재건축 미분양자의 추가 청산금 지급 청구 불허 판결

서울 강서구 일대에서 진행된 주택재건축사업에서, 해당 구역 내 토지 및 건물 소유자였던 원고들이 정해진 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 원고들은 기존에 현금청산금 지급 소송을 통해 청산금을 지급받았으나, 이주비 대출금 이자 및 정비사업비가 공제된 금액을 받게 되었습니다. 이에 원고들은 공제된 금액만큼 자신들이 여전히 토지를 조합에 출자한 것과 같은 상태에 있다고 주장하며, 구 도시 및 주거환경정비법 제57조에 따라 추가 청산금을 지급해달라는 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 해당 조항은 재건축 후 새로운 대지나 건축물을 분양받은 자에게 적용되는 것이므로, 분양을 받지 않은 현금청산 대상자인 원고들에게는 적용될 수 없다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 서울 강서구 D 일대 주택재건축사업 구역 내 토지 및 건물의 소유자였으나, 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람들
• 피고 C주택재건축정비사업조합: 서울 강서구 D 일대에서 주택재건축사업을 시행한 주택재건축 정비사업조합

분쟁 상황

원고들은 재건축 사업 구역 내 토지와 건물을 소유했으나, 2014년 1월 23일부터 26일, 또는 연기된 2014년 2월 28일부터 3월 2일까지의 분양계약체결기간 내에 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 되었습니다. 이후 현금청산금 청구 소송(선행 사건)을 통해 청산금을 지급받았으나, 피고 조합이 주장한 이주비 대출금 이자 및 정비사업비가 공제된 금액을 수령했습니다. 원고들은 이 공제된 금액만큼 자신들이 여전히 토지를 조합에 출자한 것과 같은 상태에 있다고 주장하며, 구 도시 및 주거환경정비법 제57조에 따라 원고 A에게 282,258,429원, 원고 B에게 272,595,008원 및 각 이에 대한 지연손해금을 추가로 지급해달라고 청구하며 이 사건 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 토지등소유자가 구 도시 및 주거환경정비법 제57조 제1항(현행 도시 및 주거환경정비법 제89조 제1항)에 따른 추가 청산금 지급을 청구할 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 구 도시 및 주거환경정비법 제57조 제1항(현행 도시 및 주거환경정비법 제89조 제1항)이 규정하는 청산금 지급 청구권은 '대지 또는 건축물을 분양받은 자'에게만 인정되며, 청산금 산정 또한 '분양받은 대지 또는 건축물'이 있음을 전제로 한다고 보았습니다. 원고들은 분양 신청을 하지 않아 대지 또는 건축물을 분양받지 않았으므로, 위 조항에 따른 청산금 지급 청구권이 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고들의 주장은 이유 없다고 판단되어 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 크게 두 가지 법령과 원칙이 다루어졌습니다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1항 제1호: 이 조항은 사업시행자가 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자에게 분양신청기간 종료일 다음 날로부터 150일 이내에 토지, 건축물 또는 권리에 대해 현금으로 청산해야 한다고 규정합니다. 원고들은 이 조항에 따라 현금청산 대상자가 되어 선행 소송에서 청산금을 지급받았습니다.

2. 구 도시 및 주거환경정비법 제57조 제1항 (현행 도시 및 주거환경정비법 제89조 제1항)​: 이 조항은 '대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다'고 명시합니다. 법원은 이 조항의 적용 대상이 '대지 또는 건축물을 분양받은 자'로 한정되며, 청산금 산정 또한 '분양받은 대지 또는 건축물'을 전제로 하므로, 분양을 받지 않은 현금청산자인 원고들에게는 이 조항이 적용될 수 없다고 보았습니다.

3. 기판력의 원칙: 피고는 선행 사건에서 이미 확정된 판결이 있으므로 이 사건 소송이 기판력에 저촉되어 부적법하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 선행 사건은 제47조에 따른 현금청산금 청구였고 이 사건은 제57조에 따른 청산금 청구로, 청구권의 근거 규정과 요건이 다르므로 별개의 청구권에 해당하며, 따라서 기판력이 이 사건에 미치지 않는다고 판단하여 피고의 본안전 항변을 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

주택재건축 사업에서 분양을 받지 않고 현금청산을 선택한 경우, 현금청산금은 구 도시 및 주거환경정비법 제47조에 따라 지급되며, 일반적으로 토지 및 건물의 평가액에서 이주비 대출 이자나 정비사업비 등이 공제될 수 있습니다. 이때 추가로 구 도시 및 주거환경정비법 제57조(현행 도시 및 주거환경정비법 제89조)에 따른 청산금 지급을 요구할 수는 없습니다. 이 조항은 재건축 후 새로운 대지나 건축물을 분양받은 사람이 종전 자산과의 가격 차이를 정산받는 경우에 적용되기 때문입니다. 따라서 재건축 사업 참여 시, 분양 신청을 하지 않고 현금청산 대상자가 될 경우, 어떤 법규에 따라 어떤 청산금을 받게 되는지, 그리고 어떤 비용이 공제될 수 있는지 사전에 명확히 이해하고 신중하게 결정해야 합니다. 분양 신청 기간 내에 계약을 체결하지 않으면 현금청산자가 되므로 이 점을 유의해야 합니다.