부동산 매매/소유권
원고는 주식회사 C에 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었으나, C가 잔금을 지급하지 않아 매매계약이 해제되었습니다. C는 부동산 매수 후 G조합으로부터 대출을 받고 해당 부동산에 근저당권을 설정했으며, 이 근저당권은 피고에게 양도되었습니다. 매매계약 해제로 부동산 소유권이 원고에게 회복되자, 원고는 피고에게 근저당권에 의해 담보된 채무를 변제하고 근저당권 말소를 청구했습니다. 피고가 변제 수령을 거부하자 원고는 채무액을 공탁했고, 법원은 원고의 근저당권 말소 청구를 인용했습니다.
원고 A는 주식회사 C에 부동산을 23억 원에 매도했으나, C는 계약금 13억 원만 지급하고 중도금 및 잔금을 지급하지 않았습니다. C는 계약 당일 소유권이전등기를 마친 후 G조합으로부터 세 차례에 걸쳐 총 20억 6천만 원을 대출받았고, 이 부동산에 채권최고액 합계 21억 6천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 원고는 C의 채무불이행으로 2021년 12월 15일 부동산 처분금지가처분 결정을 받고, 2023년 12월 22일 매매계약 해제를 이유로 소유권이전등기 말소 판결을 받아 2025년 1월 10일 판결이 확정되어 부동산 소유권을 회복했습니다.
한편, 피고 B는 2023년 7월 31일 G조합으로부터 이 사건 각 대출채권과 근저당권을 총 1,482,807,650원에 양수받아 근저당권 이전 부기등기를 마쳤습니다. 이에 원고는 근저당권의 피담보채무를 변제하고 근저당권 말소를 요구했으나 피고가 수령을 거부하자, 2023년 12월 28일 1,482,807,650원을 변제공탁한 것을 시작으로, 이후 추가 이자 및 비용을 더해 2024년 11월 26일까지 총 1,638,342,155원을 공탁하고 피고를 상대로 근저당권 말소 소송을 제기했습니다.
매매계약이 해제되어 부동산 소유권이 원 매도인에게 회복된 경우, 매수인이 설정했던 근저당권의 채무를 원 매도인이 변제하고 근저당권자에게 말소를 청구할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고가 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산에 설정된 세 건의 근저당권에 대하여 2024년 11월 26일 변제공탁을 원인으로 한 말소등기 절차를 이행하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 이 사건 강제집행정지 결정은 인가되었습니다. 소송 비용은 각자 부담합니다.
원고는 이 사건 근저당권이 설정된 부동산의 소유자이므로, 근저당권자 지위를 이전받은 피고에게 피담보채무를 변제하고 근저당권 말소를 청구할 수 있는 지위에 있습니다. 2024년 11월 26일 변제공탁으로 이 사건 각 근저당권의 피담보채무가 모두 변제되었으므로, 피고는 원고에게 근저당권 말소등기 절차를 이행할 의무가 있습니다.
이 사건은 매매계약 해제로 소유권을 회복한 자가 부동산에 설정된 근저당권의 말소를 청구하는 경우에 적용되는 법리들을 보여줍니다.
민법 제369조 (부종성): 저당권은 담보한 채권이 소멸하면 함께 소멸하는 성질(부종성)을 가지고 있습니다. 근저당권 역시 채권이 모두 변제되면 말소되어야 합니다. 이 사건에서 원고가 변제공탁을 통해 피담보채무를 모두 변제했으므로, 피고가 가진 근저당권은 말소되어야 합니다.
민법 제487조 (변제공탁): 채권자가 정당한 이유 없이 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 상황일 때, 채무자는 법원에 채무의 목적물을 공탁하여 채무를 이행한 것으로 간주될 수 있습니다. 원고가 피고에게 채무액을 변제하려 했으나 피고가 수령을 거부했으므로, 원고의 공탁은 유효한 변제가 되어 채무 이행의 효과를 발생시켰습니다.
민법 제548조 (해제의 효과): 매매계약이 해제되면, 그 계약으로 인해 발생했던 모든 법률적 효과는 소급하여 소멸하고, 소유권은 처음부터 원 매도인에게 있었던 것으로 돌아갑니다. 이 사건에서 주식회사 C와의 매매계약이 해제됨으로써 부동산 소유권은 원고에게 회복되었고, 원고는 이 부동산에 설정된 근저당권의 말소를 청구할 권리를 갖게 됩니다.
부동산 매매계약 후 매수인이 대출을 받아 근저당권을 설정했으나 매매계약이 해제되는 경우, 원 소유자는 근저당권의 피담보채무를 변제하고 근저당권자에게 말소등기 절차 이행을 청구할 수 있습니다.
근저당권의 피담보채무는 원금과 이자는 물론 연체이자, 경매 신청 비용 등 근저당권설정 계약에 따라 포함되는 모든 비용을 확인하여 정확하게 계산해야 합니다. 만약 변제해야 할 금액이 부족하면 추가 공탁이 필요할 수 있습니다.
채권자가 채무 변제를 정당한 이유 없이 거절할 경우, 채무자는 법원에 변제공탁을 하여 채무를 이행한 것과 동일한 효력을 발생시킬 수 있습니다. 이는 근저당권 말소와 같은 후속 법적 절차의 중요한 근거가 됩니다.
매매계약 해제로 인해 부동산 소유권이 원 소유자에게 회복되면, 해당 부동산에 설정된 제3자의 권리(가령 근저당권)에 대한 말소를 요구할 수 있는 법적 지위도 함께 회복됩니다.
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