건축/재개발
서울 종로구의 A교회는 재개발구역으로 지정된 토지에 기존 교회 건물을 철거하고 새로운 교회 건물을 신축하는 사업을 진행했습니다. 이에 종로구청장은 해당 사업을 도시환경정비사업으로 보고 약 33억 원의 개발부담금을 부과했습니다. A교회는 이 사업이 개발부담금 부과 대상에 해당하지 않는다며 처분 취소 소송을 제기했습니다. 법원은 A교회의 사업이 재개발구역 내에 위치한 우연한 사정으로 도시정비법 절차를 따랐을 뿐, 통상적인 개발이익을 얻기 위한 목적이 아니라고 판단하며, 개발부담금 부과처분을 취소했습니다.
A교회는 1910년경부터 서울 종로구의 토지에 교회를 세웠고 이후 주변 토지를 매입하여 종교시설 용지로 사용해왔습니다. 1973년 이 토지들을 포함한 지역이 재개발구역으로 지정되었고 1984년 도시재개발사업계획 결정에 따라 이 사건 사업지구로 통합되었습니다. 재개발구역 내에서는 건축법에 따른 건축허가가 아닌 도시정비법에 의한 정비사업으로만 건물 신축이 가능하여 A교회는 기존 교회를 철거하고 새 교회를 신축하기 위해 피고에게 사업시행인가를 신청했고 2014년 인가를 받았습니다. 이 사업은 2019년 3월 완료되었으며 사업 과정에서 도로, 공원, 주차장 등 정비기반시설을 설치하여 종로구에 기부채납했습니다. 이후 종로구청장은 이 사업을 도시환경정비사업으로 보고 A교회에 3,349,496,910원의 개발부담금을 부과했고 이에 A교회는 처분 취소 소송을 제기했습니다.
재개발구역 내에 위치하여 도시정비법 절차를 통해 기존 교회 건물을 철거하고 새로운 교회 건물을 신축한 경우, 이 사업이 구 개발이익환수법상의 개발부담금 부과대상에 해당하는지 여부
피고(종로구청장)가 2019년 9월 25일 원고(A교회)에게 부과한 개발부담금 3,349,496,910원의 부과처분을 취소한다. 소송 비용은 피고가 부담한다.
법원은 이 사건 사업의 실질적인 목적이 교회 건물을 신축하는 것이며, 단지 토지가 재개발구역 내에 있다는 우연한 사정으로 도시정비법에 따른 정비사업의 형태로 진행되었을 뿐 통상적인 개발이익을 얻고자 한 것이 아니라고 판단했습니다. 개발부담금 제도의 취지와 목적을 고려할 때, 이러한 사업은 개발부담금 부과대상으로 볼 수 없으므로, 피고의 개발부담금 부과 처분은 위법하다고 결론 내렸습니다.
구 개발이익 환수에 관한 법률(개발이익환수법): 이 법은 토지에서 발생하는 개발이익을 환수하여 투기를 방지하고 토지 이용을 촉진하는 것을 목적으로 합니다(제1조). 개발이익은 '개발사업의 시행 토지이용계획 변경 등에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 사업시행자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액 증가분'을 의미합니다(제2조 제1호). 도시정비법에 따른 도시환경정비사업은 개발부담금 부과 대상 개발사업에 포함될 수 있으나(제5조 제1항 제4호 시행령 제4조 별표 1. 제4호 다목) 건축법에 따라 교회를 신축하는 경우 지목변경이 수반되더라도 부과 대상에서 제외될 수 있습니다(시행령 제4조 별표 1. 제7호 시행규칙 제4조 제5항 별표 2. 제1항). 도시 및 주거환경정비법(도시정비법): 도시기능 회복 주거환경 개선 노후·불량건축물 개량 등을 목적으로 합니다(제1조). 정비구역 내에서는 건축물 건축 등 특정 행위가 제한되며 사업시행인가를 받으면 건축법에 따른 건축허가 등을 받은 것으로 간주됩니다(제19조 제57조). 본 사건의 경우 교회가 재개발구역 내에 위치하여 일반 건축허가가 불가능했고 어쩔 수 없이 도시정비법에 따른 정비사업 형태로 진행되었습니다. 법원은 이러한 형식적 절차보다는 사업의 실질적 목적이 개발이익 환수 대상에 해당하는지 여부를 중요하게 보았습니다. 부담금관리 기본법: 부담금은 특별한 과제를 위한 재정에 충당하기 위해 특정 집단에게 부과되는 공과금으로 설치 목적을 달성하기 위한 최소한의 범위에서 공정성과 투명성을 확보하여 부과되어야 합니다(제3조 제5조). 법원은 부담금 부과 요건을 엄격하게 해석해야 한다는 원칙을 강조하며 개발이익 산정 시 부과 대상자가 현실적으로 얻는 이익을 실제에 가깝게 산정해야 한다고 보았습니다. 법리: 법해석은 문언의 통상적인 의미를 따르되 법률의 입법 취지와 목적 법질서 전체와의 조화를 고려하는 체계적·논리적 해석 방법을 동원해야 합니다. 이 사건에서 법원은 도시정비법 절차를 형식적으로 따랐다는 점보다는 이 사업이 개발이익을 발생시키는 실질적인 개발행위로 볼 수 있는지 여부를 중점적으로 판단했습니다.
재개발이나 재건축 등 정비구역 내에서 건물을 신축하는 경우 단순히 법률이 정한 절차를 따랐다는 이유만으로 개발부담금 부과 대상이 되는 것은 아님을 기억해야 합니다. 사업의 실질적인 목적과 내용이 토지의 가치를 증대시키는 개발이익 환수에 부합하지 않는다면 부담금 부과의 적법성을 다툴 수 있습니다. 특히 이미 용도가 명확하고 개발이익을 얻기 위한 목적이 아닌 기존 시설의 유지 보수를 위한 건축 등이라면 개발부담금 부과 대상에서 제외될 가능성을 검토해야 합니다. 정비사업 과정에서 정비기반시설을 설치하여 지방자치단체에 기부채납하는 등 공공의 이익에 기여한 사실이 있다면 이는 개발이익이 없거나 적다는 주장의 근거가 될 수 있습니다. 개발부담금 산정 시 개시시점지가와 종료시점지가 정상지가상승분 개발비용 등이 적정하게 평가되었는지 면밀히 확인해야 합니다. 특히 매입액 등 실제 비용과 공시지가 간의 차이가 큰 경우 관련 자료를 철저히 준비하여 주장해야 합니다.
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