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재개발정비사업조합의 관리처분계획에 대해 원고들이 자신들에게는 개별 분양신청권이 인정되어야 한다며 취소를 구한 사건입니다. 법원은 조합설립인가 당시 한 사람이 여러 개의 부동산을 소유하고 있었고, 이후 부동산 소유권의 변동이 있었더라도, 도시정비법의 규정과 취지에 따라 원고들 전체에게 1개의 분양신청권만 인정한 조합의 관리처분계획은 적법하다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
피고 조합은 2015년 조합설립인가를 받아 재개발 사업을 진행했습니다. J는 이 조합 설립인가 당시 이 사건 정비구역 내 제1주택과 제2주택을 모두 소유하고 있었습니다. 이후 2016년 원고 A와 B는 J로부터 제1주택을 각각 1/2 지분으로 취득했습니다. 또한 원고 C은 2001년 제2주택을 취득했다가 2012년에 J에게 매도했으나, 2019년에 J와의 매매계약이 합의해제되면서 소유권을 되찾았습니다. 피고 조합은 분양신청 절차를 진행하면서 이 사건 제1, 2주택 모두가 조합설립인가 당시 J의 소유였던 이력을 근거로, 원고들 모두에게 단 1개의 분양신청권만 인정된다고 통보했습니다. 이에 원고들은 자신들에게는 개별 분양신청권이 인정되어야 한다며, 총 1개의 분양신청권만 인정한 관리처분계획을 취소해달라고 소송을 제기했습니다.
재개발정비사업에서 조합설립인가 이후 1명의 토지등소유자로부터 부동산 소유권을 양수받은 경우나, 매매계약 합의해제로 소유권이 복귀된 경우에 각각의 양수인 및 소유자에게 개별적인 분양신청권이 인정되는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히, 도시정비법상 '지분 쪼개기'를 방지하고 투기 수요를 억제하려는 입법 취지가 어떻게 적용되는지가 중요하게 다뤄졌습니다.
원고들의 청구를 모두 기각하며, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 즉, 피고 E주택재개발정비사업조합이 원고들에게 1개의 분양신청권만 인정한 관리처분계획은 적법하다고 판단되었습니다.
법원은 재개발 사업의 공익적 성격과 투기 억제를 위한 도시정비법의 취지를 고려하여, 조합설립인가 시점을 기준으로 소유 관계를 판단하는 것이 원칙이며, 사후적인 계약 해제나 소유권 양도를 통해 개별 분양권을 늘릴 수는 없다고 보았습니다. 따라서 원고들의 주장을 모두 배척하고 피고 조합의 관리처분계획이 타당하다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')의 조합원 지위와 분양권 관련 규정을 중심으로 판단되었습니다.
1. 도시정비법 제39조 제1항 제3호 (구 도시정비법 제19조 제1항 제3호와 동일 취지): 이 조항은 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있습니다. 이는 조합 운영의 절차적 편의를 도모하고, '지분 쪼개기'와 같은 투기 행위를 방지하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 취지입니다. 법원은 조합설립인가 시점의 소유자를 당시 소유권 명의를 기준으로 형식적, 획일적으로 정해야 한다고 강조했습니다.
2. 계약의 합의해제 소급효 제한 법리: 계약의 합의해제는 제3자의 권리를 해할 수 없다는 민법 원칙이 있습니다. 법원은 이러한 원칙이 도시정비법상 조합원 지위 확정에도 적용될 필요가 있다고 보았습니다. 만약 조합설립인가 후 사후적으로 계약을 합의해제함으로써 양도인과 양수인이 각각 조합원의 지위를 취득할 수 있다면, 이는 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 '조합설립인가 후 물권변동을 통한 조합원 수 늘리기 방지' 취지를 잠탈하고, 정비사업의 공익적, 단체법적 성격에도 반하게 됩니다. 따라서 이 사건 제2주택 매매계약의 합의해제는 조합설립인가 당시의 소유자를 원고 C으로 소급하여 인정할 수 없다고 판단되었습니다.
3. 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호: 이 규정은 관리처분계획의 내용에 관하여 **'1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급한다'**고 명시하고 있습니다. 법원은 이러한 규정의 내용과 취지, 체계 등을 종합하여, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다고 판시했습니다. 이는 '1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유하고 있는 경우 1주택을 공급'하도록 한 도시정비법 제76조 제1항 제6호의 취지와도 일치합니다.
4. 도시정비법 제129조: 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다고 규정하고 있습니다. 이 조항에 따라 원고 C은 J의 공동조합원 지위를 승계한다고 보아졌습니다.
재개발 사업에서 조합원의 지위와 분양권은 원칙적으로 조합설립인가 시점을 기준으로 판단됩니다. 조합설립인가 이후에 토지나 건물을 여러 명에게 양도하여 소유자가 늘어나더라도, '지분 쪼개기'를 방지하고 투기를 억제하려는 도시 및 주거환경정비법의 취지에 따라 여전히 전체를 대표하는 1명에게만 분양신청권이 인정될 수 있습니다. 또한, 계약의 합의해제로 소유권이 원래 소유자에게 복귀하더라도, 조합설립인가 이후의 물권 변동으로 인한 조합원 수 증가를 막으려는 법의 목적 때문에 이러한 합의해제의 소급효를 조합에 대해 주장하기는 어렵습니다. 만약 여러 개의 부동산을 소유하던 한 사람이 그중 일부를 다른 사람에게 양도한 경우, 양수인은 자신이 개별적인 분양권을 취득할 수 있는지 여부를 반드시 미리 확인해야 합니다. 만약 분양권을 취득하지 못하게 된다면 이는 양도인과의 민사적인 문제로 해결해야 합니다.
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