도로 사용 승낙서 미확보로 토지 매매 계약이 해제되어 매매대금을 돌려받은 사건

원고 A는 피고 B로부터 다가구주택 건축을 목적으로 토지를 매수하고 대금을 지급했습니다. 매매 계약의 중요한 조건은 피고 B가 인접 도로 공유자들의 사용 승낙서를 받아 원고에게 교부하는 것이었습니다. 피고 B는 약속된 기한은 물론 추가로 주어진 기한까지도 사용 승낙서 확보에 실패했고, 이에 원고 A는 계약을 해제했습니다. 법원은 피고 B의 도로 사용 승낙서 교부 의무가 계약의 필수적인 부분으로 판단하며, 피고 B가 이를 이행하지 못한 것은 계약 해제의 정당한 사유가 된다고 보아 피고 B에게 매매대금 1억 3천만 원과 지연 이자를 반환하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다가구주택 건축을 위해 충남 예산군 토지를 매수하고, 매도인 피고 B의 도로 사용 승낙서 교부 의무 불이행으로 인해 계약을 해제하고 매매대금 반환을 청구한 자.
• 피고 B: 원고 A에게 충남 예산군 토지를 매도하였으나, 인접 도로 공유자들의 사용 승낙서를 약속된 기한 내에 확보하지 못하여 계약 해제의 원인을 제공한 자.

분쟁 상황

2020년 5월 11일, 원고 A는 피고 B로부터 충남 예산군에 있는 토지 554㎡를 1억 3천만 원에 매수하는 계약을 맺고 계약금 1천 3백만 원을 지급했습니다. 계약 시 피고 B는 2020년 6월 5일까지 원고가 토지 위에 다가구주택을 건축할 수 있도록 인접한 도로 881㎡의 공유자들 전원의 사용 승낙서를 받아 원고에게 교부하기로 약정했습니다. 그러나 피고 B는 약속된 2020년 6월 5일까지 도로 사용 승낙서를 받지 못했고, 그날 다시금 사용 승낙서를 받아 전달하겠다는 이행각서를 작성해 주었으며, 원고 A는 잔금 1억 1천 7백만 원을 지급했습니다. 피고 B는 2020년 10월경까지도 도로 공유자들 중 약 절반이 넘는 지분(13/22 지분)에 해당하는 사용 승낙을 받지 못했습니다. 이에 원고 A는 2020년 11월 20일까지 도로 사용 승낙서를 교부할 것을 최고(최종적으로 이행을 독촉)한 뒤, 피고 B가 이를 이행하지 못하자 2020년 11월 24일 이 사건 매매계약을 해제한다는 통보를 했습니다. 피고 B는 계약 해제 이후인 2021년 3월부터 8월경에 일부 공유자들의 사용 승낙을 받았으나, 이는 계약이 이미 적법하게 해제된 이후의 사정에 불과하다고 판단되었습니다.

핵심 쟁점

피고가 약정한 도로 사용 승낙서 교부 의무가 매매 계약의 주된 의무에 해당하는지, 피고의 의무 불이행이 적법한 계약 해제 사유가 되는지, 이에 따라 피고가 원고에게 매매대금과 지연 이자를 반환할 의무가 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B는 원고 A에게 매매대금 1억 3천만 원과 이에 대한 지연 이자(2020년 6월 6일부터 2021년 3월 5일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)를 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고 B가 부담하며, 위 매매대금 및 지연 이자 지급 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다.

결론

법원은 이 사건 토지 매매 계약의 목적이 다가구주택 건축이었고, 이를 위해서는 인접 도로의 사용 승낙이 필수적이므로 피고의 도로 사용 승낙서 교부 의무는 단순한 부수적 의무가 아닌 계약의 핵심적인 의무라고 판단했습니다. 피고가 약속된 기한 내에 이를 이행하지 못했고, 원고가 상당한 기간을 정하여 이행을 최고했음에도 불이행이 계속되었으므로 원고의 계약 해제는 적법하다고 보았습니다. 따라서 피고는 계약 해제에 따른 원상회복으로 원고에게 매매대금 전액과 지연 이자를 반환할 책임이 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법상의 계약 해제와 채무불이행, 원상회복의무 등에 관한 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제544조 (이행지체와 해제)​ 계약 당사자 일방이 정당한 이유 없이 그 채무를 이행하지 않을 때, 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 독촉(최고)하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사안에서 피고 B는 도로 사용 승낙서 교부 의무를 약속된 기한은 물론 원고 A가 추가로 정한 최고 기간까지도 이행하지 못했으므로, 원고 A의 계약 해제는 적법하게 이루어진 것입니다.

2. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무)​ 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 계약이 없었던 것처럼 원래의 상태로 되돌려 놓을 의무(원상회복의무)를 집니다. 본 사안에서 매매계약이 해제되었으므로, 피고 B는 원고 A로부터 받은 매매대금 1억 3천만 원을 원고 A에게 돌려주어야 할 의무가 발생했습니다.

3. 채무불이행 및 귀책사유 채무불이행이란 채무자가 계약 내용대로 의무를 이행하지 않는 것을 말하며, 특별한 사정이 없는 한 채무자의 귀책사유(고의 또는 과실)로 인한 것으로 추정됩니다. 피고 B는 도로 사용 승낙서를 받지 못한 것이 자신의 귀책사유가 아니라고 주장했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 없고 그러한 위험은 피고 B 스스로 부담해야 한다고 보아 피고 B에게 귀책사유가 있다고 판단했습니다.

4. 동시이행항변권 (민법 제536조)​ 쌍무계약(양측이 서로 대가적인 의무를 지는 계약)의 당사자는 상대방이 자신의 의무 이행을 제공할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리(동시이행항변권)를 가집니다. 원고 A가 피고 B의 사용 승낙서 교부 의무보다 먼저 잔금을 지급했으나, 이는 원고 A가 동시이행항변권을 포기한 것이지 피고 B의 채무불이행을 감수하겠다는 의미로 해석되지 않았습니다. 오히려 피고 B는 자신의 의무를 이행하지 않은 채 이행 지체에 빠진 것으로 판단되었습니다.

5. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)​ 금전 채무의 이행을 명하는 판결에서 채무자가 그 의무의 존재나 범위에 대해 타당한 이유로 다투는 경우에는 그 기간에 대해 연 5%의 이율을 적용하고, 그 외에는 연 12%의 이율을 적용합니다. 이 사건에서는 2020년 6월 6일부터 소장 부본 송달일까지는 민법상 연 5%가, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진법에 따라 연 12%의 지연손해금(이자) 지급이 명해졌습니다.

참고 사항

부동산 매매 시 특정 목적(예: 건축)이 있다면, 해당 목적 달성에 필수적인 조건(예: 도로 사용 승낙, 인허가 등)을 계약서에 명확히 기재하고 그 이행 기한을 정확히 정해야 합니다. 상대방의 의무 불이행이 발생하면, '최고(이행 독촉)' 절차를 거쳐 명확한 기한을 제시하고, 그 기한까지도 이행이 없을 경우 계약 해제 통보를 하는 것이 중요합니다. 계약상 '부수적 의무'로 보일 수 있는 사항이라도, 매수인의 계약 목적 달성에 필수적인 요소라면 이는 주된 의무로 간주될 수 있으니 계약 전 해당 의무의 중요성을 면밀히 검토해야 합니다. 잔금을 지급하기 전에 상대방의 주요 의무 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 동시이행 관계에 있는 의무는 동시에 이행하는 것이 원칙이며, 상대방의 이행이 불확실한 상황에서 잔금을 먼저 지급할 경우 추후 분쟁 발생 시 불리한 위치에 놓일 수 있습니다. 계약 이행이 지연될 경우, 매도인의 개인적인 사정은 의무 불이행에 대한 책임을 면제하는 귀책사유로 인정되지 않을 수 있습니다. 계약 당사자는 약속된 기한 내에 계약 내용을 이행하기 위한 노력을 다해야 합니다.