임대차계약 해지 후 보증금 반환 및 양수금 청구 사건

이 사건은 원고가 임대인인 망인 F로부터 토지 및 건물을 임차하여 셀프세차장을 운영하고 일부를 H에게 전대하였으나, 임대인 F 사망 후 상속인인 피고가 임대인이 되면서 임대차 계약 관계에서 보증금 반환 및 연체 차임 공제, 그리고 전차인 H의 채권을 양수한 피고의 양수금 청구가 복합적으로 얽힌 사건입니다. 법원은 주된 임대차 계약 종료일을 2019년 8월 29일로 확정하고, 원고가 사용수익하지 않은 기간에 대한 부당이득금은 공제되지 않는다고 판단했습니다. 다만, 원고의 보증금 본금 청구는 이미 조정조서의 기판력에 저촉되어 각하하고 지연손해금만 인정했습니다. 또한 전차인 H가 피고에게 양도한 보증금 반환 채권은 유효하며, 원고가 H의 보증금을 공탁한 행위는 유효하지 않다고 보아 원고는 피고에게 해당 양수금을 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A (최초 임차인 및 전대인): 망인 F로부터 토지 및 건물을 임차하여 셀프세차장을 운영했으며, H에게 일부를 전대함. 현재 피고 B에게 보증금 반환을 청구하고 H의 보증금반환채권을 양수한 피고 B에게 양수금을 지급할 의무를 부담합니다.
• 피고 B (새로운 임대인 및 채권 양수인): 망인 F의 상속인으로 A가 임차한 토지 및 건물의 소유권을 상속받았습니다. 또한 H가 원고 A에게 받을 보증금반환채권을 양수받아 원고 A에게 양수금을 청구했습니다.
• 망인 F (최초 임대인): 원고 A와 임대차 계약을 체결했던 최초 토지 및 건물 소유자입니다.
• H (전차인): 원고 A로부터 토지 및 건물의 일부를 전차하여 손세차장을 운영했습니다. 원고 A에게 보증금 반환 채권이 있었고, 이를 피고 B에게 양도했습니다.

분쟁 상황

원고 A는 망인 F로부터 토지 및 건물을 임차하여 셀프세차장을 운영하던 중 일부를 H에게 전대하였습니다. 임대인 F 사망 후 피고 B가 상속받았고 임대차 계약이 연장되었으나 이후 분쟁으로 소송이 제기되어 조정이 성립되었습니다. 조정 내용에 따라 임대차 계약이 2019년 8월 29일에 종료되었으나, 보증금 반환 과정에서 연체 차임 공제, 부당이득금 산정, 원상회복 의무 이행 시점 등에 대한 이견이 발생했습니다. 또한 전차인 H가 원고 A에게 받을 보증금 채권을 피고 B에게 양도하였고, 원고 A는 이 보증금을 공탁했으나 그 유효성에 대한 다툼이 생겼습니다. 피고 B가 임대차 목적물을 제3자에게 매도하면서 기존 임대차 관계의 복잡성이 더해져 분쟁이 심화되었습니다.

핵심 쟁점

주된 임대차 계약의 정확한 종료일 및 이에 따른 보증금 반환액 확정, 임대차 종료 후 임차인이 목적물을 사용수익하지 않은 기간에 대한 차임 상당 부당이득금 공제 여부, 원고 A의 임대인 B에 대한 원상회복 및 인도 의무 이행 완료 시점 및 보증금 지연손해금 기산점, 전차인 H가 원고 A에게 가졌던 보증금 반환 채권을 피고 B에게 양도한 것의 유효성, 원고 A가 전차인 H의 보증금을 공탁한 행위의 유효성 및 그로 인한 채무 소멸 여부.

법원의 판단

1. 본소 중 85,700,000원 지급청구 부분을 각하한다.
2. 피고는 원고에게 85,700,000원에 대하여 2019년 10월 22일부터 2020년 8월 25일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고는 피고에게 49,192,000원 및 이에 대한 2020년 2월 18일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
4. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 그 9/10는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
5. 제2, 3항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 주된 임대차 계약의 종료일을 2019년 8월 29일로 인정하고, 이전에 성립된 조정조서의 기판력에 따라 원고의 보증금 본금 청구를 각하하는 한편, 원고의 원상회복 및 인도 의무 이행 완료 시점을 기준으로 피고에게 지연손해금을 포함한 85,700,000원을 지급할 것을 명했습니다. 또한 전차인 H가 피고에게 양도한 보증금 반환 채권 49,192,000원은 유효하며, 원고가 H의 보증금을 공탁한 행위는 민법 제487조의 요건을 갖추지 못해 무효라고 판단하여 원고는 피고에게 해당 양수금 및 지연손해금을 지급하라고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사건에서는 임대차 종료 후 임차인이 점유했으나 사용수익하지 않아 실질적인 이득이 없었으므로 부당이득 반환 의무가 성립하지 않는다고 판단되었습니다. 민법 제487조 (변제공탁의 요건): 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고가 전차인 H에게 보증금 반환을 공탁했으나, H가 수령을 거절할 명백한 태도를 보였다는 증거가 없어 공탁이 무효라고 판단되었습니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 (조정조서의 기판력): 조정조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지며, 소송물인 권리관계의 존부에 대한 판단에 기판력이 미칩니다. 이 사건에서는 이미 조정조서로 확정된 보증금 반환액에 대한 본소 청구 부분이 기판력에 저촉되어 각하되었습니다. 대법원 2018. 11. 29. 선고 2018다240424, 240431 판결 (임대차 종료 후 부당이득 반환 의무): 임대차 계약이 소멸된 후 임차인이 임차건물 부분을 계속 점유했더라도 이를 본래 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득이 없다면 임차인의 부당이득 반환 의무는 성립하지 않습니다. 임차인의 사정으로 사용·수익하지 못했거나 시설물을 반출하지 않았더라도 마찬가지입니다. 이 사건에서 원고가 2019년 9월 30일부터 10월 29일까지 토지 및 건물을 사용수익한 증거가 없어 피고의 연체차임 추가 공제 주장이 기각되었습니다. 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276 판결 (이행제공 없는 변제공탁의 예외): 채권자의 태도로 보아 채무자가 이행 제공을 했더라도 수령을 거절했을 것이 명백한 경우에는 이행 제공 없이 바로 변제공탁할 수 있습니다. 이 사건에서 원고가 H의 인도의무 이행을 촉구하기 위해 공탁했다고 주장했으나, 이것만으로는 H가 보증금 수령을 거절할 명백한 태도를 보였다고 볼 수 없어 공탁이 무효로 판단되었습니다. 상법 및 소송촉진 등에 관한 특례법 (지연손해율): 민사 채무의 지연손해금은 연 5%, 상사 채무의 지연손해금은 연 6%로 규정하고, 소송이 제기된 후 판결 선고 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해율이 적용됩니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시점 명확화: 임대차 계약 기간 만료가 다가오거나 갱신될 때는 종료 시점을 서면으로 명확히 합의하는 것이 중요합니다. 특히 조정 등을 통해 기간이 정해진 경우, 그 내용을 정확히 숙지해야 합니다. 보증금 반환 시기 및 지연손해금: 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무 이행과 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계입니다. 원상회복이 완료되면 임대인은 보증금을 즉시 반환해야 하며, 지체 시 지연손해금을 물게 될 수 있습니다. 사용수익 없는 점유와 부당이득: 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 점유하더라도, 실제 사용·수익하지 않아 이득을 얻지 않았다면 차임 상당의 부당이득 반환 의무는 발생하지 않습니다. 그러나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 않아 임대인이 건물을 사용하지 못하게 한 경우에도 부당이득은 발생하지 않지만, 원상회복 의무 불이행에 대한 손해배상 책임은 별개로 발생할 수 있습니다. 채권양도 및 통지: 채권양도는 당사자 간의 합의만으로도 유효하지만, 양도인이 채무자에게 양도 사실을 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있습니다. 특히 양도 통지 권한을 위임하는 경우에도 절차를 정확히 따라야 합니다. 변제공탁의 유효성: 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없을 때 변제자는 공탁을 통해 채무를 면할 수 있습니다. 그러나 공탁이 유효하려면 채무자가 이행 제공을 했음에도 채권자가 수령을 거절했거나, 채권자의 태도로 보아 이행 제공 자체가 무의미하다고 명백히 판단되는 등 민법 제487조의 요건을 충족해야 합니다. 단순히 채무자가 이행을 독촉하기 위한 목적만으로는 유효한 공탁으로 인정받기 어렵습니다. 기판력의 영향: 판결이나 조정으로 확정된 사항은 동일한 당사자 간에 다시 소송할 수 없습니다. 이미 확정된 권리관계에 대해 다시 청구하는 경우, 권리보호 이익이 없다고 보아 각하될 수 있습니다.