아파트 매매대금 분배를 둘러싼 채무자의 부동산 매각 사건

원고 A는 채무자 F에게 60억 원의 채무를 가지고 있었는데, F이 자신의 아파트를 피고 C, D에게 매도하자 원고는 이를 사해행위로 보고 매매계약 취소 및 가액배상을 청구했습니다. 또한 아파트 매매 잔금을 원고에게 직접 지급하기로 약정했음에도 F의 배우자 G에게 지급했다며 약정금 지급도 함께 청구했습니다. 법원은 피고들이 사해행위임을 알지 못했다고 판단하여 주위적 청구(사해행위취소)를 기각했으며, 원고에게 잔금을 지급하기로 한 약정이 직접적인 증거가 없다고 보아 예비적 청구(약정금 지급)도 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 채무자 F에게 60억 원의 대여금 채권을 가진 채권자
• 피고 C, D: 채무자 F으로부터 이 사건 아파트를 매수한 사람들 (공동 피고)
• 소외 F: 원고 A에게 60억 원의 채무를 진 채무자이자 이 사건 아파트를 피고들에게 매도한 사람
• 소외 G: 채무자 F의 배우자이며 F의 채무를 연대보증하고 아파트 매매 잔금을 수령한 사람
• 공인중개사 H: 이 사건 아파트 매매계약을 중개한 사람

분쟁 상황

원고 A는 소외 F과 여러 차례 금전거래를 해오다가 2023년 9월 경 F이 원고에게 60억 원을 변제해야 할 금액으로 정하고, F의 배우자 G이 연대보증하는 내용의 금전소비대차계약 공정증서를 작성했습니다. 같은 날, F은 공인중개사 H의 중개로 피고 C, D에게 자신의 아파트(매매대금 16억 9,000만 원)를 매도하는 계약을 체결했습니다. F은 원고에게 아파트 매매대금 중 근저당권 채무를 변제하고 남은 돈을 원고에게 주겠다고 알렸습니다. 피고들은 중도금으로 2억 5,000만 원을 지급하고, 다음 날 아파트에 소유권이전청구권 가등기를 마쳤는데, 이 가등기 비용의 일부는 원고도 부담했습니다. 잔금 지급일인 2023년 12월 15일, F은 원고를 배제하고 피고들에게 약속된 시간보다 이른 시간에 만나 자신의 배우자 G 명의 계좌로 잔금 202,051,109원을 지급해 줄 것을 요청했고, 피고들은 이에 따라 G에게 잔금을 지급했습니다. 이에 원고는 F의 아파트 매도 행위가 자신의 채권을 해치는 사해행위라며 해당 매매계약의 취소 및 피고들에게 가액배상을 요구하고, 피고들이 약속과 달리 원고가 아닌 G에게 잔금을 지급했다며 약정금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 채무자 F이 자신의 아파트를 매도한 행위가 원고 A의 채권을 해하는 사해행위에 해당하는지 여부
2. 피고 C, D가 해당 매매계약이 사해행위임을 알면서 아파트를 매수했는지(악의) 여부, 즉 '수익자의 선의'가 인정되는지 여부
3. 피고 C, D가 아파트 매매 잔금 202,051,109원을 원고 A에게 직접 지급하기로 약정했는지 여부

법원의 판단

법원은 먼저 채무자 F이 채무초과 상태에서 이 사건 아파트를 매도한 것은 원고를 비롯한 채권자들을 해하는 사해행위에 해당하며, F의 사해의사 또한 인정된다고 보았습니다. 그러나 피고 C, D(수익자)의 '악의'는 추정되지만, 피고들이 이 사건 매매계약이 사해행위에 해당한다는 사실을 알지 못하였다고 판단하여 '선의'가 인정된다고 보았습니다.

피고들의 '선의'를 인정한 근거는 다음과 같습니다.

1. 피고들은 공인중개사를 통해 통상적인 방법으로 아파트를 매수했고, 매매대금 16억 9,000만 원도 실제 거래가액과 큰 차이가 없었습니다.
2. 피고들은 F, G 부부와 친인척 관계가 아니었고, 매매계약 전까지 F의 자산 상태를 알 만한 친분 관계가 없었습니다. 매수인이 매도인의 채권, 채무 관계를 조사하거나 파악할 거래상의 주의의무는 통상적으로 없습니다.
3. 매매 당시 아파트에 근저당권이 설정되어 있었으나, 매매가액이 근저당권 채권최고액 합계인 14억 2,800만 원을 초과했고, 다른 가압류나 가처분 등 F의 신용상태를 의심할 만한 특별한 제한은 없었습니다.
4. 피고들은 매매대금을 모두 정상적으로 지급했으며, 사해행위임을 알면서도 매매계약을 체결할 만한 동기나 이유를 찾기 어려웠습니다.
5. 매매계약 체결 이후 피고들이 원고의 존재나 F의 채무 초과 여부를 알게 되었고, 원고가 가등기 비용을 부담하는 등 매매 과정에 개입한 사실은 인정되지만, '수익자의 선의'는 사해행위 당시의 사정을 기준으로 판단해야 하므로, 이후에 알게 된 사실만으로는 매매계약 당시 피고들이 사해의사를 알았다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

따라서 원고의 주위적 청구(사해행위 취소 및 가액배상)는 이유 없어 기각되었습니다.

다음으로 예비적 청구(약정금 지급)에 대하여, 법원은 피고들이 원고에게 아파트 매매대금 잔금 202,051,109원을 직접 지급하기로 약정했다는 직접적인 증거가 없다고 보았습니다. 공인중개사 H가 F과 원고 사이의 잔금 지급 방법에 관한 합의를 알고 있었다는 사실만으로는 피고들이 원고에게 직접 잔금을 지급하기로 약정했다고 인정하기에 부족하다고 판단하여, 예비적 청구 또한 기각했습니다.

결론

원고 A가 피고 C, D를 상대로 제기한 사해행위 취소 및 가액배상 청구와 약정금 지급 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고 A가 부담하게 됩니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제406조 (채권자취소권)​: 이 법 조항은 채무자가 채권자를 해할 줄 알면서 재산을 은닉하거나 소비하는 등 채무초과 상태를 더욱 심화시키는 법률 행위를 했을 때, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원상태로 돌려놓을 수 있도록 하는 권리입니다. 이 사건에서 원고는 채무자 F이 아파트를 매도한 행위가 자신의 채권을 변제받지 못하게 하는 사해행위에 해당한다고 주장하며 이 권리를 행사했습니다.
2. 사해행위 성립 조건: 사해행위가 인정되려면 채무자가 채무초과 상태에 있었고, 해당 법률 행위로 인해 채무자의 재산이 줄어들어 채권자에게 손해가 발생해야 합니다. 또한 채무자가 그러한 사실을 알면서도 행위를 했다는 '사해의사'가 있어야 합니다. 이 사건에서 법원은 F이 채무초과 상태에서 아파트를 매도하여 사해행위의 기본 요건이 충족된다고 보았습니다.
3. 수익자의 악의 추정 및 선의 입증 책임: 사해행위로 이익을 얻은 사람(수익자, 이 사건에서는 아파트를 매수한 피고들)은 채무자의 행위가 사해행위임을 알았다고 '악의'가 추정됩니다. 따라서 수익자가 소송에서 책임을 면하려면 자신이 사해행위임을 몰랐다는 '선의'를 적극적으로 증명해야 합니다. 이 사건에서 피고들은 아파트 매매가 통상적인 방법으로 이루어졌고, F의 채무 상태를 알지 못했으며, 매매대금도 정상적이었다는 점 등을 들어 자신들이 선의였음을 성공적으로 증명했습니다. 법원은 '수익자의 선의'는 사해행위 계약 체결 당시의 사정을 기준으로 판단해야 한다고 강조하며, 계약 이후에 알게 된 사실은 선의 판단에 영향을 미치지 않는다고 보았습니다.

참고 사항

1. 부동산 거래 시 매도인의 채무 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 특히 매매 대금이 시세보다 현저히 낮거나, 매도인에게 채무가 많다는 정황이 있다면 추가적인 주의가 필요합니다. 본 사례에서는 매매가 통상적인 절차와 금액으로 이루어졌기에 매수인의 '선의'가 인정되었습니다.
2. 채권자로서 채무자의 재산 처분 행위를 사해행위로 취소하려 할 경우, 해당 거래를 통해 이익을 얻은 제3자(수익자)가 그 행위가 채권자를 해하는 줄 알았다는 '악의'를 입증하기 어렵습니다. 만약 수익자가 자신이 '선의'(사해행위임을 몰랐음)였음을 성공적으로 증명하면 사해행위 취소 청구는 기각될 수 있습니다. '선의'는 계약 체결 당시의 사정을 기준으로 판단됩니다.
3. 특정인에게 매매대금의 잔금을 지급하기로 하는 등의 중요한 약정은 구두로만 할 것이 아니라, 계약서에 명시하거나 별도의 서면 합의를 통해 명확히 하고 증거를 확보해야 합니다. 공인중개사의 진술만으로는 법적 구속력 있는 약정으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
4. 채무자의 부동산 거래에 채권자가 가등기 비용을 부담하며 개입하는 경우, 그 개입의 목적과 그로 인해 얻게 될 권리 또는 약정 내용을 명확히 문서화해야 합니다. 본 사례에서는 원고가 가등기 비용을 부담했음에도 피고들과의 직접적인 지급 약정을 증명하지 못해 청구가 기각되었습니다.