돌아가신 부모님과의 부동산 매매 계약을 둘러싼 자녀들 간의 소유권 분쟁 사건

망인 F는 2023년 8월 자신의 딸인 원고 A에게 부동산을 3억 8천 4백만 원에 매도하고 원고 A는 대금을 모두 지급했습니다. 이후 망인 F가 사망하자 그의 상속인들인 원고 A, 피고 D, 소외 I, 소외 G는 각 1/4 지분씩 해당 부동산을 상속받게 되었습니다. 원고 A가 피고 D에게 자신의 상속 지분 1/4에 해당하는 소유권이전등기 절차 이행을 요구하자, 피고 D는 망인 F가 계약 당시 중증 치매 상태여서 계약이 무효이며, 해당 매매 계약 자체가 매매를 가장한 허위의 의사표시(통정허위표시)이므로 무효라고 주장하며 등기를 거부했습니다. 법원은 피고 D의 주장을 받아들이지 않고, 망인 F와 원고 A 간의 매매 계약이 유효하다고 보아 피고 D에게 원고 A에게 부동산의 1/4 지분에 대한 소유권이전등기 절차를 이행할 것을 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 돌아가신 부모님으로부터 부동산을 매수한 딸이자 상속인.
• 피고 D: 돌아가신 부모님의 자녀이자 원고의 형제이며 상속인.
• 소외 F (망인): 원고에게 부동산을 매도한 후 사망한 부모님.
• 소외 I, 소외 G: 돌아가신 부모님의 자녀들로 원고와 피고의 형제이자 상속인.

분쟁 상황

망인 F는 생전에 자신의 딸인 원고 A에게 부동산을 매도하고 매매대금 3억 8천 4백만 원을 지급받았습니다. 그러나 소유권이전등기가 완료되기 전에 망인 F가 사망했고, 그의 상속인들인 자녀들(원고 A, 피고 D, 소외 I, 소외 G)이 각 1/4 지분씩 해당 부동산을 상속하게 되었습니다. 원고 A는 망인과의 매매 계약에 따라 자신의 명의로 소유권이전등기를 마치려 했으나, 다른 상속인 중 한 명인 피고 D가 이 매매 계약의 유효성을 다투며 자신의 상속 지분(1/4)에 해당하는 등기 협조를 거부하여 분쟁이 발생했습니다. 피고 D는 망인이 계약 당시 중증 치매 상태여서 계약 능력이 없었다거나, 계약 자체가 실질적인 매매가 아닌 가장 매매(통정허위표시)라고 주장했습니다.

핵심 쟁점

1. 매매 계약 당시 망인 F가 중증 치매로 인해 사물을 분별하고 자신의 의사를 결정할 능력이 없었는지 여부(즉, 계약의 유효성 문제).2. 해당 매매 계약이 매매를 가장한 허위의 의사표시(통정허위표시)로서 무효인지 여부.

법원의 판단

법원은 피고 D에게 원고 A에게 별지 목록 기재 부동산 중 1/4 지분에 관하여 2023년 8월 18일 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결했습니다. 피고 D가 제기한 망인 F의 사물변별능력 상실 주장과 통정허위표시 주장은 모두 증거 부족으로 기각되었습니다. 소송비용은 각자 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 망인 F와 원고 A 사이의 부동산 매매 계약이 유효하다고 판단했습니다. 따라서 피고 D는 망인 F의 상속인으로서, 망인 F가 원고 A에게 부담했던 소유권이전등기 의무를 자신의 상속 지분 범위 내에서 이행할 책임이 있다고 보았습니다. 이에 따라 피고 D는 원고 A에게 이 사건 부동산의 1/4 지분에 대한 소유권이전등기 절차를 이행해야 합니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시)​: "상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다." 이 조항은 계약 당사자들이 실제로는 계약을 할 의사가 없으면서도 외형상으로만 계약을 맺은 것처럼 꾸미는 경우(가장 매매 등)에 적용됩니다. 본 사례에서는 피고가 망인과 원고 사이의 매매가 통정허위표시라고 주장했지만, 이를 입증할 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다. 즉, 통정허위표시가 성립하려면 의사표시의 진의와 표시가 일치하지 않고, 그 불일치에 관하여 상대방과 합의가 있었다는 점을 주장하는 측(피고)이 입증해야 합니다.2. 법률행위 능력 (사물변별능력)​: 법률행위를 할 당시 계약 당사자가 사물의 이치를 분별하고 자신의 의사를 결정할 수 있는 정신적 능력을 '의사능력' 또는 '사물변별능력'이라고 합니다. 치매 등으로 이러한 능력이 없는 상태에서 이루어진 계약은 원칙적으로 무효로 간주될 수 있습니다. 그러나 단순히 치매를 앓고 있다는 사실만으로 모든 법률행위가 무효가 되는 것은 아니며, 계약 체결 당시 구체적으로 의사능력이 없었다는 점을 주장하는 측이 증명해야 합니다. 본 사례에서는 피고가 망인의 중증 치매를 주장했으나, 매매 당시 망인이 사물변별능력이나 의사결정능력이 없었다고 단정할 증거가 부족하여 그 주장이 기각되었습니다.3. 입증책임의 원칙: 법정에서 특정 사실의 존재를 주장하는 당사자는 그 사실을 증명할 책임이 있습니다. 본 사례에서 피고는 매매 계약이 무효라고 주장했으므로, 망인의 의사능력 부재와 통정허위표시의 존재를 스스로 입증해야 할 책임이 있었습니다. 피고는 이러한 입증 책임을 다하지 못했기 때문에 패소했습니다.4. 상속으로 인한 권리ㆍ의무의 승계: 민법에 따라 상속인은 사망한 피상속인의 재산상의 권리뿐만 아니라 의무(채무)도 승계합니다. 망인 F가 원고 A에게 부동산 소유권이전등기를 해줄 의무가 있었으므로, 그 의무는 망인 사망 후 상속인들에게 승계되었습니다. 따라서 상속인인 피고 D는 자신의 상속 지분 범위 내에서 망인의 의무를 이행할 책임이 있습니다.

참고 사항

1. 가족 간 계약의 명확한 증거 확보: 부모-자녀 등 가족 간의 부동산 매매라 할지라도, 계약서 작성, 매매대금 지급 증명(계좌 이체 내역 등), 계약 이행 상황 등을 명확하게 문서화하고 기록해두는 것이 중요합니다. 이는 훗날 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 계약의 유효성을 입증하는 데 결정적인 역할을 합니다.2. 계약 당사자의 능력 확인: 고령자나 건강상태가 좋지 않은 분과 계약을 체결할 때는, 계약 당시 정신적인 능력이 충분하여 계약의 의미와 내용을 이해하고 자신의 의사를 결정할 수 있었음을 뒷받침할 자료(예: 의사 소견서, 진단서, 계약 과정 녹화 등)를 확보해두는 것이 유사한 분쟁에서 유리할 수 있습니다.3. 가장 매매 주장의 입증 책임: 만약 어떤 계약이 실제 매매가 아닌 허위로 꾸며진 '가장 매매'라고 주장하려면, 이를 주장하는 측이 '당사자 간에 통정하여 진의와 다른 의사표시를 했다'는 점을 명확히 입증해야 합니다. 단순히 심증만으로는 법원에서 받아들여지지 않으므로, 구체적인 증거를 준비해야 합니다.4. 상속으로 인한 법적 지위 승계: 민법에 따라 상속인은 사망한 피상속인의 재산상의 권리뿐만 아니라 의무(채무)도 승계합니다. 피상속인(사망자)이 체결했던 유효한 계약상의 의무는 상속인들에게 승계되므로, 상속인들은 피상속인이 생전에 맺었던 유효한 계약의 내용을 이행할 책임이 있으며, 이를 거부할 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.