부동산 매매/소유권 · 임대차
이 사건은 상가 건물 임차인이 월세와 관리비를 연체하여 임대차 계약이 해지된 후, 건물주가 건물 인도를 청구하고 연체된 금액의 지급을 요구한 사안입니다. 임차인은 이에 맞서 임대차보증금 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임차인의 차임 연체로 인한 임대차 계약 해지를 인정했으나, 건물주가 단전 조치를 한 이후 임차인이 건물을 실질적으로 사용, 수익하지 않은 기간에 대해서는 부당이득 반환 의무가 없다고 판단했습니다. 또한, 1심 판결에 따라 임차인이 미리 지급했던 가지급물에 대해서도 항소심 판결에 따라 초과 지급된 부분을 반환하도록 결정했습니다.
피고 B는 2015년 10월 7일 평택시 F 복합상가의 지하 1층 G호에 있는 건물을 이전 소유자 H과 보증금 2,500만 원, 월 차임 200만 원으로 임대차 계약을 체결하고 유원시설업을 운영했습니다. 이후 원고 A 주식회사가 2016년 6월 3일 이 건물을 매수하여 소유권을 취득했습니다. 피고 B는 2016년 7월, 8월분 차임을 연체하기 시작했고, 이로 인해 연체 차임액이 3기에 달했습니다. 또한, 2015년 10월부터 10개월 이상 관리비 11,194,285원을 연체하여 2016년 8월 27일 단전 조치가 이뤄졌습니다. 원고는 피고 B에게 2기 이상의 차임 연체를 이유로 2017년 1월 4일 임대차 계약 해지 의사표시를 하고 건물 인도 및 연체 차임, 관리비 지급을 청구하는 본소(원고의 소송)를 제기했습니다. 피고는 1심 판결이 공시송달로 이루어져 뒤늦게 알게 되었다며 추완항소를 제기했고, 원고에게 임대차보증금 반환을 청구하는 반소(피고의 소송)와 1심 판결에 따른 가지급금 반환을 신청했습니다.
상가 임대차 계약의 적법한 해지 여부, 임차인의 연체 차임 및 관리비 지급 의무 범위, 임대차 계약 종료 후 임차인이 건물을 실질적으로 사용하지 못한 기간(단전 조치 등)에 대한 차임 또는 부당이득 반환 의무 유무, 임대차보증금에서 연체 금액 공제 후 남은 보증금의 반환 여부, 그리고 1심 판결의 가집행에 따라 지급된 가지급금의 반환 범위가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A 주식회사에게 7,423,117원 및 이에 대한 지연손해금(2019년 5월 24일부터 2019년 7월 9일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%)을 지급하라고 판결했습니다. 동시에 원고 A 주식회사는 피고 B에게 가지급물 반환으로 27,312,833원 및 이에 대한 지연손해금(2017년 6월 22일부터 2019년 7월 9일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%)을 지급하라고 명령했습니다. 피고 B의 반소 중 일부는 중복 소송으로 각하되었고, 나머지 반소 및 항소는 기각되었습니다. 소송 비용은 원고가 1/10, 피고가 9/10를 부담하도록 했습니다.
법원은 임차인의 월세 연체로 인한 임대차 계약 해지가 정당하다고 보았고, 임차인은 건물 인도를 해야 하며, 해지 시점까지의 연체된 월세와 관리비를 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 임대차 계약 종료 후 건물에 단전 조치가 되어 임차인이 실질적으로 건물을 사용, 수익하지 못했던 기간에 대해서는 부당이득 반환 의무가 없다고 보아 해당 기간의 임대료 청구를 기각했습니다. 임대차보증금은 연체된 월세 및 관리비와 상계 처리되어 대부분 소멸한 것으로 인정되었습니다. 또한, 1심 판결에 따라 임차인이 미리 지급했던 금액 중 항소심에서 인정된 금액을 초과하는 부분은 임대인이 임차인에게 반환하도록 했습니다.
이 사건에는 여러 법률 및 법리가 적용되었습니다.
상가 임차인은 월세 및 관리비를 꾸준히 납부하여 임대차 계약이 해지되는 상황을 피해야 합니다. 계약 해지가 통보되면 건물 인도 의무가 발생하고, 임대차보증금은 미납된 월세, 관리비 등 모든 채무와 상계될 수 있습니다. 만약 임대차 계약 종료 후 건물주가 단전 등 사용, 수익을 방해하는 조치를 취하여 임차인이 건물을 실질적으로 사용하지 못했다면, 해당 기간에 대한 월세 또는 부당이득 반환 의무는 발생하지 않을 수 있습니다. 소송 과정에서 법원 서류가 공시송달되었다면, 뒤늦게 사실을 알았을 경우 '추완항소'를 통해 다시 다툴 기회를 얻을 수 있으니, 변호사 등 전문가와 상담하여 기한 내에 조치해야 합니다. 1심에서 가집행으로 돈을 지급했으나 항소심에서 판결 내용이 변경되었다면, '가지급물 반환 신청'을 통해 초과 지급된 금액을 돌려받을 수 있습니다.
