분소유자는 자신의 지분권에 기하여 불법 점유에 대한 방해 배제를 청구하는 '보존행위'로서 동산 수거 및 토지 인도를 단독으로 요구할 수 있습니다. 이는 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나지 않는 한 인정됩니다.