재혼 배우자 자녀 명의로 돌린 아파트에 과징금이 부과된 사건

원고 A가 재혼 배우자의 자녀 C에게 아파트 소유권을 이전했다가 다시 본인 명의로 되돌린 것에 대해, 서초구청장이 부동산 명의신탁으로 판단하여 과징금 2억 1천 6백만 원을 부과했습니다. 원고 A는 정당한 매매라고 주장하며 과징금 처분 취소를 요구했으나, 법원은 A와 C 사이에 묵시적 명의신탁 약정이 있었다고 판단하여 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재혼한 배우자의 자녀 C에게 부동산을 명의신탁했다는 혐의로 서초구청장으로부터 2억 1천 6백만 원의 과징금을 부과받아 이에 불복하여 소송을 제기한 사람.
• 피고 서초구청장: 원고 A에게 부동산 명의신탁을 이유로 과징금을 부과한 행정기관.
• C: 원고 A의 재혼 배우자의 자녀이자, 원고 A로부터 명의신탁을 받은 것으로 지목된 사람.
• B: 원고 A의 재혼 배우자이자 C의 친부모.

분쟁 상황

원고 A는 2009년 B와 재혼했습니다. 2014년 12월 30일, 원고 소유의 아파트가 재혼 배우자 B의 전 배우자 소생 자녀인 C 명의로 소유권이 이전되었고, 2019년 12월 30일 다시 원고 명의로 소유권이 돌아왔습니다. 서초구청장은 이 과정에서 원고가 C에게 아파트를 명의신탁했다고 판단하고 2022년 9월 21일 원고에게 과징금 2억 1천 6백만 원을 부과했습니다. 원고는 C에게 아파트를 정당하게 매도했다가 다시 매수한 것이라며 명의신탁 주장은 근거 없다고 주장하며 과징금 부과 처분 취소 소송을 제기했습니다. 원고는 이 사건 외에도 2019년 10월 L 부동산을 매도할 당시 이 사건 부동산의 명의를 C에게 신탁하여 1가구 1주택 비과세 혜택을 받았다는 이유로 약 4억 7천 3백만 원의 양도소득세가 추가 부과되기도 했습니다.

핵심 쟁점

원고 A가 재혼 배우자의 자녀 C에게 아파트 소유권을 이전했던 것이 실제 매매가 아닌 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'을 위반한 명의신탁에 해당하는지 여부 및 이에 따른 과징금 부과 처분이 정당한지 여부.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하며, 피고 서초구청장의 과징금 부과 처분이 적법하다고 판단했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고와 C 사이의 부동산 매매계약이 실제로는 명의신탁 약정에 해당한다고 보았습니다. 특히, C이 부동산 취득 자금을 실질적으로 부담했다고 보기 어려운 여러 정황들 (계약금, 중도금, 잔금의 가장된 지급, 대출 이자 대납, 부대비용 부담 주체 불분명)과 C 명의 계좌의 실질적인 관리자가 원고였던 점, 원고가 다른 부동산 양도 시 1가구 1주택 비과세 혜택을 받았던 점 등을 종합하여 판단했습니다. 이에 따라 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반한 명의신탁으로 보아 과징금 부과 처분은 적법하다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 제1항: 이 법 조항은 누구든지 부동산에 관한 소유권을 포함한 물권을 명의신탁약정(다른 사람의 명의를 빌려 등기하는 약속)에 따라 명의수탁자(명의를 빌려주는 사람)의 명의로 등기해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 이는 부동산에 대한 실질적인 권리자는 실제 소유자의 명의로 등기해야 한다는 원칙을 확립하여 부동산 거래의 투명성을 확보하고 투기, 탈세, 불법적인 재산 은닉 등을 방지하려는 목적을 가집니다. 본 사건에서 피고 서초구청장은 원고 A가 이 법을 위반하여 C에게 부동산을 명의신탁했다고 주장했고, 법원은 이 주장을 받아들였습니다. 명의신탁의 묵시적 합의: 명의신탁 약정은 반드시 계약서와 같은 명시적인 형태로만 이루어지는 것이 아니라, 당사자들의 관계, 재산을 보관하게 된 경위, 거래 내용 등 모든 상황을 종합적으로 고려하여 '묵시적(말하지 않아도 서로 동의한)' 합의가 있었는지 판단할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 원고와 C 사이의 거래에서 나타난 여러 정황을 통해 명시적인 약정은 없었더라도 묵시적인 명의신탁 합의가 있었다고 보았습니다. 부동산 취득 자금 부담 여부: 부동산의 실제 소유주(실권리자)를 판단하는 중요한 기준 중 하나는 해당 부동산을 취득하는 데 들어간 자금을 누가 부담했는지 여부입니다. 법원은 C이 이 사건 부동산의 계약금, 중도금, 잔금 등을 실질적으로 부담했다고 볼 수 없다는 점을 명의신탁 판단의 주요 근거로 삼았습니다. 예를 들어, 원고의 돈이 C 계좌를 거쳐 다시 원고에게 돌아온 계약금 지급 방식, 원고가 실질적으로 대출 이자를 부담한 중도금 상환 방식, 전세보증금으로 대체되어 실제로 수수되지 않은 잔금 등을 통해 C이 자금을 부담했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, C 명의의 예금 계좌가 사실상 원고에 의해 관리되었다고 본 점도 중요한 근거가 되었습니다.

참고 사항

가족 간 부동산 거래 시에는 매매 계약서, 금융 거래 내역, 세금 납부 자료 등 모든 관련 서류를 철저히 준비하고 보관해야 합니다. 부동산 취득 자금의 출처를 명확히 하고, 계약금, 중도금, 잔금 등 매매대금의 수수가 실제 이루어졌음을 증명할 수 있는 객관적인 금융 증빙 자료를 확보해야 합니다. 단순히 계좌를 거쳐 돌아가는 형식적인 입출금은 실제 대금 수수로 인정받기 어렵습니다. 부동산 담보 대출의 경우, 대출금의 실제 상환 주체와 대출 이자 납부 주체가 누구인지 명확히 증명해야 합니다. 취득세, 중개수수료 등 부동산 거래에 수반되는 부대비용을 누가 부담했는지에 대한 증빙도 중요합니다. 명의를 빌려주는 사람이 실질적인 부동산 관리 및 처분 권한을 행사하는 것으로 보인다면 명의신탁으로 판단될 가능성이 높습니다. 다른 부동산 처분 시 세금 혜택을 받기 위해 일시적으로 명의를 변경하는 행위는 명의신탁으로 간주되어 중과세 및 과징금이 부과될 수 있으므로 주의해야 합니다. 통상적인 경제 관념이나 경험칙에 비추어 납득하기 어려운 거래 방식은 명의신탁으로 의심받을 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.