재개발 조합원 2채 주택 분양을 둘러싼 분쟁 사건

재개발 사업 구역 내 두 개의 주택을 소유한 원고가 주택재개발정비사업조합에 주거전용면적 59m² 규모의 주택 2채를 분양 신청했으나, 조합이 1채만 배정하는 내용의 관리처분계획을 수립하자 해당 부분이 무효임을 주장하며 소송을 제기한 사건입니다. 원고는 조합 직원의 잘못된 설명으로 2채 신청 자격이 있는 것으로 오해했다고 주장했지만, 법원은 조합이 법령에 따른 공고 및 통지 의무를 다했으며, 조합원이 개별적으로 분양 신청 자격을 설명할 의무가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 사업 구역 내 두 개 부동산(1부동산, 2부동산)을 소유한 토지등소유자이자 조합원. 59m² 규모의 주택 2채 분양을 신청했으나 1채만 배정받았다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 안양시 일대 주택재개발정비사업의 시행을 목적으로 설립된 법인. 원고에게 1채의 주택을 배정하는 내용의 관리처분계획을 수립하고 인가를 받았습니다.

분쟁 상황

원고 A는 안양시 재개발구역 내 1부동산(주거전용면적 52.74m²)과 2부동산(주거전용면적 44.97m²)을 소유한 조합원으로서, 주택재개발정비사업조합인 피고에게 주거전용면적 59m² 규모의 주택 2채 분양을 신청했습니다. 원고는 분양신청 당시 조합 이사 I로부터 '종전 부동산의 면적 합계가 120.546m²이므로 59m² 규모의 주택 2채를 분양신청할 수 있다'는 설명을 듣고 이를 믿고 신청했다고 주장했습니다. 그러나 피고 조합이 수립하고 안양시장으로부터 인가받은 관리처분계획에는 원고에게 59m² 규모의 주택 1채만을 배정하는 내용이 포함되어 있었습니다. 원고는 피고 조합이 분양신청자격 및 방법에 대해 제대로 설명하지 않았고, 잘못된 설명에 기인한 자신의 분양신청을 정정할 기회나 2주택 분양신청 기회를 제공하지 않아 권리를 침해했다며 해당 관리처분계획 부분이 무효임을 확인해달라고 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주택재개발정비사업조합이 조합원에게 분양신청 자격 및 방법에 대해 개별적으로 설명할 의무가 있는지, 그리고 조합 직원의 잘못된 설명에 기반한 조합원의 분양신청이 최종 관리처분계획의 무효 사유가 될 만큼 '중대하고 명백한 하자'에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 피고 조합이 구 도시 및 주거환경정비법(이하 '구 도시정비법') 제46조에 따라 분양신청 공고를 하고 분양 안내책자를 발송하는 등 관계 법령상의 의무를 다했다고 보았습니다. 또한, 구 도시정비법 등 관계 법령상 사업시행자인 주택재개발조합이 분양신청의 공고 및 통지 외에 조합원들에게 분양신청 자격에 대하여 개별적으로 설명할 의무가 있다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 원고가 조합 이사의 잘못된 설명을 믿었다는 주장 역시 인정할 증거가 부족하며, 설령 잘못된 설명이 있었다 하더라도 관리처분계획을 무효로 할 만큼 중대하고 명백한 하자로 보기는 어렵다고 판시했습니다. 특히, 구 도시정비법 제48조 제2항 제7호 다목에 따르면 2주택 공급은 종전 주택의 '주거전용면적' 범위 내에서만 가능한데, 원고의 종전 부동산 주거전용면적 합계(97.71m²)는 신청한 2채의 59m² 주택 합계(118m²)를 명백히 초과하므로 2주택 분양 자격이 없었음이 확인되었습니다. 따라서 분양신청은 토지등소유자의 책임 하에 이루어지는 것이므로 원고의 주장은 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법') 및 동법 시행령이 주로 적용되었습니다.

• 구 도시정비법 제46조 제1항 및 제2항 (분양공고 및 분양신청)​: 사업시행자는 사업시행인가 고시 후 60일 이내에 개략적인 부담금 내역, 분양신청 기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고해야 하며, 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 정해진 기간 내에 신청해야 한다고 규정합니다. 이는 조합이 기본적인 정보 제공 의무를 가지지만, 분양신청은 조합원 본인의 책임 하에 이루어짐을 명시합니다.

• 도시 및 주거환경정비법 시행령 제47조 제1항 제7호, 제8호 및 제2항 (분양신청 통지 및 공고 사항, 분양신청 방법)​: 제46조 제1항에 따라 통지 및 공고해야 할 사항으로 분양신청자격과 분양신청방법을 규정하고 있으며, 분양신청자는 소유권의 내역을 명기하고 등기부등본 등을 첨부하여 사업시행자에게 제출해야 한다고 명시합니다. 이는 조합이 제공해야 할 정보의 범위와 신청자의 서류 제출 의무를 구체화합니다.

• 구 도시정비법 제48조 제1항 (관리처분계획의 수립 및 인가)​: 사업시행자는 분양신청 기간 종료 후 분양신청 현황을 기초로 분양설계, 분양대상자의 주소 및 성명, 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 등을 포함한 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다. 본 사건에서 피고 조합의 관리처분계획은 이러한 법적 절차를 거쳐 인가되었습니다.

• 구 도시정비법 제48조 제2항 제7호 다목 (2주택 공급의 특례)​: 이 조항은 토지등소유자에게 원칙적으로 1주택만 공급하지만, '종전 주택의 주거전용면적의 범위'에서 2주택을 공급할 수 있으며, 이 중 1주택은 주거전용면적이 60제곱미터 이하여야 한다고 규정합니다. 본 사건에서 원고의 종전 부동산의 '주거전용면적 합계'(97.71m²)가 신청한 2채의 주거전용면적 합계(118m²)를 초과하여 2주택 분양 자격이 없었음을 판단하는 핵심 법적 근거가 되었습니다. 이 조항은 '토지 면적'이나 '연면적'이 아닌 '주거전용면적'을 기준으로 함을 분명히 합니다.

참고 사항

주택 재개발 사업에서 다주택 분양을 신청하려는 조합원은 관련 법령(특히 도시 및 주거환경정비법)에서 정하는 명확한 기준, 예컨대 '종전 주택의 주거전용면적 합계'와 같은 세부적인 자격 요건을 스스로 꼼꼼히 확인해야 합니다. 조합이나 관계자로부터 구두로 설명을 들었더라도 반드시 분양안내책자, 공고문, 관계 법령 등 서면 자료를 통해 내용을 교차 확인하고, 설명 내용과 서면 자료가 일치하는지 재차 확인하는 것이 중요합니다. 분양신청은 조합원 본인의 책임 하에 이루어지므로, 신청서 작성 시 소유한 부동산의 정확한 면적(특히 주거전용면적)과 분양받고자 하는 주택의 면적 등을 정확히 기재하고 제출해야 합니다. 또한, 관리처분계획 공람 기간 중 자신의 배정 내용이 신청 내용과 다른 경우, 공람 기간 내에 이의를 제기하고 필요한 조치를 취해야 합니다.