식당 권리금 계약 불법 증축 숨김 손해배상 사건

원고는 식당 영업을 위해 피고 B와 권리금 4,500만 원에 시설물 권리금 계약을 체결하고, 건물 소유자인 피고 D와 임대차 계약도 체결했습니다. 하지만 권리금 계약의 대상인 식당에는 주차장 부지에 불법 증축된 보조주방이 있었고 피고 B는 이 사실을 원고에게 알리지 않았습니다. 이에 원고는 피고 B에게 권리금 반환 및 손해배상을 청구하고, 중개사인 피고 C와 건물 소유자인 피고 D에게도 공동불법행위 책임을 물어 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 B의 기망 행위를 인정하여 원고에게 권리금 4,500만 원과 지연이자를 지급하라고 판결했으나, 피고 C와 피고 D에 대한 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 식당 영업을 시작하기 위해 전 임차인에게 권리금을 지급하고 건물을 임차한 사람
• 피고 B: 원고에게 식당의 영업권 및 시설 권리금을 받고 매매한 전 식당 영업자
• 피고 C: 원고와 피고 D 사이의 임대차 계약 및 피고 B와의 권리금 계약을 중개한 공인중개사
• 피고 D: 이 사건 건물의 소유자로 원고에게 임대차 계약을 체결한 임대인

분쟁 상황

원고는 식당 영업을 목적으로 피고 B와 권리금 4,500만 원에 권리금 계약을 맺고 같은 날 건물 소유주인 피고 D와 임대차 계약을 맺었습니다. 권리금 계약의 대상인 식당에는 원래 주차장 부지에 허가 없이 11.5m² 크기의 가건물과 9m² 크기의 철파이프조 가설물이 불법적으로 설치되어 보조주방으로 사용되고 있었습니다. 피고 B는 이 불법 증축 사실을 숨긴 채 원고와 계약을 체결했고 원고는 나중에 이 사실을 알게 되어 권리금을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다. 원고는 피고 B의 기망 행위뿐만 아니라 중개사인 피고 C가 중개대상물 확인 설명 의무를 다하지 않았고 건물 소유자인 피고 D가 임대 목적물의 중요 사항을 고지하지 않았다고 주장하며 공동불법행위 책임을 물었습니다.

핵심 쟁점

피고 B가 불법 증축된 보조주방의 존재를 숨긴 채 권리금 계약을 체결한 것이 사기에 해당하는지, 공인중개사인 피고 C가 중개대상물 설명 의무를 위반했는지, 건물 소유자인 피고 D가 불법 증축 사실을 고지할 의무를 위반했는지가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 불법 증축된 보조주방의 존재를 알고도 원고에게 이를 고지하지 않아 원고를 속이고 권리금 4,500만 원을 편취했다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 B는 원고에게 권리금 4,500만 원 및 이에 대하여 2017년 9월 18일부터 2019년 5월 15일까지 연 5%, 그 다음날부터 2019년 5월 31일까지 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 반면 공인중개사인 피고 C에 대해서는 건축물대장 등 통상적인 방법으로 무단 증축 여부를 확인하고 고지할 주의의무까지는 없으며, 불법 보조주방이 임대차 계약 체결의 중요한 요소라고 보기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다. 건물 소유자인 피고 D에 대해서도 불법 증축 사실을 미리 알고 있었다는 증거가 부족하다는 이유로 원고의 청구를 기각했습니다.

결론

결론적으로 피고 B는 불법 증축 사실을 숨긴 사기 행위가 인정되어 원고에게 권리금 4,500만 원과 지연이자를 지급할 책임이 인정되었습니다. 그러나 공인중개사와 건물 소유주에게는 원고가 주장하는 책임이 인정되지 않아 이들에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 타인의 기망 행위(속임수)로 인해 계약을 체결한 경우 그 계약을 취소할 수 있으며 이로 인해 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 피고 B는 불법 증축 사실을 숨겨 원고를 속였고 이로 인해 원고가 권리금 4,500만 원을 지급했으므로 피고 B의 기망 행위가 인정되어 손해배상 책임이 발생했습니다. 공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명): 공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용제한 사항 등 중요한 내용을 확인하여 중개의뢰인에게 설명하고 그 근거 자료를 제시할 의무가 있습니다. 그러나 이 사건에서는 건축물대장에 위반건축물 표시가 없었고 무단 증축이 거래의 중요한 제한사항으로 보기 어려워 공인중개사에게 통상적인 확인 범위를 넘어 무단 증축 여부까지 고지할 의무는 없다고 판단되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금률에 관한 특별한 약정이 없다면 판결 선고 전까지는 민법상 이율(연 5%)을, 판결 선고 다음 날부터는 법정 이율(2019년 5월 31일까지 연 15%, 그 이후 연 12%)을 적용합니다. 이 사건에서는 피고 B가 지급할 4,500만 원에 대해 이 법률에 따른 지연손해금이 적용되었습니다. 민사소송법 제208조 제3항 제2호 (자백간주 판결): 피고가 적법한 송달을 받고도 변론기일에 출석하지 않거나 답변서를 제출하지 않아 원고의 주장을 다투지 않으면 법원은 원고의 주장을 자백한 것으로 보아 그대로 판결할 수 있습니다. 이 사건 피고 B에 대한 판결은 불출석에 의한 자백간주 판결로 이루어졌습니다.

참고 사항

계약 전 현장 및 서류 확인 철저: 권리금 계약이나 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 계약 대상 건물의 실제 상태와 건축물대장, 등기부등본 등의 공적 서류를 면밀히 비교하여 불법 증축이나 기타 법규 위반 사항이 없는지 확인해야 합니다. 중요 사항 고지 요구: 계약 시 상대방에게 건물 또는 시설의 중요한 사항(특히 불법 증축 여부, 철거 명령 가능성 등)에 대해 명확하게 고지해 줄 것을 요구하고 가능하다면 계약서 특약사항으로 명시하는 것이 좋습니다. 공인중개사의 설명 범위 이해: 공인중개사는 법적으로 정해진 범위 내에서 중개대상물에 대한 설명 의무를 가집니다. 통상적인 확인 방법으로 알기 어려운 불법 증축 여부까지 중개사가 반드시 설명해야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 따라서 중개사의 설명에만 의존하기보다는 스스로도 적극적으로 정보를 확인해야 합니다. 임대인의 고지 의무 범위: 건물 소유주인 임대인도 임대 목적물의 하자를 고지할 의무가 있지만 이 사건의 경우처럼 임대인이 불법 증축 사실을 미리 알고 있었다는 명확한 증거가 없으면 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 권리금 계약의 신중함: 권리금은 시설비, 영업 노하우 등 유무형의 가치를 인정하여 지급되는 금원이므로 그 대가로 받는 시설이나 영업 환경의 적법성 및 지속 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 만약 불법 시설물이 포함된 경우 철거될 위험이 있으며 이는 영업에 중대한 지장을 초래할 수 있습니다.