시흥시 토지 수용 사업 변경 후 환매권 상실 손해배상 사건

원고 A는 시흥시에 하수종말처리장 조성을 위해 토지를 매각하였으나, 사업 도중 보금자리주택지구 사업으로 변경되었다가 다시 원래의 하수종말처리장 사업으로 환원되었습니다. 피고 시흥시는 토지가 원래 사업으로 환원된 후 5년 이내에 해당 토지를 실제 사업에 이용하지 않았고, 원고에게 환매권(토지를 다시 살 수 있는 권리) 발생 사실을 통지하지 않았습니다. 이에 원고는 환매권 행사 기간이 지나 권리를 상실하였고, 피고의 이러한 통지 의무 위반이 불법행위에 해당한다며 손해배상을 청구하였습니다. 법원은 피고 시흥시가 원고에게 환매권 상실로 인한 손해배상금 일부와 지연이자를 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 하수종말처리장 조성 사업을 위해 시흥시에 토지를 매각한 개인
• 피고 시흥시: 하수종말처리장 및 보금자리주택지구 조성 사업을 추진했던 지방자치단체

분쟁 상황

시흥시는 2008년 6월 하수종말처리장 조성사업(제1 사업)을 결정하고 2009년 1월 실시계획을 인가 고시하였습니다. 피고 시흥시는 2009년 6월 원고 A로부터 제1 사업 부지에 편입된 토지를 협의취득하고 보상금 630,212,330원을 지급했습니다. 그러나 2010년 3월 'F 보금자리주택지구' 지정과 관련하여 제1 사업 공사가 중지되었고, 2010년 5월 국토해양부장관은 이 사건 토지를 포함한 일대를 'F 보금자리주택지구'(제2 사업)로 지정했습니다. 이후 2015년 4월 국토교통부장관은 주택시장 침체 등을 이유로 제2 사업의 지정을 해제하고, 토지의 용도지역 및 도시계획시설이 제1 사업 당시로 환원된다고 고시했습니다. 원고는 이 지정 해제 고시일(2015년 4월 30일)로부터 5년 이내에 피고가 토지 전부를 제1 사업에 이용하지 않아 2020년 4월 30일 환매권이 발생했다고 주장했습니다. 또한 피고가 환매권 발생 사실을 통지하지 않아 2021년 5월 1일 환매권을 상실하였다며, 피고의 통지 의무 위반이 불법행위에 해당한다고 주장하며 손해배상을 청구하였습니다.

핵심 쟁점

환매권 발생 요건인 '토지 취득일부터 5년 이내에 이용하지 않은 경우'의 기산일이 언제인지, 사업 변환 후 피고 시흥시의 토지 이용 행위가 구 토지보상법상 '이용'에 해당하는지 여부, 피고 시흥시가 환매권 발생 사실을 원고에게 통지할 의무가 있었는지 및 미통지로 인한 불법행위 성립 여부, 그리고 손해배상액의 범위와 책임 제한 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 시흥시가 원고 A에게 243,192,369원 및 이에 대하여 2021년 5월 1일부터 2023년 11월 3일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라고 판결하였습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용 중 3/10은 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 토지가 원래 공익사업으로 환원된 2015년 4월 30일을 환매권 행사 기간 5년의 기산점으로 보았습니다. 피고 시흥시가 이 날로부터 5년 동안 토지에 물리적인 변형을 가하거나 시설 공사에 착수하는 등 현실적으로 이용하지 않았다고 판단하였으며, 과거에 매설된 차집관로는 2차 사업 변환 전의 이용 행위이므로 환매권 발생을 저지하는 사유로 인정하지 않았습니다. 따라서 2020년 4월 30일이 경과함으로써 원고에게 환매권이 발생하였다고 보았습니다. 구 토지보상법에 따라 사업시행자는 환매할 토지가 생겼을 때 지체 없이 환매권자에게 그 사실을 통지해야 할 법적 의무가 있는데, 피고 시흥시가 이를 이행하지 않아 원고가 환매권을 상실하게 된 것은 원고에 대한 불법행위를 구성한다고 판단했습니다. 손해배상액은 환매권 상실 당시의 토지 감정평가액에서 원고가 지급받은 보상금을 공제한 금액으로 산정되었으나, 법률적 판단의 어려움과 원고가 스스로 환매권 대상 여부를 검토하지 않은 점 등을 고려하여 피고의 책임을 전체 손해액의 70%로 제한하였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(구 토지보상법)'의 환매권 관련 조항들이 적용되었습니다.

1. 구 토지보상법 제91조 제2항 (환매권의 발생)​: 이 조항은 사업시행자가 토지를 취득한 날로부터 5년 이내에 해당 사업에 토지 전부를 이용하지 않거나 다른 사업에 이용하였을 때 토지 소유자에게 환매권이 발생한다고 규정합니다. 이 사건에서는 피고 시흥시가 토지를 취득한 후 사업이 변경되고 다시 환원되는 과정에서 환원된 사업 목적에 따라 토지를 현실적으로 이용했는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 법원은 계획 변경, 협의, 용역 계약 체결 등은 '현실적인 이용'에 해당하지 않는다고 엄격하게 해석했습니다.

2. 구 토지보상법 제91조 제6항 (공익사업 변환 시 환매권 행사기간 기산일)​: 이 조항은 공익사업이 변환된 경우 환매권 행사 기간의 기산일을 '관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날'부터 시작한다고 정하고 있습니다. 이 사건에서는 제2 사업(보금자리주택지구) 지정 해제 및 제1 사업(하수종말처리장)으로의 환원 고시일인 2015년 4월 30일이 환매권 행사 기간(5년)의 기산일로 인정되었습니다. 또한, 환매권 발생을 저지하는 '이용' 행위는 사업 변경 고시 이후에 이루어진 것이어야 한다는 법리가 적용되어, 그 이전에 매설된 차집관로는 이용으로 인정되지 않았습니다.

3. 구 토지보상법 제92조 제1항 (사업시행자의 통지 의무)​: 사업시행자는 제91조에 따라 환매할 토지가 생겼을 때 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지해야 할 법적 의무를 가집니다. 법원은 이 통지 의무 위반이 환매권 상실을 초래할 경우, 사업시행자의 불법행위가 성립하여 손해배상 책임이 발생한다고 보았습니다.

참고 사항

공익사업에 토지가 수용된 후 사업 계획이 변경되거나 취소되는 경우, 토지 소유자는 환매권(토지를 다시 살 수 있는 권리)을 가질 수 있으므로, 관련 고시나 사업 변경 사항을 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다. 환매권은 토지가 원래 목적대로 사용되지 않거나 다른 사업에 이용될 때 발생하며, 공익사업이 변환된 경우 환매권 행사 기간의 기산일은 사업 변경을 고시한 날부터 시작됩니다. 이때 '이용'은 단순히 계획 수립이나 협의를 넘어선 물리적인 변형 또는 시설 공사 착수와 같은 현실적인 사용을 의미하며, 사업 변경 고시 이전에 이루어진 행위는 새로운 사업 목적에 따른 이용으로 인정되지 않을 수 있습니다. 사업 시행자에게는 환매권 발생 사실을 토지 소유자에게 통지해야 할 법적 의무가 있지만, 통지가 없더라도 환매권 행사 기간(일반적으로 6년)을 놓치지 않도록 스스로 주의하고 기한 내에 권리를 행사해야 합니다. 만약 사업 시행자의 통지 의무 위반으로 환매권을 상실했다면, 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있으며, 이때 손해배상액은 환매권 상실 당시 토지의 시가에서 기존 보상금을 공제한 금액으로 산정될 수 있습니다.