행정

재개발 사업시행계획 인가 취소 요구 소송 기각

서울 중구의 한 재개발 구역에 대해 재정비촉진계획이 수립되고 변경된 후, 피고보조참가인 E 주식회사가 토지등소유자 방식의 재개발 사업을 추진했습니다. E사는 토지등소유자 54명 중 44명의 동의를 받아 사업시행계획인가를 신청하였고, 피고인 서울 중구청장은 2021년 4월 2일 토지등소유자 55명 중 45명이 동의했다고 보고 이 사업시행계획인가 처분을 내렸습니다. 이에 원고들인 재개발 구역 내 토지등소유자들이 중구청장의 사업시행계획인가 처분이 위법하다며 취소를 구하는 소송을 제기했습니다. 원고들은 절차적 하자(인가 처리 지연, 신청 반려 주장)와 실체적 하자(사업시행계획서 미제시 또는 미비, 동의서 요건 불충족, 동의율 산정 오류, 주거 건축권 이전 절차 하자, 총회 결의 무효)를 주장했습니다.

분쟁 상황

이 사건은 재개발 정비구역 내 토지등소유자들이 피고인 중구청장이 내린 사업시행계획인가 처분에 대해 행정소송을 제기한 상황입니다. 원고들은 사업 인가 과정의 절차적 위법성과 사업시행계획 내용 및 동의서 징구, 동의율 산정, 그리고 사업시행 방식과 관련된 실체적 위법성을 주장하며 인가 처분의 취소를 구했습니다. 특히, 무허가 건축물의 소유자 자격 인정 여부, 공유 토지 소유자 수 산정 방식, 그리고 사업 내용 변경 시 기존 동의의 효력 유지 여부 등이 쟁점이 되었습니다. 이 분쟁은 재개발 사업 추진 과정에서 발생하는 행정 처분의 적법성과 토지등소유자의 권리 보호에 대한 이해관계 충돌을 보여줍니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 사업시행계획인가 처리가 60일 규정을 넘어 2년 4개월 이상 지연된 것이 절차적 위법 사유에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 사업시행계획 인가를 위한 토지등소유자의 동의 과정에서 사업시행계획서가 적절히 제시되었는지, 내용상 하자가 없었는지, 그리고 동의서가 법정 요건을 충족했는지 여부입니다. 셋째, 피고와 참가인이 산정한 토지등소유자 동의율이 구 도시정비법에 따라 적법하게 계산되었는지 여부입니다. 넷째, 주거 건축권 이전 과정에서 토지등소유자에 대한 고지 및 동의 절차가 미비하여 위법한지 여부입니다. 마지막으로, 토지등소유자 방식의 재개발 사업에서 사업시행계획서 수립을 의결하는 총회에 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석해야 하는 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 모두 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고들의 모든 주장을 받아들이지 않았습니다. 절차적 하자에 대해서는 사업시행계획인가 처리 60일 규정은 훈시규정으로 보아야 하며, 지연은 공익적 정책 심사 과정에서 발생한 것이므로 위법하지 않다고 판단했습니다. 실체적 하자에 대해서는 사업시행계획서가 토지등소유자들에게 제시되었고, 제시된 내용이 구 도시정비법 제52조 제1항의 모든 세부사항을 포함하지 않았더라도 핵심적인 사항은 담고 있었으며, 공람 과정을 통해 상세 내용을 확인할 수 있었으므로 문제가 없다고 보았습니다. 동의서의 내용 변경도 재개발 사업의 특성상 불가피한 경미한 변경으로 보아 기존 동의의 효력에 영향을 미 주지 않는다고 판단했습니다. 또한 동의서에 신분증명서가 첨부되었고 작성일자 기재는 필수 요건이 아니라고 보아 동의서의 유효성을 인정했습니다. 동의율 산정 방식에 대해서는 원고들이 주장한 미산입된 소유자들을 검토한 결과, 해당 건물들이 멸실되었거나, 이미 다른 부동산으로 토지등소유자로 산정되었거나, 무허가건축물에 해당하여 토지등소유자로 볼 수 없으므로 동의율 산정에 하자가 없다고 판단했습니다. 주거 건축권 이전과 관련한 절차적 하자 주장도 법령상 근거가 없고, 토지등소유자들이 사정을 이해하고 동의한 것으로 보인다고 하여 받아들이지 않았습니다. 마지막으로, 토지등소유자 방식의 재개발 사업에는 조합 방식과 달리 구 도시정비법 제45조 제6항의 총회 출석 요건이 적용되지 않는다고 보아 총회 결의 무효 주장 또한 배척했습니다. 이로써 법원은 이 사건 사업시행계획인가 처분이 적법하다고 판단하였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

구 도시 및 주거환경정비법 제50조 제2항 (사업시행계획인가 처리 기한): 시장․군수 등은 사업시행계획서 제출일로부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 통보하도록 규정하고 있습니다. 하지만 법원은 이 규정을 특별한 사유가 있는 경우 기한을 넘길 수 있는 '훈시규정'으로 해석했습니다. 즉, 단순히 기한을 넘겼다는 사실만으로 인가 처분이 위법해지는 것은 아닙니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제50조 제4항 (토지등소유자 동의 요건): 토지등소유자 방식의 재개발 사업은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 이 조항은 인가받은 사항을 변경할 경우 규약에 따라 토지등소유자 과반수의 동의를 받도록 하며, 경미한 사항의 변경은 동의를 요구하지 않습니다. 법원은 사업시행계획의 구체적인 내용이 확정되기 전 동의서가 작성되었다면 구체적인 계획 작성에 대한 위임 취지가 포함되었다고 보며, 동의 이후 경미한 변경이 발생하더라도 동의의 효력이 당연히 상실되지 않는다고 판단했습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제52조 제1항 (사업시행계획서 포함 사항): 사업시행계획서에는 토지이용계획, 정비기반시설 설치계획 등 여러 사항이 포함되어야 합니다. 법원은 이 조항의 내용들이 원칙적으로 사업시행계획 인가 처분 과정에서 갖추어야 할 요건이며, 토지등소유자로부터 동의서를 징구할 때 반드시 모든 세부사항이 포함된 계획서가 제시되어야 하는 것은 아니라고 보았습니다. 주요하고 핵심적인 사항이 포함된 요약본 제시도 유효하다고 판단했습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제56조 제1항, 제2항 (사업시행계획인가 고시 및 서류 공람): 시장·군수는 사업시행인가를 할 경우 관계 서류 사본을 14일 이상 일반인이 공람할 수 있도록 해야 하며, 이해관계자는 공람 기간 내 서면으로 의견을 제출할 수 있습니다. 법원은 토지등소유자가 이 공람 기간 동안 상세한 사업시행계획서를 확인하고 의견을 제출하거나 기존 동의를 철회할 기회가 있었다는 점을 강조했습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 및 제36조 제1항 (토지등소유자의 정의 및 동의 방식): 토지등소유자는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를 의미합니다. 1필지 토지나 1개 건축물이 공유에 속하면 대표 1인을, 1인이 여러 필지나 건축물을 소유하면 1인으로 산정합니다. 이미 토지등소유자로 산정된 자가 다른 부동산을 공유하더라도 추가로 산정하지 않습니다. 또한 동의서에 '토지등소유자의 성명을 적고 지장을 날인'하도록 규정할 뿐, 작성일자를 필수적으로 요구하지 않습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 제45조 제1항, 제6항 (조합 총회 규정): 이 조항들은 조합이 사업시행자인 경우 총회의 의결과 조합원 출석 요건을 규정하고 있습니다. 그러나 법원은 이 사건과 같은 '토지등소유자 방식의 재개발사업'에는 위 조항들이 직접 적용되지 않는다고 보아, 총회 개최 및 일정 비율 이상의 직접 출석이 인가 요건이 아니라고 판단했습니다.

참고 사항

유사한 재개발 사업 분쟁 상황에 놓이신 분들은 다음 내용을 참고하시기 바랍니다.

사업시행계획서 내용 확인의 중요성: 사업시행계획서가 초기 동의 단계에서 간략하게 제시될 수 있으나, 구체적인 내용은 인가 전 공람 기간에 상세하게 공개됩니다. 따라서 공람 기간 동안 모든 서류를 꼼꼼히 확인하고 이의가 있다면 서면으로 의견을 제출해야 합니다. 대법원은 공람 기간에 의견을 제출하거나 동의를 철회할 기회가 있었다는 점을 중요하게 봅니다.
사업계획 변경과 동의 효력: 재개발 사업은 특성상 초기 계획이 인가 과정에서 일부 변경될 수 있습니다. 법원은 이러한 변경이 경미한 경우이거나, 동의서에 '추후 사업계획에 따라 변경될 수 있음'과 같은 문구가 명시된 경우, 기존 동의의 효력이 유지된다고 판단할 수 있습니다. 중요한 변경이 있다면 추가 동의 절차가 필요할 수 있습니다.
동의서 작성 시 유의사항: 동의서에 필수적으로 기재해야 할 사항이 법령에 명시되어 있지 않더라도, 작성일자 등을 기재하는 것이 향후 분쟁 발생 시 동의 의사를 명확히 증명하는 데 도움이 될 수 있습니다.
토지등소유자 동의율 산정: 공유 토지나 건축물의 경우 '1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인'을 토지등소유자로 산정하며, '1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정'합니다. 이미 다른 부동산으로 토지등소유자로 산정된 자가 또 다른 부동산을 공유하더라도 추가로 산정되지 않는다는 점을 유의해야 합니다.
무허가 건축물의 소유자 자격: 무허가 건축물은 원칙적으로 구 도시정비법상 '건축물'에 해당하지 않아 그 소유자에게 토지등소유자 자격이 부여되지 않습니다. 재산세 등을 납부했더라도 허가받은 건축물로 인정되기 어렵습니다.
사업시행 방식별 총회 요건: 재개발 사업은 '조합 방식'과 '토지등소유자 방식'으로 나뉩니다. 조합 방식의 경우 총회 개최 및 조합원 직접 출석에 대한 엄격한 규정이 있지만, 토지등소유자 방식의 재개발 사업 인가 시에는 별도의 총회 개최나 일정 비율 이상의 직접 출석이 법적 요건으로 요구되지 않습니다. 본인의 사업 방식이 무엇인지 정확히 확인해야 합니다.