단독 건물 구분소유 미인정으로 아파트 분양 거부된 사건

원고는 자신이 소유한 건물의 일부가 구분소유 요건을 갖춘 주택이므로 2채의 아파트 분양 자격이 있다고 주장하며, 재개발 조합의 2주택 공급 거부 처분을 취소해달라고 소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 해당 건물이 일반 건물로 등록되어 있고 구분소유를 위한 객관적인 구분행위가 없다고 판단하여 원고의 주장을 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 지역 내 건물을 소유하고 있으며, 해당 건물의 일부를 주택으로 보고 2주택 분양을 신청했다가 거부당한 사람
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 재개발 사업을 추진하며 원고의 2주택 분양 신청을 거부한 주체
• K, H: 원고 A에게 이 사건 건물을 판매하기 이전의 소유주들
• D: 원고 A와 함께 이 사건 건물을 공동 매수한 공동 소유주

분쟁 상황

원고 A는 재개발 지역 내에 층별 및 용도별로 구분된 여러 부분(주택 140.66m²와 근린생활시설)을 포함하는 건물을 소유하고 있었습니다. 원고는 이 건물 중 주택 부분에 대해 구분소유가 성립한다고 주장하며, 주거전용면적 84.9970m²의 공동주택 외에 주거전용 면적 60m² 이하의 주택을 별도로 공급받을 수 있는 자격이 있다고 보아 2주택 분양을 신청했습니다. 그러나 피고 조합은 이를 거부했고, 이에 원고는 조합의 관리처분계획 중 2주택 공급대상자 제외 부분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고가 소유한 건물의 주택 부분이 구분소유의 요건을 갖추어 2주택 공급 대상이 될 수 있는지 여부

법원의 판단

원고의 항소를 기각하고, 항소 비용은 원고가 부담합니다. 피고가 2019년 6월 12일 의왕시장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고를 2주택 공급대상자에서 제외하기로 정한 부분은 정당합니다.

결론

법원은 원고가 소유한 건물이 집합건물이 아닌 일반건물로 등록되어 있고, 해당 건물의 여러 부분이 구조상 및 이용상 독립성을 갖추었다는 점이 명확히 입증되지 않았다고 판단했습니다. 또한, 건물을 구분하여 소유하려는 처분권자의 '구분행위'가 객관적으로 외부에 표시되었다고 볼 증거도 부족하다고 보았습니다. 원고와 공동 소유주 D 사이의 내부적인 합의만으로는 구분소유권이 성립했다고 볼 수 없으므로, 원고는 2주택 공급 자격이 없다는 결론을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 핵심은 '구분소유권'의 성립 여부입니다. 우리 법원은 1동의 건물에 대해 구분소유가 성립하려면 물리적으로 1동의 건물이 존재하고, 구분된 부분이 구조상 및 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐만 아니라, 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권으로 하려는 처분권자의 '구분행위'가 객관적으로 외부에 표시되어야 한다고 보고 있습니다. 이러한 구분행위는 건축물대장의 전환 등록 절차나 구분건물로의 변경 등기가 마쳐진 경우에 인정될 수 있으나, 단독주택 등을 주용도로 하여 일반 건물로 등록 및 등기된 경우에는 이러한 절차 없이 구분행위를 인정하는 데 매우 신중해야 합니다. 공동 소유자 간의 내부적인 합의만으로는 구분행위가 외부에 표시되었다고 보기 어렵습니다. 이는 '건축법 제2조 제2항, 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1]', '주택법 제2조 제2호' 등에서 공동주택과 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있기 때문입니다. 또한, '행정소송법 제8조 제2항'과 '민사소송법 제420조'는 1심 판결 내용을 2심에서 인용할 수 있는 근거 조항입니다.

참고 사항

건물의 일부를 독립적인 구분소유권의 객체로 인정받기 위해서는 단순히 건물의 물리적 구획이나 내부적인 합의만으로는 부족합니다. 건물이 구조적, 이용적 독립성을 갖추었음을 입증하는 것이 중요하며, 더 나아가 이를 구분하여 별개의 소유권으로 하려는 '구분행위'가 객관적으로 외부에 표시되어야 합니다. 특히 건축물대장에 구분건물로 전환 등록하고 등기까지 마치는 공식적인 절차를 거쳐야만 구분소유권이 성립했음을 인정받을 가능성이 높습니다. 단독주택 등으로 등록된 일반 건물을 매수하거나 소유할 때 특정 부분을 구분 소유하려는 목적이 있다면, 매매 계약서에 명시하는 것 외에 정식적인 등록 및 등기 절차를 반드시 확인하고 진행해야 합니다. 주택재개발과 같이 주택 공급 자격이 걸린 상황에서는 건축물의 법적 상태(일반건물 대 집합건물)와 실제 용도가 매우 중요하게 작용하며, 관련 법규의 엄격한 요건을 충족해야 합니다.